两房几乎成美国房市唯一润滑剂 未来走向仍不明

　　两房国有化再进一步：政府支持“不设上限”

　　两房未来走向依然不明，可能有三条路，一是将两房完全国有化，二是保持两房现有的格局，三是将两房拆分成一些更小的机构。

　　特派记者 吴晓鹏 纽约报道

　　美国政府对两大房贷巨头房利美和房地美（下称两房）的救助再度升级。

　　当地时间12月24日，美国财政部宣布，未来三年内不管两房可能会蒙受多大亏损,美国政府都将继续给予它们资金支持，此举意在消解投资者对政府继续提供支持问题上的顾虑。

　　去年秋季，当美国政府接管两房时，曾承诺对两家公司注资不超过2000亿美元。奥巴马上台后，将对两家公司的注资规模上限提高到4000亿美金。而这次，政府宣布其注资规模将不设上限。

　　到目前为止，两房已合计动用1110亿美元救助资金。“两家公司离之前4000亿美元的额度还相差甚远，他们现在为什么这么做呢？”美联社援引银行业分析师Bert Ely的话说，“有可能我们在第四季度会看到一些恐怖的数字，财政部因此想稳定市场。”

　　资产管理公司坎伯兰顾问（Cumberland Advisors）公司主席兼首席投资官戴维·科托克（David Kotok）告诉本报记者，美国财政部之所以这样做，是因为两房形势依然在恶化，两房持有的抵押贷款投资组合账面价值比市场价值或违约价值依然要高。

　　他认为，财政部此举离政府支持企业（GSE）完全国有化和政府担保GSE的债券又进了一步，而这会让GSE的债券变成美国政府的主权债务。科托克说，“一直以来，美国政府都在玩一个隐形担保的游戏，现在是终止这个游戏的时候了。”

　　不过，关于两房未来的走向，市场参与者依然存在分歧。IDC结构证券集团主管、纽约城市大学兹克林商学院客座教授郭杰群告诉本报记者，只要美国政府没有说出“明确担保”这个词，就不是完全国有化。他认为，美国财政部此次更改救助条款，实际上是重新强调两房还会保持现状继续运作。

　　美国财政部选择在圣诞前夕、市场停盘后公布这一消息，投资者目前依然在等待周一开盘后，人们会对此做出何种反应。

　　1 平安夜大礼

　　选择这个时间节点公布信息是为了尽量减少媒体对政府支持企业的变化进行报道。

　　根据24日公布的新规定，从明年第一季度开始直至2012年，美国财政部提供支持的上限可根据每家公司的季度损失而有所提高。今年夏季，美国财政部曾预计，两房未来10年亏损应该不会超过1700亿美元。

　　美国财政部的官员们表示，在政府持续提供支持的问题上，不设上限可令两房的债券和抵押贷款证券的投资者宽心。

　　郭杰群认为，两房不太可能用完4000亿美元的额度。他说，目前市场流动性已较一年前大为改观。房产近几个月走向相对稳定，房产价格进一步下跌的可能性也比较低；加上政府多个支持项目的促进作用，美国房市很可能在明年上半年完全触底。

　　他说，房市快速复苏的可能性不大，但最起码不会进一步恶化；虽然有些地方房价可能进一步下跌，但是下跌幅度不会像过去两年那么大。违约还会增加，但增加幅度已经很缓慢。房屋成交量最近也在提高。

　　“对两房支持上不封顶，这体现出对市场有一定的信心。” 郭杰群认为，“同时也是给市场信心，表明有政府的支持，投资者不要过多焦虑。”

　　不过，美国财政部选择的公布时间则引起了不同的猜测。一种说法是赶在圣诞前夕公布此决定，是因美国财政部权力即将到期。12月31日后，财政部做出此类决定必须经过国会批准。

　　而科托克则表示，他们选择这个时间节点公布信息是为了尽量减少媒体对政府支持企业的变化进行报道。

　　“选择在这个时间来给房利美和房地美送上空头支票（未记入金额的签名支票）”，众议院金融服务委员会议员Spencer Bachus说， 在圣诞夜宣布这一消息是为了“避免引起公众的注意”。

　　作为美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，两房从借贷者手中购买贷款，然后再卖给投资者，为美国抵押贷款行业提供流动性。两房目前拥有或担保着3100万个房屋贷款，这些贷款总额5.5万亿美元，占美国住房抵押贷款总额的一半。

