开发商继续涨价心态明显 大涨楼盘自称“补涨”

　　不少楼盘选择在上周六开盘，记者走访后发现，各楼盘价格涨幅相对去年12月份温和一些，由于淡季和政策影响的因素，购房者买涨不买跌的心态目前已有显露迹象，开盘即售罄的楼盘已经不多，而中低价位楼盘依然有涨价和摇号的现象。

　　开盘售罄楼盘较少见

　　记者走访了上周开盘的唐巢、第三区、华远九都汇、红玺台等热点项目，开盘即售罄现象不再普遍，多数楼盘还有房源在售。

　　红玺台的小户型售完，但是大户型三居虽然是首次公开发售，也只推出了一栋楼的三分之一，24套，但是到开盘的第二日，销售员表示还有近半的房源可以选择；华远九都汇只推出了20余套新房源，开盘第二天，销售员表示大多数户型都还可以挑选；唐巢开盘当日售出六成左右的房源。

　　也有一些楼盘排号状况较理想，如天润福熙大道18日、19日为摇号日，排号已近3000人；凯德锦绣正在排号中，开发商表示，人数已经达到4000人，而一期房源仅400多套。

　　大涨楼盘自称“补涨”

　　“你们的价格是4万几？”在红玺台的销售现场，不少买房人对于该项目精装修送部分家电的高端户型低于4万的价格感到比较意外。

　　尽管觉得区域内房价应该在5万以上，华远集团总裁任志强也一直在强调房价会继续大幅上涨，但是上周末公司旗下位于燕莎的华远九都汇开盘，价格只定在4万元/平米左右，并且有优惠。现场的买房人表示，这个价格也不算低，不过就地段而言，太阳宫更偏远的位置，普通住宅的价格也达到了这样的水平，开发商销售价格保守，可能源于近期高端项目销售进展不如以前。

　　调查中也发现了个别楼盘继续大涨的现象，第三区新开的价格比四个月前涨了万元，达到26000元/平米的单价，此前买房人大呼意外，投资客甚至考虑借机出手，但是苦于没有房产证。销售人员表示，主要是周边的楼盘此前已经大幅上涨，五环楼盘进入2万时代，开发商要“补涨”。对于这样的现象，买房人出现了更明显的观望。

　　1月上半月成交下降

　　据北京市房地产交易管理网的数据计算，2010年1月1-15日，商品住宅期房的成交数据为3015套，而12月份最后15日的成交量为5451套，相比而言，1月上半月的成交量下降幅度达到45%；

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2009年1月1-15日，北京市商品住宅期房的成交量为3196套，与去年同期相比，今年一月份的成交量同比下跌约为6%。

　　中原地产的统计还显示，1月上半月，全市期房商品房签约3471套，日均231套，较去年12月上半月日均532套下降56.6%。

　　-现场探访

　　唐巢开盘当天售出约六成

　　1月16日上午，位于建国门外大街建华南路的唐巢开盘。此次该项目共推出80套房源，据开发商统计，开盘当天共认购了52套。

　　早上9点，记者赶到开盘现场。虽然离正式开盘还有1小时，不过大堂已经围坐了不少手里拿着户型图的购房者。记者了解到，该项目为70年产权的精装修酒店式公寓，目前已经是现房，开盘均价32000元/平米，户型面积为45平米至112平米之间，开盘时有10万抵30万的优惠。

　　一位陈先生告诉记者，自己主要是看中唐巢的地段和升值潜力，准备买一套，既可以自住也可以作为投资。而他旁边的张女士则说，自己想买一个朝北的小户型，用于出租。还有一位刘先生告诉记者，自己此前已经在国海广场买了一套，前些天发现这里的价格相对比较实惠，所以想再投资一套。刘先生说，“不远的长安驿，已经卖到41000元了，而这里卖32000元，感觉还是比较划算的”。

　　“我们项目的投资性客户占到80%”，开发商美华集团相关负责人表示，唐巢最大的亮点在于位置优越，项目紧挨长安街，离赛特购物中心仅100多米，除了地段稀缺外，项目还有一大卖点是比较合理的定价，精装修送家电32000元/平米，总价154万/套起，与周边项目相比有一定的价格优势。

