二手房转让营业税细则发布 决策层打压房价有限

　　二手房营业税细则出台 普通住房不足五年按差额征收

　　熊剑锋

　　听起来雷霆万钧，落下来却是柔风细雨。

　　财政部和国税总局昨日下发通知明确二手房转让营业税政策的细则：从明年元旦起，不满5年的普通住房按照其买入卖出价的差额征收营业税。

　　业内认为，此规定实际上将此前的二手房优惠的大部分保留下来，并没有增加太多二手房交易的营业税成本。

　　二手房交易成本增加有限

　　这份名为《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

　　个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上海易居房地产研究院研究员回建强对CBN记者表示，和最初的5年内二手房交易全额征收房产税相比，此次采取的差额征收可以大大降低二手房交易的税收成本，以一套买入价100万元售出价120万的二手房为例，如果全额征收需要交纳6万元营业税，而按照差额征收仅需交纳1万元即可。

　　中原地产华北区域总经理李文杰对CBN记者表示，两部委出台的细则对二手房交易市场实际上影响不大，一方面交易成本增加并不多，另外一方面市场已经消化了国务院常务会议决定调整二手房营业税的政策。

　　北京的二手房交易量从12月中旬之后已经开始大幅下降，主要原因是因为办理相关的手续需要一定的时间。

　　回建强认为，此次取消优惠政策的调控的力度是打了折扣的，反映出决策层并不希望将房价完全打压下去，从而影响到宏观经济的稳定，这也和此前中央经济工作会议的“支持自住和改善型需求”的精神相符。

　　对于一些媒体的“房产中介可以通过做低差价来减少税额”的解读，李文杰并不认同：“这实际上是市场中阴阳合同的做法，以北京市为例，北京市的二手房按揭贷款和网签价格挂钩，如果采取阴阳合同避税的方法就必然减少贷款额度。”

　　影响购房者预期

　　李文杰认为，此次二手房营业税的政策对市场的主要影响在于：可能影响到购房者的政策预期。

　　回建强也认为，此次调控仅仅是一个开始，此后可能将陆续出台其他调控政策，在这种背景下，消费者的市场预期和政策预期都会发生改变，从而影响其消费行为。

　　李文杰认为，相对于房价的上涨幅度，实际上即使营业税全额征收对二手房市场的影响也不会太大，明年楼市的走势关键还要看明年的信贷政策。

　　值得注意的是，上述通知要求，为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

　　此次两部委出台营业税细则之后，有业内人士认为，两部委出台细则是为了不给地方留下制定政策的余地。

　　昨日上海市有关部门也取消了计划举行的有关落实国务院房地产市场调控政策的新闻发布会。

　　对此回建强认为，在国务院公布营业税优惠停止之后，地方所能够拓展的空间也无非就是争取实施差额征收，地方政府算是求仁得仁。

　　此次通知还规定，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国务院、财政部、国税总局和建设部的有关规定执行。

　　此外，上述通知规定，自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。