业内称物业税对广州影响很大 不会令房价下调

　　拥有两套以上物业者近四成

　　开征物业税 广州要慎重

　　信息时报讯 （记者 罗莎琳） 日前，国家税务总局透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多后，或将推广至全国。业内人士表示，该税种能起到抑制投机客的作用，但楼价未必会应声而落。同时，多位地产人士均认为，广州拥有多套物业者不在少数，因此在开征物业税上会慎之又慎。

　　已形成统一制度

　　财政部税政司副司长王晓华上个月表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

　　中央财经大学税务学院教授刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

　　有专家猜测，先从商业着手考虑开征物业税，实际上是考虑到住宅类物业占了绝对大的比重，由此造成的影响相当大，故先从占少数比例的商业地产着手，测试市场的反应。但商业地产物业也有土地增值税一个已有税种，可能也会跟物业税相冲突。

　　对广州影响很大

　　广州作为今年楼价上涨最快的城市之一，是否会成为今年物业税的先行者？周峰认为，房地产市场对城市GDP增长的拉动作用相当明显，开征物业税则会令市场的观望情绪更加浓厚，成交量大幅缩减，肯定影响经济发展，故政府推出这一税种前，一定会深思熟虑。

　　据满堂红提供的资料显示，2009年广州拥有3套或以上物业的客户占总体的11%，拥有2套物业的客户占总体的26%，其余的都是只拥有1套物业。也就意味着广州有近四成的客户拥有2套或以上物业，而其他只有1套物业的客户，也有可能再次购买物业。因此，物业税在广州影响不小。

　　声音

　　政策箭指投机客

　　著名地产营销策划专家谢逸枫认为，开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，抑制投资。开征物业税后，购买房屋越多、居住面积越大、投资房产越多，纳税成本就越高，将促使楼市投资者加快卖出多余的住房，这就增加了市场供应，也将在一定程度上抑制市场投资投机需求。

　　不会令房价下调

　　物业税开征，在打击投机客的同时，是否会将楼价降低，业内人士予以否定。满堂红研究部经理周峰分析表示，开发企业出于资金快速回笼的考虑，应该会适当调整项目的销售价格，以求吸引客户入市购买，房价在一定程度上会降低，但不会太明显，因为除了投资客和投机客，市场上还有足够数量的自住客或改善型客户支撑，不至于因投资或投机需求减少而完全脱节。“除非将地价成本从商品房的原有销售价格上减除，再开征物业税，这样才开征有理，而地价成本减除后，房价自然会随之回落”，他进一步认为。

　　实施难度不小

　　尽管技术上已经可以实现，但地产专家仍然认为，此举难度不小。满堂红研究部经理周峰表示，如果要在全国范围内开征物业税，必须先考虑物业税与现有的税种是否重叠，譬如购房时，房价已包含了地价成本，等于在70年的商品房使用年限内，买家是拥有了对应物业的持有权。这个时候再开征物业税，等同于在买家拥有物业持有权的基础上增加了重复的“持有成本”，这必然会引起买家的普遍不满。

　　著名地产营销策划专家谢逸枫也认为，物业税开征具体的操作技术和本身税种不具有可实施性。

　　物业税模拟“空转”

　　物业税是针对持有多套物业的业主开征的一个税种，可以简单理解为“持有税”，持有物业数量越多，要缴纳的税费也越多。

　　所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。业内人士认为，今年将物业税重提日程，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。