　　不过，记者在现场也碰到了准备看看再说的购房者。“都说现在已经到了政策密集出台期了，不知道这次政策会调控到什么程度，还是先看看，等形势明朗了再决定买不买吧”，一位张先生如是说。

　　天润福熙大道内部认购了四分之一

　　20日，为位于北五环的天润福熙大道第一天选房的日子，业务员小郭忙着接待客户，电话响个不停。他表示，对于此次没有排号的消费者只能等到春节过后排号等待再开盘。

　　上周末，得到消息可能16日正式开盘的消费者纷纷来到天润售楼处。但现场工作人员表示，18日、19日才是摇号日，且没有排号的消费者无法参加摇号，排号的已有近3000人。一位前来看盘的女士表示，她本人住在附近，看中了天润福熙大道140平米左右的三居户型，之前没有参加排号，看来想买已经来不及了，只能再等两个月了。

　　天润置地集团营销中心总负责人周刚昨日表示，目前开盘的两栋楼均价分别为19300元/平米和18500元/平米。而春节后再开盘的楼号、数量均未确定，同时他还表示，天润的目标客户群为有改善性住房需求的消费者，房源也会有针对性地推出。

　　天润福熙大道位于北京华贸城对面，颇受购房人关注。据记者了解，该项目早在去年11月就多次传出开盘消息，但直到本月20日才进行摇号，且摇号之前先进行了内部认购，半栋楼被消化一空，其实此次推出的只有约1.5栋楼。

　　红玺台开盘当日销售近半

　　1月16日，太阳宫新楼盘红玺台二次开盘，在三居主打的10号楼中，推出了中间的三分之一部分，销售员称有24套。在该项目正式推出之前，曾有消息称其价格将不低于4万元，加上与该项目处于同一地块的太阳公元现在的售价也突破了4万元，不少人进入售楼处的第一句话就是：这一期的售价是4万几？

　　不过，该楼盘实际的价格是36000元/平米上下，根据层高的不同，低层的产品价格在35000元/平米左右，上期不公开发售的房源价格只有32000元/平米左右，主要是对关系户销售。该项目定位为精装修，配送部分电器。

　　现场销售负责人表示，春节后再开盘价格将继续上涨，预计达到4万元的水平，而且该项目的楼王产品价格将突破5万元；最近两次开盘的价格相对较低，主要的原因是新盘的前期，需要为后期的产品留下涨价空间，低开高走是比较常见的开盘思路。

　　17日，记者在售楼处了解到，10号楼开盘一天销售大约一半的房源，多位买房人表示，该项目的价格属于相对较低的水平，体现了开发商谨慎的心态，但是鉴于当前楼市已经普遍大涨，相对较低的价格也是高价，如果楼市整体酝酿调整，单个楼盘的价格支撑力还是很有限的。

　　21日，记者再次致电该项目售楼处，销售人员表示，16日推出的24套还剩8套房。买房人王先生表示，春节后不少项目都会考虑涨价开盘，如果是2万元以下楼盘，可能比较适合现在购买，3万元以上的楼盘继续大涨的可能性不大，想多看几个项目再做决定。

　　第三区二期开盘现场人数大减

　　去年10月，位于马连道的第三区一期开盘时，以16600元/平米的区域低价入市，吸引数百人到场排队购房，当天销售金额7亿。与此形成对比的是，上周六第三区第二次开盘，均价涨至26000元/平米，到场认购人数大幅减少。据接近开发商的人士透露，二期很多房源已被提前内部认购，而由于对外公开的售价大幅上涨，令买房的人数减少。

　　对涨价的原因，第三区的销售人员表示，一期开盘的时候就是低价入市，低开高走是正常的；目前通州的房价都到两万了，而第三区是在西南三环，位置不可同日而语。

　　“真没想到，不到4个月就涨了10000元/平米，”当日，来到现场的陈先生对记者表示，他是一期的购房人，当时买的价格是16000元/平米，这个价格比当时区域在售的华润红山世家25000元/平米的均价低很多，这是促使他出手买房的重要原因。

