有效遏制房价疯涨政府还有几道金牌

　　今年11月底，看着房价一天几个报价地涨，北京的小赵终于卖掉了小房，打算换套大房，在她庆幸卖了个高价的同时，中央调控房价的政策出台了。买不买新房？她想，肯定要降，再等等看。

　　但没想到，12月24日，她在北五环外的一个新楼盘得到的开盘价是每平方米预计还要涨两千元。这回小赵真的看不懂了，“国家一个劲调控，为何房价还往上涨？”

　　成交量降低但房价未降

　　根据北京市房地产交易管理网统计，中央调控政策出台以来，因为赶不上月底结束的优惠政策，楼市成交量下降明显。

　　12月17日至23日，本市期房住宅平均日签约量为445套；而12月10日至16日，平均日签约量高达824套，减少了近一半。签约环比下降15.52%，创下7月份以来最大跌幅。

　　但成交量下降，房价并未明显下降。12月25日，记者来到小赵排号的楼盘，发现先期开盘的两栋楼只有350套房子，排号却排了4000多了，而且每个号必须先到银行办一个5万元的银行卡才行。

　　售楼小姐说，开盘日期原本定在12月份，现在公司决定延期到1月中旬或者年后，价格可能是一万八九，而小赵12月初排号的时候还是一万六七，“价格怎么还涨呢？”

　　售楼小姐说，预售许可证还没办下来，“这只是估计的价格，开盘价格还得看市场状况。”但内部人士告诉记者，周边的楼盘都打算涨，大家都在互相观望着。

　　记者最近转了几个即将开盘的楼盘，发现房价并没有松动迹象，相反不少还有小涨。

　　最见效的是控制二套房贷

　　12月以来，政府调控楼市的一系列政策出台。

　　12月9日，二手房转让的营业税优惠政策被取消；12月14日，国务院常务会议指出，要遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月17日，财政部和国土资源部等五部门出台通知，打击开发商囤地、炒地的行为，要求土地出让金的首付款比例不得低于50%；12月23日，财政部、国税总局出台住房转让营业税的细则。

　　这些措施在业内看来，颇为温和，对房价的影响大家看法也不一。有人认为短期看供不应求的市场环境和长期看城市化进程都将使房价继续涨，有人则认为房价有其自然周期，前期透支了需求，必然要开始下跌。

　　一家中介公司的员工表示，收住房转让营业税对于购买3-5年的140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大，对于普通住宅的影响比较小，单一的税收政策很难说能有效抑制炒房者。

　　而提高土地转让金的首付比例，在打击炒地的同时也加大了开发商拿地的门槛。一家房地产公司的负责人告诉记者，在地王频出的房地产市场，中小企业的日子将更不好过，这项措施将更有利于实力强的上市公司和资金雄厚的国企拿地，对于房价则很难说。

　　一家最近几年开始进入房地产行业的国企负责人告诉记者，不打算通过招拍挂的方式拿地，因为太贵了。

　　在加大供应、提高土地出让金首付、调整营业税之外，政府调控楼市还有几道金牌？

　　北大房地产研究所所长陈国强认为，方法有很多。在目前国务院常务会议确定的“国四条”中，“最见效的是差别化信贷政策，即二套房、多套房应该执行怎样的信贷政策。”

　　业内人士表示，二套房贷政策关键是要严格执行。尽管监管部门一再重申严格执行二套房政策：首付四成，利率是基准利率的1.1倍，防范贷款风险，但今年以来，各银行并未严格执行，基本上都是首付2到4成，利率是7.1到8折。

　　业内专家表示，对房价影响比较见效的还有收紧房地产企业的开发贷款；提高项目资本金；严格执行两年以上不开发无偿收回土地、两年内不开发收取闲置费用等，方法很多，关键是执行。

　　今年房价疯涨还与宽松的货币政策有关，货币政策不仅助长了开发商的捂盘惜售行为，而且刺激了住房的投资性需求。中央明确，明年仍将执行适度宽松的货币政策，将对房价有何影响？

　　采访中，有的专家认为，加息和信贷规模将对楼市影响很大，也有的专家认为，货币政策不是左右楼市的根本力量，仍可以控制个人贷款门槛、开发商贷款等进行调整。

　　但目前的房地产市场中，最普通的老百姓承受着日渐高涨的房价，政府、开发商、银行站在同一阵营，他们到底有多大动力稳定房价，严格执行政策仍是未知数。

　　陈国强表示，“去年出台的地方版优惠政策是否取消，也是楼市调控是否见效的关键。”

　　“生活就是一阵又一阵地折腾。”还在看房子的小赵告诉记者，“也许等市场冷静了，购房人的机会就来了。”