政策将到期京二手房上演岁末疯狂 房价涨幅难测

　　年中，不少业内人士都预计年底将出现交易量下滑的现象，但是，进入10月起，二手房市场出现了令人大跌眼镜的交易量暴涨现象，11月的成交量更是创下历史新高。北京房地产交易管理网的数据显示，11月北京二手房成交量达到32784套，其中住宅成交31288套，历史上首次突破30000套大关，环比10月分别上涨57%和56%。什么原因导致二手房市场上演如此疯狂大戏？业内人士为您解读年末二手房疯狂之谜。

　　政策即将到期

　　中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，二手房岁末上演疯狂主要是因为市场传言救市政策到期所致。

　　记者从望京部分中介公司了解到，近期二手房销售之火爆令人难以想象，只要出现价格不太离谱的房子，立刻就能销售掉，部分买家甚至连房子都不看，就直接下定金。中介人员全力扑房源，甚至反复劝说出租房源转销售，市场出现大量带租约的二手房源。即便这样，部分小区也出现无房可卖的现象。

　　据中介人员介绍，买卖双方都担心明年营业税优惠政策取消，将会抬高房价，因此，都想赶在年内完成交易。与之相应，各大中介网站近期都出现了大量“急售”、“急求”的信息。

　　房价涨幅难测

　　除了政策红利即将到期的担心之外，购房者对明年房价的上涨预期充满担忧。在某中介公司门店，金女士忧心忡忡地告诉记者：“现在买房，虽然艰难，但蹦一蹦还能够得着，如果房价继续这样上涨，明年再蹦也够不到了。所以，没办法，咬牙也得买。”

　　据记者了解，金女士对房价的担忧在岁末二手房购买者中非常普遍，恐惧成为购房的最大理由之一。美联物业市场研究部总监张大伟分析，恐慌性需求在11月市场成交高峰中占到了整个需求的30%左右。不问价格、地段，为了购房而购房，这部分脱离需求能力、贷款比率畸高的购房群体首次成为二手房市场的主导力量。

　　而买方市场的踊跃，继续推高房价。据美联物业市场研究部统计数据显示，超过八成的二手房成交价格高于挂牌价格，议价空间几乎完全消失。

　　据我爱我家统计，11月北京二手房成交均价为15561元/平方米，环比上涨2.59%；其中，城八区的交易均价已攀升至17107元/平方米，上涨3.43%。

　　惜售现象推动

　　随着新房开盘价的屡创新高且房源越来越紧张，部分购买者不得不转向价格相对较低、位置相对较好的二手房。

　　据了解，大部分企业早在10月份以前就基本完成了全年的销售任务，所以根本不愿推出房源，所以，市面可售新房房源大减，即便是勉强推向市场的房源，价格也高高在上。在对明年房价的恐慌心理下，不少购房者冲入了二手房市场。

　　据搜房网新盘数据监控中心数据显示，上周(11.30-12.6)仅3个住宅立项项目获批预售许可证，仅向市场供应981套房源，市场供应大幅下降。与此同时，北京商品住宅期房日均签约环比上一统计周期(11.23-11.29)下降19.39%，

　　业内人士预计，12月新房的供应量还将继续下降，在市场恐慌心理的带动下，12月二手房的交易火爆依然会持续。

　　[ 案例 ]

　　案例1 一套房比年初涨55万元

　　柴女士在一家贸易公司上班，年初在积水潭志强北园租赁了一套2居63平方米，月租金2500元，付三压一。上周末，只有到了收房租才会出现的房主李先生第一次带了些水果来拜访柴女士。原来李先生最近接到了帮他出租房的中介公司电话，考虑再三决定卖房。

　　中介公司员工向李先生介绍了现在的市场行情，这样的房屋现在出售能够卖140万。已经比年初涨了50万以上。而这房子已经十几年，即使房价再涨也有限了，靠租金收回140万需要近50年，这还不考虑暖气、物业费。李先生自己也认为每平方米已经2万多了，这房子2006年买的时候才60万，3年能赚80万，而且最近迪拜危机，房子一下贬值70%，这也促使李先生赶快来和柴女士商量，情愿退还一个月房租，提前解除租赁合同。最后，柴女士在中介公司的帮助下第二天搬了家。而李先生刚挂出卖房的当天，电话不停，二十几组客户看了房互相抢着出价，最后145万成交。李先生高兴地说赔了几千的租金很值，多卖了5万。