　　陈先生说，他买第三区就是为了投资，因为这种50年产权、户型面积偏小的商住项目并不适于自己居住，现在已经涨了1万了，转手就能赚几十万。因此他想尽快套现，来现场看看有没有人愿意买他的房子。

　　不过，当天来到现场的数位购房人表示，他们是从一期就开始排号了，26000元这个价格太贵了，已经超出了预期，这次来就是看看，买不买还要再考虑一下。

　　-记者调查

　　继续看涨同时担心政策压力

　　记者本次调查了东部、北部、西部和东南部的多个计划在月底，或者3-4月份开盘的开发商，继续看涨楼市，并且计划在春节后涨价的开发商是主流，不过，不做领头羊，不当出头鸟的心态也比较明显。

　　开发商继续涨价的心态明显

　　东部楼市进入五环外时代，六环楼盘万元房难求，在此背景下，东部的开发商成为本次调查中信心最足的部分，四环外接近3万元、五环的楼盘超过2万元单价，成为不少开发商春节后首次开盘的基本目标，最重要的因素是，东五环内外的供应量明显不足，已经有不少楼盘2009年就突破了2万元，在此价格区间范围内的开发商认为涨价是理所当然。

　　北部项目中，五环外目前销售进展最为顺利，受到观望氛围影响相对较小，价格在2万元上下，产品多为普通住宅。不过，该区域已经是2009年涨价最快的区域，当地的北京华贸城销售负责人表示，要涨价，但是不会领涨，跟随区域内的项目大势调整价格；西部项目价格本月新开盘已经显示出惊人的上涨力，有楼盘前后期差价万元，开发商称，此次涨价后，会相对稳定一些，但依然考虑上涨。

　　领涨区域开发商忙升级产品

　　本次调查中，记者还发现了开发商的另一个共同行动：升级产品。红玺台年后要推楼王，档次与位置都与目前的10号楼差距较大，有独立的半封闭空间；太阳公元也透露消息，全面升级的二组团产品即将于3、4月公开亮相，精装品质、园林品质都有大幅度的提升；东南区域某楼盘开发商更是直言，现在的开盘计划还在重新整理之中，从产品设计到案名，全套都要修改过来，做一个物有所值的“高档楼盘”。

　　业内人士分析，涨价心态主导着开发商预期，但是如何实现涨价，开发商各有打算，升级产品的策略表明，开发商对楼市的整体支撑力还是有一定的担忧，主要是担心“关键政策”的收紧，如利率和首付款。

　　还有一些问题也值得大家思考：去年有的楼盘价格的跨度从18000元直接拉升到了4万元的水平，产品没有太大的改变，如果反过来想，4万元的产品跌回18000元，也许市场也会觉得正常，加大了产品投入后，遇到市场调整，开发商的成本压力反而会增大。而且大家一起高端化，竞争会相对激烈。

　　担心政策继续收紧引发跌势

　　采访中，不少开发商还认为今年的推盘节奏还应根据国家的政策变动而随时调整。华业地产负责人表示，从供求关系来看，目前楼市价格还是看涨的，供不应求，而且中低价位供不应求的状况很明显，但是2009年楼市带有明显的政策市痕迹，有透支购买力的状况，如果2010年的政策继续收紧，在一些关键政策上，如利率、首付款等方面加大力度，价格滞涨，甚至下跌的可能性都会存在。因此，推盘节奏也紧跟政策的脚步。

　　东南部某楼盘开发商亦认同以上观点，他表示，从最近的土地市场来看，北京四环、四环外的行情已经发生了本质的变化，未来的楼市上涨空间估计会超出很多人的意外；但政策因素也是需要考虑的，房价上涨不仅给买房人带来压力，也给开发商带来压力，给国家带来压力，能不能涨，或者敢不敢涨，不是某一个开发商决定的。