　　之前不断创出新高的失业率是美国房市复苏的最大障碍。失业造成房贷违约不断上升，而房贷违约给两房造成了巨大的损失。

　　过去的9个季度，房利美共亏损1205亿美元，房地美亏损679亿美元。如果没有美国政府的支持，两房将走向破产，成千上万美国家庭将无法获得房屋贷款。

　　自美国政府去年9月接管两房以来，已向房利美和房地美分别注资600亿美元和510亿美元，以帮助两家公司维持运营。奥巴马明年2月向国会提交2011年预算时，将对两房未来的损失情况给出最新的评估。

　　2 缓解退出措施的冲击

　　当明年美联储退出时，政府有可能出台一些新的替代性政策以鼓励私人投资者继续购买两房债券。

　　在宣布两房支持资金不设上限的同时，美国财政部还表示，将在2009年底前停止其抵押贷款证券收购计划，并终止从未使用过的短期流动性设施。美国财政部预计,从现在到年底官方还将收购价值约2200亿美元的抵押贷款证券。

　　而美联储此前曾表示,将在2010年春季之前逐步缩小其高达1万亿美元的抵押贷款证券收购规模。

　　科托克说，从技术上来讲，政府支持企业目前仍然是在“隐形担保”下运作。此前因为外国投资者及美国本土的机构都不愿意继续购买政府支持企业债券，美联储不得不介入这一市场，购买了超过1万亿美元的债券来支持美国房市。

　　“我们相信这次的行动证明了政府支持企业问题的严重性，同时也是美联储为什么要继续保持低利率，并且可能会进一步扩大购买政府支持企业债券的原因。”科托克说。

　　在科托克看来，如果政府支持企业债券与美国国债的利差不能收紧，美国房贷利率就会上升，到时候尚未成熟的复苏将会终结。美联储知道这一点，而且也密切关注着两者的利差。

　　郭杰群说，当美联储逐渐全面退出的时候，如果没有新的替代者进入这个市场购买两房债券，“确实可能会引起恐慌”。

　　他认为，当明年美联储退出时，政府有可能出台一些新的替代性政策以鼓励私人投资者继续购买两房债券。另一方面，去年底今年初曾有很多投资者恐慌性抛售两房债券，随着最近市场逐步恢复，投资者又开始回到市场中来，这些将抵消美联储退出市场的负面影响。

　　目前市场普遍认为美联储明年上半年不会加息。郭杰群说，这样房贷利率会比较稳定，30年房贷利率预计将在5%左右的低水平波动。市场的信心在慢慢恢复，对两房投资组合都是有利的。“总的来说，美联储退出会有负面影响。但应该会是有秩序的退出，不是恐慌性抛售。”

　　3 两房未来依然不明

　　两房的任何一个小的变动都会对中国持有的两房债券造成重大影响。

　　美国财政部24日还指出，其致力于缩小两房的抵押贷款规模。根据其最新公布的援助条款,两房要在2010年底前将抵押贷款规模缩小至8100亿美元,并以每年10%的速度递减。

　　据两公司发布的最新数据，房利美截至今年10月拥有7715亿美元投资组合，房地美截至11月份有7618亿美元投资组合。这意味着两家公司在明年不必出售资产。

　　美国财政部称,2010年将允许两家公司在2009年抵押贷款规模上限的基础上进行缩减,而不是按照2009年底的实际规模。这将给予两房更大的灵活性。

　　两房目前几乎是美国房市唯一的润滑剂。两家公司在拯救房市与经济的道路上越陷越深，如何处理两房的未来变得棘手，而美国政府也很难找到退出之策。有评论说，此次宣布对两房新的支持，奥巴马政府实际上已将两房转变成了联邦政府机构。

　　截至2009年10月末，中国共持有长期美国机构债4798亿美元，其中多为两房债券。用郭杰群的话说，这两家公司任何一个小的变动都会对中国持有的两房债券造成重大影响。

　　在今年中美战略与经济对话成果说明中，美国财政部称“美方致力于通过寻求公众投入等方式，探索政府支持企业的未来发展方向，美国政府决定在第二轮中美战略与经济对话前向国会和公众报告结果”。

　　美国政府未来如何处理两房，郭杰群认为有三条路，一是将两房完全国有化，二是保持两房现有的格局，三是将两房拆分成一些更小的机构。

　　这次美国财政部更改救助条款，并没有提到要担保两房债券的本金和利息，因此不是完全国有化，对此次行动可以理解为，他们会继续维持两房现有的功能，即促进房贷市场的流动性。

　　郭杰群还说，中国国家外汇管理局最近聘请朱长虹担任首席投资官，朱长虹在美国机构债投资方面经验丰富，加上还招收了其他一些人才，这体现了外管局对美国机构债投资的重视。