2010年楼市调控七大看点解读:规范国企投资房产

　　1 严格二套房贷首付比例 利率灵活掌握

　　“二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”《通知》的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

　　《通知》中，一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。

　　事实上，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。

　　2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40％，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，助推部分城市房价过快上涨。

　　交通银行首席经济学家连平认为：“在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。”

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”

　　收紧二套房贷的同时，政府还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。”

　　2 打击捂盘 开发商须一次性公开全部房源

　　在目前的房地产市场上，几乎所有的开发商在销售时都会采取小规模分批推盘的策略。举例来说，尽管上海政府曾规定同一期房源必须达到3万平方米的标准，但是，在一张预售许可证下，开发商往往还是采取分批销售，往往一次开盘仅仅推出一两百套甚至有些只有数十套房源，从而造成房源紧张，一售而空的“假象”。与此同时，经常相隔不久的第二批房源价格就会明显提升。

　　此次国务院通知中明确，按照规定，各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

　　另外，各个部门被明确了监管市场的分工，其中住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　3 防止境外“热钱”冲击

　　国务院在此次《通知》中再一次提及要预防“境外热钱”的冲击，外资炒楼再次成为关注重点。

　　政策显示，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导等。

　　其中尤其值得关注的一条是，国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　潘石屹表示，防止境外热钱冲击我国市场“是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了”。

　　今年1月9日，中国社科院国际金融研究中心发布《中国面临的短期国际资本流动：回顾与展望》报告，指出2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。报告显示，从2009年下半年开始，随着发达国家针对中国出口商品贸易保护主义举措的频繁出现，人民币升值外部压力卷土重来，并且转化为强烈的人民币升值预期。这意味着在资产市场相对收益率之外，人民币升值预期将继2007年之后，再度成为短期国际资本流入中国的重要驱动因素。

　　此外，美元套利交易的大规模平仓可能要等到美联储重新加息。鉴于目前美国私人部门的消费与投资更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的复苏，因此，美联储加息的时间依然不会早于2010年第三季度。如果在此之前，中国央行率先上调人民币存贷款利率，利差的扩大只会进一步引致短期国际资本的流入。

　　而从去年年中开始，已经有多家机构开始预警外资热钱对于中国楼市的推动作用，很多业内人士认为，去年下半年的房价实际上就是由热钱所推动。

　　瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。不同于去年上半年的刚性需求推动，去年下半年房价上升的主要动力直接来自于热钱的炒作。

　　如按收入来分析，房价根本就不应按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是说开始的部分资金是刚性需求造成的，那我相信去年下半年拉动房地产继续上升主要是来自热钱，来自炒作。”

　　4 探索土地出让综合评标方法防“地王”频出

　　“地王”已经成为2009年来楼市的一个代表性名词。对于市场而言，开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，住宅土地最高价格已经超过了3.2万元/平方米，而每一次的高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅度飙升。

　　“价高者得”一定程度上助长了高地价的频频产生，这种情形下，各地政府开始酝酿新的土地出让模式，以上海为例，土地出让改革一再试行，在新的土地出让模式中，对于热门地块将采取先招后拍的土地出让方式。

　　昨天的通知中，国务院规定，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

　　《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

　　廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止"地王"现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

　　《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”

　　5 提高住宅土地供应和开发利用效率

　　《通知》表示，要增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

　　各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，房价上涨的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供给不足。

　　朱中一称，目前，房屋的销售面积大于竣工面积，土地的购置面积和土地完成的开发面积等先行性指标同比是下降的，这样使得未来的供给还是不足的，而目前的供应紧张也跟之前的土地供应收紧是联系在一起的。

　　跟之前的调控明显不同的是，2004年、2005年市场是严把金融、土地两个闸门，这次的调控政策是没有的，财政政策是继续宽松的，土地是增加供给的。

　　6 扩大经适房供应范围

　　保障性用房已经成为去年以来楼市政策的主要基调。《通知》指出，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

　　内容显示，政府已开始酝酿解决中等收入人群也就是夹心层的住房问题。由于如今房价高企，很大一部分市民无法通过市场方式购买商品房，而经济适用房门槛又难以达到，这部分人群未来将被逐步纳入到政府保障范畴中去。

　　通知称，城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

　　7 规范国有大企业投资房地产

　　“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是通知中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。

　　整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容，值得注意的是，在这份通知中，除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外，还特别提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。

　　廖英敏说：“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少"地王"。国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”

　　国务院国资委副主任黄淑和近期明确表示，面对复杂多变的经济环境，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。