　　案例2 小户型遭抢购

　　石先生在立水桥附近有一套建筑面积30平方米左右的小零居，附近有双线地铁、生活配套又齐全，出租收益也颇为丰厚，月入租金1850元。今年以来二手房市场大爆发。他几乎天天都能接到中介打来的电话，问他是否出售。最近，他准备换购一套面积大一些的房子，就考虑将小房子出售。不过，又有租金不错，他也一直犹豫，不知道出售是否明智。

　　说起来，石先生关于卖房子也经历了一个过程，他去年可以接受的房价是总价38万元。因为这房子当初购买时只有20万元左右。今年初他悄悄把挂牌价提到了40万元，他本来以为没什么人买，也没太打算卖，就是随便出了个价。不过今年房价3月份后出现了大家始料不及的情况，房价一路走高，他也不停地更改报价，房价从40万元变成42万元，然后又变成45万元，后来又变成48万元，直到11月末，他看中了一套房子，准备换房，才将房价定在了49万元。这比去年的价格已经涨了11万元。即便如此，看房的还是络绎不绝，而且都是全款购买。最后房子不到两天就成交了，买家还像捡了个宝似的。

　　这房子刚刚成交没几天，还没办理过户呢，此类户型的房子已经变成了50万，甚至还有卖家报价56万，房价一再三级跳。难怪连中介人员都说，现在楼市有点疯了。这种小户型房源出一套卖一套，现在这个小区的房子已经没有了，房源很紧张。

　　案例3 房价一天涨10万

　　业主胡女士有一套位于花家地的两居室，74平方米，朝北。胡女士2006年购买时仅50万，因为孩子要结婚需要购买一套大户型，所以想出手换一套，通过中介以110万和王先生达成了买卖协议。王先生交了2万定金，准备第二天签合同。

　　结果中介业务人员刚和王先生离开胡女士的房子，胡女士就电话表示不卖了，双倍赔定金，原来有人愿意出120万购房。而王先生了解了情况后无奈只好以118万和胡女士重新签了合同，而且赶快付了20万定金。王先生表示，这下房主再不卖，他也能赚20万，租房能租好几年。

　　案例4 嫌贵错过良机

　　打算今年买房结婚的刘先生5月份的时候看上了一套世纪东方城的二手房，两居室总价120万左右，刘先生当时为了砍价，特地把房主约到咖啡厅座谈，天南海北地聊，最后房主答应降下2万，但仍没有达到刘先生的心理价位，故而没有成交。又经过一个月的寻觅，刘先生发现房价涨得太快，回头想起这套两居，觉得118万的价格还挺合适，于是又找到房主，结果得知该房源早就卖掉了，而且比刘先生谈下的118万多卖了15万。刘先生只得又去寻找其他房源。[ 置业提醒 ]

　　北京中原三级市场研究部的专业人士建议，有意在优惠政策结束前买房的购房者，要切合自身的实际情况和经济实力，做一个冷静、考虑周全、智慧的购房人。

　　1.买房资本大，合理安排购房预算。正如国家统计局总经济师姚景源在住房绿皮书发布会上所讲，对于一些经济条件不是很好的家庭来讲，购买一套住房可能需要三代人的支持。目前北京市的房价在成交量的拉动作用下，也是逐月攀升，购房者应该合理地安排购房预算，在满足现在住房需求的同时，也要考虑到以后的生活保障。一般来讲，对于贷款买房的人而言，个人住房按揭月供最好不要超过每月家庭可支配收入的三分之一。

　　2.注意房产的保值增值性，确保在合适的时间买到合适的住房。目前为购房的一个合适的时机，一方面是二手房交易的优惠最后期限，另一方面，目前房价较为稳定，但是在抓住购房好时机的同时，购房者要选择具有保值增值性的房产。一般来讲，有未来地铁开通、特殊资源优势如学校等区域的住房保值增值性更强。

　　3.选择适合自己的还贷方式。目前市场中主要的还贷方式有三种：等额本息、等额本金和双周供。而这三种形式各有适合的人群及优缺点，采用不同的还贷方式，在每月的月供及总利息上都会有所不同，消费者要根据自身的实际情况选择适合自己的还贷方式。

