楼市主角开演 开发商能挺多久?投资者是赔是赚?

　　2009年12月29日,位于深圳后海湾的鸿威海怡湾开盘。

　　近400名缴纳了20万元诚意金的客户聚集现场,其中不乏前一晚坐飞机赶往的客户,当被告知剩下少量高价单位是低得看不到海的“垃圾楼层”,较优越的单位已“提前消化”时,VIP客户当场表示不满,有客户掀翻主席台的抽签箱,最终引发“集体抗议”。开发商紧急决定加售30套新房供客户选择,才得以平息。

　　“2009年深圳的房地产市场可以说是既成熟又疯狂。”深圳市世华地产市场部总监肖小平如此总结。

　　2010年1月10日,鸿威海怡湾再次推新盘时,20天前的风头急转直下。有媒体爆出该新盘中有10多套是上次已经卖出的房源这次重新出售,记者也从前去踩盘的投资者处获悉,此次推出新盘的销售率不到五成。

　　“2009年年末到2010年初在政策组合拳之下,炒房者退了!”后海某豪宅项目工作人员感叹。

　　“大家都在平静地等待”

　　“大家都意识这一波政策调控还没完,刚需一方面在盼望房价下跌,一方面在等待国家更重要的政策出台,现在这个时期大家都在平静地等待。”

　　李嘉诚说决定房地产价值的因素第一是地段,第二是地段,第三还是地段。这个一度被封为金科玉律的投资理论在深圳的投资者看来或许并不适用,因为对于他们来说,投资最重要因素的是时机、时机、时机。

　　在过去的2009年,深圳房地产市场在经历了年初短暂的疲软之后迅猛飙升,上涨幅度远远超出市场预期,甚至超越2007年的上涨幅度,创下历史纪录。

　　据戴德梁行的数据统计显示,2009年1—12月深圳新建商品住宅成交均价达15111元/平方米,相比于历史高峰期2007年的均价上涨了13.02%,比2008年上涨18.11%；全年房价最低点在2月,均价为10770元/平方米,最高点在12月,上升至22304元/平方米,涨幅达107%,较历史最高点2007年10月的17350元/平方米增长22%。

　　在火爆的楼市形势下,资金的迅速回笼让开发商底气十足地宣布“2010年几乎目前没有降价的动力”,短期炒房的暴利也让更多的炒房者趋之若鹜。

　　然而,甲之蜜糖,乙之砒霜,开发商和炒房者最好的时代成为了刚需购房者最坏的时代。在高房价重压之下,年初旺盛的刚需比例三四月剩下6、7成,而到了下半年,据中原地产总经理李耀智介绍,投资客比例达到了6成以上。而在投资客最旺盛的后海片区,记者了解到,投资客比例达到了7成以上。

　　高房价重压之下,中央政府打压风声频出深圳房地产市场被观望心态笼罩,一手房、二手房成交量骤降,据深圳房地产信息网数据显示,2010年1月4日—10日,深圳一手房成交量环比下跌20%,二手房环比量跌7成!

　　量跌的同时,上周新房成交价也微跌0.6%。然而,对于大部分刚需购房者来说,微跌之后21357元/平方米的房价与他们的收入相比,仍然是不能承受之高。

　　中原地产市场研究部主任王世界称,“大家都意识这一波政策调控还没完,刚需一方面在盼望房价下跌,一方面在等待国家更重要的政策出台,现在这个时期大家都在平静地等待。”

　　“有办法调控房价”

　　近期中央调整政策陆续出台,但这个调控到底能起到多大的作用,还需要时间去观察,目前并没有看到地方政府有抑制房价的动力。

　　2009年在成交量一片惨淡的年初,大概所有人都不曾想到深圳楼市会反弹得如此厉害。1月,市民王小姐看中位于福田区委附近一套价值60平方米总价76万元的二手房,当她向一位从事房地产行业的朋友咨询意见时被告之“再等等,楼市应该还没有跌到底”。然而2个月过去,眼见中介公司的同户型挂牌价一天天上涨,王小姐后悔不已,她的朋友无奈地解释说,“房地产市场根本没按照市场规律走”。

　　事实上,在记者的采访过程中,不论是开发商、专家或者中介分析师,在针对市场进行分析后都会不忘记补充一句,“但是最终结果如何,都要看中央和地方政策。”

　　近期申银万国发布的一份房地产投资策略报告认为,政府推动和制度因素是我国房地产发展速度偏快的重要因素。

　　报告表示,过去十年,政府主导下的被动型住房需求和压抑的主动改善意愿导致我国住房销售面积以更快的速度增长,销售面积复合增长率达到24.5%,远高于同期日韩城镇化阶段；未来十年,上述两块增量将逐步减弱,支撑中国房地产需求的因素将包括城镇化带来的农民主动改善需求、城镇居民收入稳步增长带来的主动改善需求,长期增速将回落至相对合理水平。

