南京规定单块住宅用地不得超300亩 疑推高房价

　　单块住宅用地面积不得超300亩

　　“限地令”出台，南京业界认为有利于稳定房源，但也会推高房价

　　马祚波

　　今后，南京动辄几十亿的“地王”交易，出现的可能性越来越小。日前，国土资源部出台规定，对商品住宅用地的单块出让面积上限给出了“硬杠杠”：小城市(镇)不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。1公顷是1万平方米，也就是15亩，如此算来，像南京这样的大城市，往后的“地王”面积最大也不会超过300亩。业界认为，此举有利于遏制“地王”的出现，缩短开发周期，稳定房源供应，但也存在拉高土地成本，推升房价的可能。

　　“限地”目的

　　让房子供应得更快些

　　据南京365房地产网有关统计显示，截止到2009年11月27日，南京楼市当年拍卖地块达66个，财政进账达189.2亿。在这66幅地块中，可被称为“地王”的有7幅地块，地价总和为73.4亿，约占土地财政收入的4成。这当中，央企成为了南京“地王”的制造者，保利、中冶、华润外，还有万科、金地等大腕，动辄投入数亿元资金拿地。其中，总价最高的“地王”华润所街7号地块，成交总价22.2亿，楼面地价7992元/平方米。北京、上海、杭州等地的情况更火爆。

　　国家出台“限地令”，在南京一些房地产开发商看来，初衷是为了遏制今年以来“地王”频出的现象，缩短开发周期，稳定市场上的房源供应，防止一家开发商垄断某个地区房源，在一定程度上抑制房价过快增长。

　　“下半年房地产市场彻底缓了过来，眼下，市场上房源紧缺，供不应求。”南京某房地产销售公司的陈经理表示，限制土地出让面积，把一些大地块分割成小块出让，可以大大缩短开发周期，“一下子拿了三四百亩地，就是最牛的央企也没那么多钱，一下子全部动工开发，只能分阶段地去做，这不光造成囤地，还拉长开发周期，导致房源更紧张，推动房价上涨。”

　　“地王”频出过程中，少数房地产大鳄用“天价”提高门槛，剥夺了更多中小企业的机会，造成小地产商无地开发，其一个结果是，上市的商品房价格分层减少，低价房源少，低端客户会越来越难买到低价的住房。

　　有了限地令情况就不一样。有关专家说，如果把三四百亩的地块分成几十亩到100亩大小的，会有五六家或更多中小开发商拿地，到时，地块小，同时开工，一起上市供应房源，无疑更能保证市场的需求。

　　“当然，要达到这样比较理想的效果，光有限地令是不够的，还必须跟此前实施的限制住宅用地开发周期不得超过2年的规定结合起来。”南京某房地产开发公司人士说，要打“组合拳”，任何一手软，美好的初衷都会落空。

　　猜测

　　可能进一步推高房价

　　“限地令”出来，市场上房源供应更快了，对市民来说，更容易买到房子，是不是一定能抑制房价呢？对此，南京一些房地产业界人士不约而同地认为：“不一定，要看硬币的另一面。”

　　尽管有媒体报道指出，“限地令”限的是大地块的出让总价款，从而拽住房价中的土地成本。可在南京某房地产企业一名策划总监看来，把一个几百亩的大地块分成若干小块，分别拍卖，无疑会降低拍卖门槛，使更多开发商有了竞争机会，“本来大地块的竞拍门槛是10多个亿，只有两三家开发商竞争，超过底价两三倍就成交；可分割后不到2个亿一块，有十几家甚至几十家开发商竞拍，几十轮下来，成交价要超过底价四五倍。”

　　最终的结果是，土地供应总量没变，还是那一大块，但成交总价变了，分割拍卖，让政府实际上赚到更多的钱。同时，开发商是要赚钱的，那么在上市的房子中，他就要加价，来摊销拍卖中增加的土地成本。这样一来，“限地令”的一个隐患就是，可能进一步推高房价。

　　展望

　　以后超大地块拍卖将很少

　　其实，“限地令”并不是首次出现，早些年，东北一些城市就出现过。2007年，房价进入一个高点后，房源供应紧张，为调控市场，南京市在全国率先规定，严格控制土地出让面积，将土地出让规模原则上控制在100-200亩左右，开发周期限定在3年左右，对稳定土地市场起到了一定的作用。

　　不过，南京市一家房地产销售企业的资深经理告诉记者，限地令在南京地区执行得一般，这两年，南京土地出让表现惹眼，几十轮竞拍下来，天价“地王”频出，河西、江北、江宁、仙林等地区，超过300亩的超大住宅地块并不鲜见，据南京365房地产网调查，很多当年的大盘“地王”，有的至今还在开发中。

　　接下来，要出300亩以上的大盘“地王”，已经很难。南京某房地产企业销售负责人说，经过前期大规模土地出让，在主城区已经没有300亩的超大地块了，除非是个别大企业搬迁；在江宁、仙林、江北等土地资源相对丰富的地方，大地块“地王”还会出现，但要超过“限地令”的规模也不可能了。 于英杰

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