　　[ 专家观点 ]

　　房源紧缺成为普遍现象

　　美联物业市场研究部总监张大伟表示，从目前二手房市场的现状看，是严重的供需失衡，二手房房源紧缺超过了商品房市场的11倍。截至12月3日，北京二手房市场可售房源仅为22440套，而11月全月成交二手房达32784套。相比12月3日当天成交1621套计算，现在的二手房市场房源仅够市场成交14天。二手房房源的紧缺已经成为普遍现象。

　　从目前市场发展的角度来看，张大伟建议非急需购房的可以考虑推迟到明年初，避开目前的恐慌需求集中期。目前来看7折优惠利率政策完全延续的可能很小，政策的改变将使得明年初的市场需要些时间消化，买房人应该坚持理性置业，避免恐慌性购房。而对于房主，他建议，在目前的市场情况下，尽快出手应该是最好的时机，营业税优惠应该不会取消，而7折利率一旦取消，购房者的购买能力将必然减弱，虽然房价大幅下调的可能不大，但是在明年上半年前需求出现观望，价格出现区域性调整的可能非常大。

　　政策徘徊催生“带租约出售”

　　21世纪不动产分析师孟奇表示，受今年房价快速上涨、二手房交易税费减免等优惠政策去留未定及投资回报率下降等因素的综合影响，近期北京二手房市场上出现了“集中抛售”的苗头，原本用来出租的二手房纷纷挂牌出售。

　　近期房源登记量明显增加，这主要是受“5改2”免营业税优惠政策即将到期的影响。“趁高点套现收益更高”的业主普遍看空后市、纷纷急于抛出手中的房源，尤以5年内的次新房房源增加的速度最快。在局部地区，一些已将房屋出租的业主甚至采用带租约出售的方式趁着市场行情好的情况下高位出手，高位套现欲望逐日增强，这一现象也折射出当前的京城房地产市场上的恐慌心理已经显现并呈现出日趋加剧的迹象。如果按照目前这种挂牌速度发展的话，再加上库存房产消化速度的加快和成交周期的缩短，预计供不应求将很快反映在年前的租赁市场上。

　　另外，随着“边出租、边伺机出售”从众行为层面的逐渐扩大，随着市场紧张气氛的加剧，“羊群效应”下的购房者大规模“恐慌”入市将透支明年的楼市，对于楼市的健康、稳定发展是不利的。

　　优惠末班车促交易量大涨

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，自去年末开始实施为期一年的存量房交易税费减免优惠政策期限临近，消费者都在不断加快购房的步伐，尤其是避免“阴阳合同”的政策出台后，杜绝了一大部分非合理避税的案例，而这些都促使消费者抓紧时间购房，搭上税费优惠的末班车。因此，在即将到期的优惠政策走向未明朗前，都将促进京城二手楼市的持续活跃。

　　持续九个月的高成交量，促京城二手房房源日渐稀少，从近期的房源挂牌量方面来看，没有出现明显的增加，也就更加凸显了房源的稀缺。而需求量仍然在高涨，导致业主本已坚挺的心理更加稳固，部分业主开始选择静观楼市走势而不急于出手售房，坐地涨价的现象开始浮出水面。

　　12月二手房交易量将回落

　　鑫尊置地董事长刘军认为，11月份二手房成交大幅上涨,原因只有一个，就是营业税优惠政策即将到期,客户、业主纷纷要赶在优惠政策到期前交易，不然业主收益会减少而客户购房成本也会增加。现实情况是，买房的着急，卖房的也着急。12月份二手房成交会回落，上半月可能还不明显，下半月就会相当明显。

　　至于明年的二手房市场有两种可能：一种情况是，如果二手房优惠政策取消的话，从明年1月开始二手房成交量会明显下滑，第二季度市场会慢慢适应而被迫接受二手房房价；第二种情况是，二手房优惠政策延续，这样二手房交易量还会下滑，不过要温和得多，如果国家经济持续增长估计在明年3月份就会回到正常情况，因为整体来看，二手房市场泡沫不大。

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 实习记者 齐世峰 (来源：京华时报)