　　2009年12月14日,调空政策出台拉开了序幕。在温家宝总理主持召开国务院常务会议上,明确表态“遏制房价过快上涨”。2010年1月初,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中最引人注目的,莫过于二套房的首付比例不得低于40%。国际金融危机发生以来,为拉动消费而出台的部分二套房优惠政策,戛然而止。

　　在网络论坛上,“高房价击退深圳的中坚力量,影响了深圳未来发展”的评论由来已久,面对网友们的呼声,广东省委常委、深圳市代市长王荣在1月6日公开对媒体表示“有办法调控房价”,广东省委常委、深圳市委书记刘玉浦也高调发话“今年抑制房价”。

　　在国务院办公厅日前发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定,省级政府对房地产市场稳定负总责,国务院将督察。

　　有网友认为,要把“国十一条”落到实处,而不是止于空谈,就要求省市县各级领导摒弃对房地产市场过度依赖的财政政策和经济发展思路,真正像重庆市委书记薄熙来所言,把解决住房难作为最大的民生问题来对待。

　　深圳的一名专家也含蓄地向记者表示,这说明国家已经意识到土地出让收入与地方收入的关系是房价上涨的重要“演员”,政策调控看到了问题比较关键的一点。但这个调控到底能起到多大的作用,还需要时间去观察,目前并没有看到地方政府有抑制房价的动力。

　　“没有降价卖房”动力

　　某房地产商称,目前开发商资金充裕,“没有降价卖房”的动力,因此明今年楼市并没有下调的可能,从近期一些开发企业拿地的状态来看,也表现出对市场的乐观。

　　2007年的政策调控后,开发商资金链断裂的新闻不绝于耳,降价开盘也成为开发商回收资金的普遍手段。然而在近期政策大棒纷纷落下时,开发商纷纷高调表示“不差钱”。

　　1月6日,在“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控,坦言对楼市政策仍然乐观。金地集团总裁张华纲直言,2010年开发商“不差钱”仍会持续。他说,目前开发商资金充裕,“没有降价卖房”的动力,因此今年楼市并没有下调的可能,从近期一些开发企业拿地的状态来看,也表现出对市场的乐观。

　　与2007年年底不同的是,2009年第二季度开始的房地产市场回暖让开发商迅速实现了资金回笼。

　　2007年,深圳出现了众多地王:3月的金地龙华地王、6月的天健福田保税区地王、10月的中海龙岗大运新城地王、11月的和黄观澜地王等。而进入2008年的调整期后,这些地王项目纷纷“被套”。金地龙华项目两宗地块的可售楼面地价6847元/平方米,而在2008年最低时梅陇镇4期曾卖到过不足9000元/平方米；天健福田保税区地王项目可售楼面地价13217元/平方米,而最低时片区的二手房价不足1万元/平方米。

　　而在2009年,这些项目纷解套。万科旗下的棠樾项目,最新一期悦然庄已经卖到均价3.5万元/平方米,金地上塘道目前的市场价格是1.4万元/平方米,龙岗中心区大运新城片区的房价也普遍到达1万元/平方米。

　　在市场快速回暖的同时,不少开发商也加大了储地力度。与2008年相比,2009年土地拍卖竞争激烈程度增加,流标减少,土地拍卖也屡创高价。其中,A122—0332尖冈山地块最终以18875元/平方米的楼面地价交易,创出宝安历来最高的土地楼面地价。

　　“开发商不差钱是事实。”王世界说,另一方面,开发商从2007年的大跌中学到了很多经验。必须注意的是,土地供应的减少,将影响深圳2012—2013年的住宅供应。就全是目前的供应量来看,存量只有三万多套,跟2007年的6万多套存量相比仅是2007年存量的60%,这也使得开发商缺乏降价的动力。

　　无论地产商多么高调,但是成交量的急速减少是不争的事实。不差钱房价就不会跌么?翘首以待的购房者都希望得到答案。

　　1月12日,随着央行存款准备金率上调0.5个点的消息传出,对于房地产的影响又成为焦点。

　　“货币政策的转向,速度如此之快,力度如此之猛,将直接影响楼市、股市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平教授表示,该举措力度很猛,既可有效回收过剩流动性,更是发出货币政策转向的强烈信号。

　　王世界则倾向于认为该政策的信号意义远大于对地产的实质性影响,该措施更重要的在于表达了一个信号,就是虽然今年国家确定了信贷规模和宽松的货币政策,但是政府为了抑制高房价,政府也随时会做一些动态的微调,这可能会对开发商心理上产生一些影响。

　　某开发商方面人员向记者表示,目前看来这个政策刚出现暂时还没有马上具体影响到开发商,但是在大的方向上来看影响的可能性会越来越大。

　　政策对炒房者打击颇具效果

　　“最近中介都快把我的手机打爆了,都是放盘来找寻买家。”投资者侯先生表示,市场确实不好了,以前根本不需要来招揽顾客,房子都是出来一套卖一套,但现在政策这么严厉,谁敢再出手接盘?”