　　开发商心态

　　看涨乐观派不降价也不领涨

　　剩余房源不多，或是去年热销的项目，似乎底气比较足一些，他们大都肯定今年开盘价还会有一定幅度的上涨。

　　新天际销售负责人苑涵表示，项目目前剩余的房源不多，今年大约还有100多套，尽管目前市场有一些观望的情绪，但是房源推出时价格肯定要继续上涨一点，这是由目前楼市整体的价格和区域内可售房源数量决定的，周围的楼盘，如去年热销的远洋一方等都已经无房可售，柏林爱乐也没房可售，而新天际的尾房销售后，也无房可售了，这样的现象在东部四环比较普遍，降价是不可能的，但也不会像2009年那样大涨。

　　而据北京华贸城销售负责人介绍，华贸城在区域内属于地标性的项目，但目前不是价格最高的，周边的多个楼盘近期开盘价格都接近了2万元区间，随着配套的完善，大型影院的进驻，项目的价值提升是必然的，因此，春节后肯定会上涨；但是鉴于2009年的不正常现象已经增加了楼市的观望，他们不会做区域的领涨者，会参照周边楼盘，追随定价。

　　凯德锦绣销售负责人告诉记者，该项目会在1月底，视预售许可证的手续进展而开盘，会以相对稳定的价格策略来推盘，价格不会超过3万元/平米，估计在25000元/平米左右。由于目前排号的人数较多，该项目考虑将一期的400多套全部推向市场。开发商方面解释，虽然项目开盘价不高，但并不表示他们对市场前景不看好，是希望为今后的产品预留上涨空间，有序开盘。

　　随行就市派做好产品定价随行就市

　　在品牌房企扎堆的大兴新城北区，今年将推出近10个纯新盘项目，目前，各家开发商均在进行前期的准备工作，说到推盘策略，各家均有不同。作为在大兴黄村深耕多年的华润置地来讲，显得更为从容。华润置地大型项目负责人马赟表示，华润大兴项目将打造为区域最为高端的住宅项目，其售价将坚持随行就市策略，马赟认为，2010年上半年的价格走势还是比较明朗的，应该是继续上升的态势。

　　首次进入北京的绿地集团也将在该区域推出其首个项目，该项目有关负责人表示，精品策略之下，定价也将随行就市，但不排除首期开盘会有一些让利优惠。

　　而位于石景山的融景城将在春节前后推出二期，融景城一期备受瞩目，从去年9月开始传出入市消息直到11月底正式开盘，价格一路上涨，正是跟着大市走的标杆，今年该项目也不例外，定价将以区域市场及周边项目作为参考。

　　此外，中粮万科长阳项目预计将在2010年年内开盘，价格未定。有关负责人表示，项目产品为约90平米舒适三居，以及约75-80平米精致2居，全精装修，开盘时的市场现在谁也不能预测，项目将秉持万科随行就市的策略，灵活定价；目前正全力以赴做好产品。

　　快速出货派快速出货以避开区域竞争

　　“朝阳北路现房，最高优惠20万，”1月20日，记者收到北京新天地项目的促销短信，销售称，项目现在可以打9.8折。据接近开发商的人士透露，该项目前期卖得不错，现在剩下的量不太多，而今年整个东五环将有很多的项目推出，甚至还将面临限价房产品的竞争，现在让利一点开盘，可以避开激烈的竞争。

　　即将于月底开盘的大兴博悦府项目，售价在15000-18000元/平米，销售负责人姜洪彪表示，目前正是大兴黄村区域的销售空档期，周边仅有艺苑桐城在售，15500元/平米。预计今年年中将有保利、金地、绿地、华润等公司的新盘入市，选择现在推出的话可以避免这个竞争，博悦府的量也不多，仅有100多套，主要面对大兴本地区域的客户。

　　旭辉地产营销总监廖鹏表示，公司正在进行大兴两块地的前期工作，近期房地产调控政策出台后，预计房价不会像去年那样大涨，大兴地块定位为中高档住宅，会尽快推盘。 (来源：新京报)