住建部守经适房面积底线 清理地方“救市”政策

　　清理地方“救市”政策：调控房价火线行动

　　陈晓文 上海、北京报道

　　又见控房价。但若仔细推敲“遏制房价过快增长”提法，多少算“过快”，这让政策的执行力度再现忧思。

　　12月18日，为期半天的住房和城乡建设部年度工作会议在北京召开。住房和城乡建设部有关负责人表示，落实国务院常务工作会议精神，遏制房价过快上涨是2010年全国住房建设工作的第一项任务。

　　本报记者获悉，作为2010年全国住房工作的头等大事，稳定房地产市场的任务已经形成责任制分解：省级政府负总责，地市级政府抓落实。这让200余个城市的主管副市长莅会备受关注。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，政府原来注重从增加供给角度调控房价的手段已经转向了供需双方入手调节。双向调节会力度更大，见效更快。

　　与此同时，一直在讨论但是迟迟没有落实的物业税等税收政策，也被作为重点进行研究。

　　本报记者获悉，当天早上的会议上，住建部有关负责人也提出，2010年住房和城乡建设部门会配合税务部门加快研究房屋持有环节征税问题。

　　60平米经济适用房“受命”

　　国务院常务工作会议，第一次提出了加大公共租赁房供地的政策。这意味着，公共租赁房这一新生保障住房产品，被提升到稳定房价的高度，加以大规模建设。

　　在公共租赁房后，住建部又将经济适用房作为抑制房价过快上涨的工具推出。

　　政策工具越加细致。住建部有关负责人说，加大经济适用房投放，以抑制房价过快上涨，必须加强经济适用房准入和管理，经济适用房单套面积必须控制在60平方米。在此基础上，鼓励地方政府根据实际情况，加大经济适用房建设，适当放宽经济适用房购买范围。

　　经济适用房在各地建设的一个大问题是：很多地方政府喜欢将经济适用房建成大户型，以便增加其购买吸引力。

　　记者调查了解到，虽然住建部此前就提出了经济适用房控制户型面积在60平方米，廉租房控制在50平方米的要求。很多地方政府仍然随意将经济适用房单套面积扩大，大部分地方政府将60平方米的单套户型建筑面积限制理解成为使用面积来执行。

　　住建部12月18日再次强调经济适用房单套面积控制问题。并提出，在房价过快上涨的城市，地方政府可自行确定经济适用房建筑规模，但是这个规模是总建筑规模，而不是随意扩大单套建筑面积。

　　据记者了解，2009年保障性住房建设任务总体建设速度很快，计划完成不错，但是呈现了中西部不平衡的问题。在一些二三线城市，因为房价涨得不快，经济适用房陷入销售难题；而在一些房价上涨过快的城市，由于政府土地出让等问题，经济适用房建设规模不大。

　　为了加大对中西部地区的保障性住房建设工作的支持，2010年住建部和发改委等部门还将继续适当加大中西部地区保障性住房建设的中央投资比例。

　　住建部要求地方使用中央代发的债券要重点用于保障性住房建设。各级住建部门要抓紧与土地改革和财政部门协商，确保建设用地和资金的落实。在国家计划下达以后，要尽快落实。

　　此外，住建部对于有的地方开展了廉租住房共有产权管理的探索也进行了肯定，鼓励多种形式向市场提供有效的中低价位、中小套型的商品房、政策性住房，以抑制房价。

　　清理地方“救市”政策

　　12月18日住建部有关负责人表示，2010年各地政府必须将落实国务院常务会议关于稳定房地产市场的工作会议精神，抑制投机、投资性购房也被作为重点提出。

　　各地优惠政策包括“二套房贷”、“土地出让金优惠政策”等。

　　住房和城乡建设部门2010年将重点配合信贷部门研究“二套房贷”的具体认定标准，严格推行“二套房贷”政策，控制投机、投资性购房需求。

　　12月17日的五部门加强土地收支管理的政策出台后，地方的土地分期付款等优惠政策都将到期，被叫停，大大提高了购买土地的门槛。

　　邹晓云分析说，上述国土资源部等5部门的政策虽然不是最新的政策，如果严格执行起来，也会对土地市场起到不小的作用。最明显的作用是，地方政府应该取消掉此前出台的分期支付土地出让金的优惠政策。

　　2009年约有18个主要城市出台了土地出让金优惠政策，如果此项政策被全部清理掉，对开发商热情拿地是个不小的打击。

　　常理来说，房地产企业到年底都应该观望明年的形势，年底是土地市场成交的淡季。但可以简单梳理的近期疯狂是，在今年年底却完全不同，地方政府打着“加大土地供应”的牌，在年底猛烈推出土地，开发商趁着手中有丰富的资金，也在疯狂拿地。万科、保利等一线房地产企业在12月份又掀起了不小的拿地热潮：

　　12月15日万科以10.5亿的价格在长春拿下“228厂”地块；保利则在一日之内在成都、北京两地花掉了44亿元，拿下了4块地；多次出手而未果的远洋地产也猛砸48亿拿下了北京亦庄地块。

　　一位不愿具名的专家分析说，国土部等5部门12月17日出台的加强土地收支管理的规定，佐证了这些房地产上市公司年底疯狂拿地的真实原因。

　　以一个10亿元的土地案例为鉴，新规定后开发商付出的5亿元，可以在年前拿到2.5块同样的土地。开发商抢在新政策出台之前拿地，就造成了土地集中成交，“地王”频出。

　　邹晓云提醒说，新政策意在抬高购买土地门槛，但是更要注意防止造成土地垄断。大型上市房地产公司将大量土地囤积在自己手中，难以形成土地有效供应，对增加普通商品房供应和抑制房价不利。

　　政策工具逻辑：供求双向调节

　　12月18日早上，住建部有关负责人还表示，住建部门在2010年会配合国土等有关部门推进房地产开发企业诚信管理等工作。

　　目前，北京市已经推出将开发商囤地、不按期开发列入诚信内容，依据此将限制该开发商今后在北京拿地。

　　为配合遏制房价，住建部要求各地规划部门2010年加快地方控制性详细规划审批，加快普通商品房项目开工审批等。

　　与此同时，另一项大规模投入普通商品房的动作也准备出台：2010年大规模加大城市和国有工矿棚户区改造工作。

　　财政部、发改委、住建部等部门准备近日出台“加快城市和国有工矿棚户区改造工作的意见”，其中将提出对城市和国有工矿区棚户区改造实行中央投资补贴的措施，允许地方政府将廉租房建设资金和城市、国有工矿棚户区改造统筹使用。

　　2010年城市棚户区改造就有170万户。而城市棚户区改造等于旧城改造，其置换出来的土地市场运作比较容易，能够给市场提供大量优质土地，同时可以增加中低价位、中小套型商品房供应。

　　同时，住建部等部门还要求地方政府，2010年要增加中小套型、中低价位商品房的用地有效供应，加快项目审批，检查房屋楼盘销售，打击捂盘囤盘，以便尽快增加供应量。

　　另外，住建部还提出2010年在全国南方和北方各选取一个城市作为试点，推行商品房精装修交房工作。

　　住房和城乡建设部总经济师李秉仁在12月14日召开的“中国城市建设与房地产发展论坛”上表示，今年住房工作的核心仍然是“住有所居”，推进绿色建筑等工作是为了让居民住得好，稳定房价和加大住房保障工作是为了让居民有房住。

　　住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青日前在北京万科中粮假日住宅产业化试点项目开工仪式上说，精装修可以使房屋建设工期缩短1/3。目前推行，不仅有利于建筑节能，更能增加商品房供应。