　　在2009年深圳楼市的快速回暖中,投资客可谓“功不可没”。

　　面对记者,刘先生并不掩饰自己的“炒房者”身份,他对深圳楼市的关注已经多年,对深圳各个区域的楼盘了解颇深。他告诉记者,2009年年初由于市场冷清,炒房者大多都选择了观望。他当时一直看南山片区的豪宅,“三湘海尚、太古城、半岛城邦等盘我都有关注,一些区域性的稀缺户型也有留意”。

　　在他看来,三湘海尚是当时填海区最大的地,40万平方米以上的建筑面积,社区也非常大,这样的大社区在深圳越来越少,升值的潜力很大,这是他看中这个盘比较重要的一点。

　　2009年9月5日,三湘海尚在华侨城洲际大酒店开盘。当天VIP客户踊跃认购,火爆的抢购场面让刘先生感叹“深圳有钱人太多了!”在开盘的当天,三湘海尚即告售罄,销售近5个亿。

　　与三湘海尚相比,同处后海的太古城有地铁口优势,同时开盘推出了小户型适合小笔资金投资,因此这里也云集了众多炒房者。

　　作为一个全新规划的区域,后海湾从一开始就以豪宅定位,这里高层的价格也从最开始的23000元/平方米涨到最高5万元/平方米。而且几乎每个楼盘一开盘就售罄。

　　“后海片区应该算是投资客比例最高的片区了。”业内人士向记者透露,最高时超过了7成。

　　炒房者是对市场风向嗅觉最为灵敏的群体,肖小平告诉记者,在2009年年初,楼市场几乎没有多少炒房者入市,然而到了4、5月,炒房客就开始试探性入市了,5月过后,各种各样的投资客都开始出手,大约占到了3、4成。7月,由于二套房贷风向传出,投资客的比例有所下降,到了年底,投资客又开始蜂拥敢搭末班车。

　　“我的数据都还是非常保守的,实际上应该不止。”肖小平说,炒房者手里拿着几十套房子的并不稀奇。有资金雄厚的炒房者看准了某个楼盘的一种户型甚至将这个户型全部买下来,然后抬高价格出手,当然这种情况存在的几率不高,是比较个案的做法,但这是2007年没有出现过的情况。

　　观点普遍认为,二套房的首付比例不得低于40%的政策对炒房者的打击颇具效果。

　　记者从近期的地铺走访中也了解到,这个政策目前执行得还是比较严厉。

　　“最近中介都快把我的手机打爆了,都是放盘来找寻买家。”投资者侯先生表示,市场确实不好了,以前根本不需要来招揽顾客,房子都是出来一套卖一套,但现在政策这么严厉,谁敢再出手接盘?”

　　房价是否跌要半年后才明晰

　　“对于我们这些刚到深圳挣钱不多的人来说,目前的房价依然也很高,2009年初都没敢出手,现在依然不敢出手,但是总归还是要买的”。

　　一边是史上最大幅度的一次房价上涨,一边是国家对房地产政策的密集调控。形式并不明朗,对于收入不高的刚需购房者来说,究竟何时出手买房是个困惑。

　　这样的困惑在过去的每一年都有人曾经尝试以各种方式寻求突破。其中,有人发起合作购房,也有人发起“不买房运动”……而这样的举动,在经过急速暴涨的房价面前都已经熄火。

　　如今,尘归尘,土归土,刚需购房者依然无奈地面对高昂的房价。

　　就像众多对刚性需求购房者一样,余先生因为要结婚已经关注了楼市一年多了。现在的他非常后悔错过了2009年年初的购房时机。

　　“那个时候政策不明晰,也不敢出手,但是谁会想到房价会涨得这么快!”对于目前一片冷淡的楼市,余先生在叫好的同时也只能继续等待,“对于我们这些刚到深圳挣钱不多的人来说,目前的房价依然也很高,2009年初都没敢出手,现在依然不敢出手,但是总归还是要买的”。

　　新年伊始,中央对楼市的调控力度未减反增。美联物业(深圳)市场研究部的报告认为,将对于市场上过度泛滥的投资需求起到抑制作用,随着调控力度不断加大,2010年楼市将迎来调整年,楼价像2009年那样单边上扬的局面基本上已经不太可能重演。

　　“可以看出,中央的决心是很大的。”王世界表示,现在的政策可以理解成为2007年打压房价的持续,对于刚需来说,需要做两个判断,一是接下来房价会不会像2009年一样大幅上涨,经过温总理的表态,答案已经非常明确。但是不会大幅上涨,房价还有可能缓慢上涨,有可能会在高位运行。二是房价会不会大幅下跌,现在来回答有些过早,但可以肯定的是,即使接下来房价下跌,也不会在短期内出现,很有可能要经过5个月或者半年以上才能明晰。 (来源：南方日报)