调控趋紧楼市走向“看不清” 开发商看好东莞楼市

　　2009年全国楼市大热，“量价齐飞”的市场交易格局从年头一直行至年尾。随着年终岁末的到来，东莞各路开发商都开始总结一年以来的销售成绩表，据合富辉煌东莞市场研究数据显示，与低迷冷清的2008年相比，今年是东莞房地产市场“吐气扬眉”的一年，光大、万科、中信、新世纪等品牌开发商在前三季度的销售业绩已超过了10亿元。在第四季度楼市销售的最热节点中，光大、万科及中信属下项目更是以年终发力之势横扫市场，销售业绩倍涨。

　　“牛气冲天”的2009年即将结束，取消二手交易营业税优惠政策、“国四条”、土地出让金首付比例提高等一系列在年底出台的楼市政策将对2010年的楼市格局造成怎样的影响？市场成交是持续今年的热度，还是在调控政策的干扰下出现新一轮的回调？

　　年末调控信号趋紧

　　楼市走向“看不清”

　　2009年12月，有关楼市政策行将趋紧的市场预期相当强烈，业界预计疯传了一段时间的二套房贷收紧、利率上调及2008年出台的各类楼市优惠政策是否会终止等消息会在年底中央经济工作会议中揭开“谜底”。

　　令业界感到意外的是，12月7日召开的中央经济工作会议并没有传出更多对楼市不利的消息，“保持楼市政策的延续性”及“继续实行宽松的货币政策”的说法令各地开发商“卸下心头大石”，“明年楼市继续涨”的看法成为开发商们的一致看法。

　　随后，中央政府在短短10天内连续出台政策矫正开发商对市场过于乐观的看法：12月9日，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定；12月14日，国务院常务会议明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”；随后财政部、国土资源部等五个部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将土地出让金首付缴纳比例提高至50%，打击开发商捂地囤地行为。

　　原本以为宽松的楼市调控信号开始出现由“松”到“紧”的趋势，这一系列楼市调控信息的连番出台令开发商们着实感到“看不清”。在记者的采访中，多数开发商认为明年下半年会出台新的楼市调控政策打击“部分房价上涨过快的城市”，也有部分开发商认为中央政府明年对楼市的态度不会过于严厉，整体基调以稳定为主。

　　开发商资金充裕“有底气”

　　与全国其他城市一样，东莞楼市在今年的表现着实令消费者“大跌眼镜”：在国际金融危机直面冲击东莞、整体经济形势不被看好的情况下，2008年备受压抑的刚性需求市场在较低房价的吸引下出现“集体爆发”，今年前三季度东莞住宅签约面积约415.2万平方米，较2008年同期大幅增加67%，在市场成交刺激下，东莞市房价从2月份就开始稳步攀升，住宅签约均价由2月份的5160元/平方米，持续上涨至9月份的6995元/平方米，前后房价累计上涨1835元/平方米，涨幅达35.5%。

　　纵观东莞楼市今年的成交表现，可以说“量价齐涨”的格局从年头走到了年尾，这让开发商一度绷紧的资金链得到全面“松绑”：短短不到半年时间，开发商们从为钱发愁到资金全面回笼，部分开发商如光大地产等企业，因为资金充裕，甚至在今年加速对外扩张的步伐。

　　谁是今年市场上的最大赢家？据市场初步统计，今年全年的销售总冠军将在光大和万科两大品牌开发商中产生。论住宅签约量，目前万科以近28亿元的销售成绩位居第一。而论实际成交量，光大地产相关负责人表示，今年光大属下各项目的总销售量将超过30亿元，这一成绩不仅创下光大历年销售的新高，更令其有望成为今年东莞地产销量的总冠军。

　　论明年楼市

　　开发商“不差钱” 预测房价还要涨

　　在“不差钱”的情况下，各路开发商对明年楼市的预测相当乐观，普遍认为明年东莞的楼市依然会持续火爆，尤其在上半年，房价的走势将稳中有升。而到了明年下半年，即使中央再出台楼市调控政策，也可能会“区别对待”，不会对东莞这样房价平稳的市场造成太大冲击。

　　开发商在采访中还透露，明年许多在售项目都会进行“提价销售”，部分高端洋房、别墅类产品的提价空间比较大，许多在售7000~8000元/㎡的洋房到了明年，其售价有可能“破万”。

　　广东光大企业集团副总经理俞韶毅

　　明年东莞房价将温和上涨

　　俞韶毅认为，今年全国楼市出现“房价疯涨”的城市基本上以一线城市居多，如广州今年的房价涨幅较大，一些省外城市如南宁、南京、宁波、乌鲁木齐等原先房价的基数就不高，但今年也出现较快的涨幅。

　　“目前各城市的购房出现向省会城市聚集的效应，很多周边城市的购房者都往省会城市买房，造成房价快速上涨，涨幅一般都超过50%。而东莞今年房价上涨的速度比较理性，全年上涨了30%左右，其实也就是恢复到2007年的房价水平。”

　　俞韶毅表示，中央提出要“抑制房价过快上涨”，其实也要看每个城市房价上涨的涨幅进行区别对待，“像东莞这样的市场，受调控的影响会很小，明年房价还会继续温和上涨，享有较好自然资源及地段优势的个盘房价上涨的空间会比较大。”

　　广东光大企业集团营销总监黄海俊

　　开发成本上涨 城区房价难跌

　　对于目前中央出台的各项调控政策，黄海俊认为，不仅不会令房价跌下来，而且令一手楼市的需求更为旺盛。“现在二手楼市取消了营业税的减免优惠政策，将导致二手交易成本的直接上涨，这样一来很多原想买二手房的购房者转而去买一手新房，造成一手楼市需求更为旺盛，这样一来，房价怎么会跌？”

　　对于土地出让金首付提高的政策，黄海俊坦承政策的实施对资金充裕的大开发商更为有利，日后更多的土地将集中掌握在大开发商手中，“现在东莞城区的商住开发用地资源非常紧张，开发成本也在不断上涨，而城区市场是目前东莞需求最旺盛的区域，很多镇区的人都会过来买房，在这种情况下，城区市场的房价不可能降，只会升。”

　　瑞丰地产经营部负责人李坚

　　市场通胀预期高 投资热钱集中涌向楼市

　　目前，市民明显感受到物价上涨的压力在增加，一些日常消费品都在不同程度出现上涨，这导致有关明年将出现新一轮通货膨胀的市场预期越来越高。李坚表示，通胀预期已导致许多投资或自住型购房者提前买房，避免货币贬值。

　　“我身边很多朋友害怕货币放在银行里会贬值，已经提前把钱投入到楼市里买房保值了。”李坚说，近期东莞很多楼盘成交活跃，其中投资客的比例在不断增加，个别盘中投资客的成交比例更达到了30%，“当投资热钱都涌向楼市时，房价是很难降下来的。”

　　富民双子城相关负责人

　　楼市走向总体平稳 局部微动

　　富民双子城相关负责人认为，2009年对房地产行业来说，是比较戏剧化的一年，楼市车市都是一路高歌，但从东莞本地的行情来讲，东莞的楼市相对而言还是比较健康平稳的，虽然也有一定的涨幅，但幅度远小于一线城市。未来的2010年的走势，还有赖于国家具体的调控措施是硬还是软，但应该对东莞房地产的影响不会太大。

　　对于明年楼市走势，该负责人认为，在楼市政策还不太明朗的情况下，预计明年东莞楼市走向总体平稳，局部地区将出现微动。