业主自管物业之惑(图)

　　品阁小区将“自管原则”放在醒目位置。本报实习记者李森摄

　　业主大会没有法人资格，在业主与物业公司频发冲突的情况下，业主如何参与小区管理，保障自己的权益？在这方面，海淀品阁小区正在探索一条新路，小区业主们通过入股组建服务公司自管社区物业，账面上不仅出现盈余，还兴建了19个项目，小区运转平稳有序。

　　前来学习取经者络绎不绝，宣武区馨莲茗园就是其中之一。但3年来，经历自管和传统物业管理的两次博弈之后，该小区的自管之路仍不平坦。目前，在本市可谓自管成功者，仍然只有品阁一个小区。

　　一个能给业主带来实际好处的管理模式，为何难以推而广之？

　　品阁破茧

　　走进位于海淀区交大东路36号的品阁小区，问物业公司办公室在哪里？保安说，我们没有物业公司，只有业委会。

　　以业主自管物业而闻名的品阁小区，在很多居民和工作人员的眼中，业委会已经与物业合二为一了。这一状况，源自多年前的一场变故。

　　小区创立之初，品阁小区和众多小区一样，有开发商聘请的物业公司。2006年9月，一直矛盾重重的开发商和物业公司的矛盾激化。一天，物业管理公司突然以“无法继续支持公司运转”为由宣布撤离。一夜之间，保洁、保安全部撤走。

　　垃圾无人管、大门没人看……业主邵里庭说，业主们都着急了，找他一起想对策。

　　此前，因开发商延期交房，业主与其展开谈判。在邵里庭的带领下，业主们获得了赔偿。其后，在一系列维权活动中，邵里庭都“首当其冲”，渐渐成为小区“意见领袖”。这一次，业主们自然想到了他。

　　经过商量，邵里庭决定先留住两个人：一个保洁、一个保安。他的想法是，有了保安和保洁，小区的状况能先维持住。

　　面临此种情况，成立业委会成为广大业主的共识。邵里庭再次冲锋陷阵，38天时间完成业委会审批程序。

　　继续选择以前的物业公司？选聘新的物业公司，还是自管物业？这一道选择题摆在了全体业主面前。邵里庭说，其时，他们也试图找物业公司来管理小区，但谈了几个，都没谈拢，“他们嫌我们小区太小”。

　　最终，业主们选择了自管。经过多次劳心劳力的维权之后，他们想试试新的方式。

　　2007年6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司注册成功，148位业主成为股东，邵里庭成为公司总经理。品阁成为本市首家业主自管物业的小区。

　　在面临无人管理的困局中，品阁终于破茧而出。

　　物业费黑洞

　　“三自”是品阁小区物业自管的一个原则，即自愿、自管、自律。邵里庭说，与“三自”并列的是“三群”——群策，多数决定；群力，共同参与；群益，权益均等。

　　邵里庭做的第一件事，就是定人定岗。新“物业”只有6个半人，两个门卫、两个保洁、两个维修工，业委会专职秘书兼出纳，算半个。前物业公司时期，仅办公室人员就有7人，全部工作者有21人。

　　自管后，很多原来被物业公司以专业为由而觉得难办的事，变得容易解决了。

　　原物业公司撤退时，一套报价70万元的小区监控系统被毁坏。自管后，小区业主、从航天部一研究所退休的李姝君，自告奋勇担起了重建的任务。她找来搭档，只花了不到两万元就重建小区监控系统。

　　在自管的情况下，业主的积极性被激发出来。院内种起了花草、一个新自行车棚搭建起来、一个新金鱼池也建好了……至今，小区兴建了大大小小19个项目。做这些事情的，除了服务中心的6个半人，还有大量业主。比如，小区里的绿化和鲜花，社区服务中心只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，其他的都是业主的捐献。

　　因为自管，业主们像过日子一样精打细算。邵里庭说，小区原有4部电梯，多数时候只开两部就够用。于是，业主们一致决定关停两部电梯。邵里庭说，过去老物业是按照电机的额定耗电×24小时收费，一年下来一部电梯得交5万多元，现在4部电梯只用4.5万元。

　　在社区变美、环境变好的同时，业主们的物业费逐年减少：2006年老物业在时为2.74元/平方米，2007年降为2元/平方米，2008年降为1.8元/平方米，2009年降为1.6元/平方米。与之对应的是，物业交费率由老物业时的40%左右上升到84%，进而稳定在90%以上。

　　去年元旦前夕，业主赵先生匆匆赶来交物业费和停车费，被邵里庭批为“不够积极”。交完费后，邵里庭送了他一本邮册，上面有品阁小区被评为“魅力社区”的照片。

　　赵先生说，每个季度，服务中心都要公开账目。这样，交了物业费，服务中心做了什么大家都很清楚。此前，赵先生所住的小区，物业交费率不到50%。

　　“老物业收2.74元/平米还说没钱赚，但是我们的实践显示，现在收1.6元/平米完全可以维持运转。”邵里庭说。根据3年来的经验，即使按小区60%的物业费交纳率来算，平均每月差不多能收3万元，一年物业费加上电梯广告费1万多元，刨去一年支出30万元，还能有5万元左右的盈余。由此可见，如果按2.74元/平米收物业费，其中的纯利润空间有多大？

　　拷贝之难

　　新物业公司，业委会主任于明哲称为“业主自己的公司”：注册资本金用的是小区的公共收益，股东是全体业主。公司为集体性质，由业委会主管。

　　对于盈余，品阁小区经业委会讨论通过的方案是“三三制”原则，1/3奖励经营者和工作人员，1/3用于小区建设，1/3充抵业主第二年的物业费。

　　宣武区馨莲茗园小区拷贝了这一原则。邵里庭当了该小区自管的顾问。

　　去年，因在物业费收缴、业主公共收益支付等方面出现矛盾，馨莲茗园业委会决定不再和三和物业续签合同。当年7月，小区召开业主大会，业委会得到了超过70%的业主投票，获授权组建馨莲茗园物业公司，对小区物业服务实行“自管”。

　　对于新物业公司，业委会主任于明哲称为“业主自己的公司”：注册资本金用的是小区的公共收益，股东是全体业主。公司为集体性质，由业委会主管，部分服务人员也是业主，但涉及一些专业性很强的岗位是外聘的。

　　去年10月28日，馨莲茗园正式进入自管状态。年底，业委会在业主论坛上发布了新年献辞，总结自管成就：10月成功接管全部物业服务，真正实现了业主自管。目前，小区供水、供电、燃气、电视、通信、供暖、卫生、保安等物业服务工作都在正常运转；12月，业委会在宣武法院赢得了小区地下停车位和锅炉房的权属官司，业主的合法权益得到有效维护。

　　新年献辞下面，有几条业主反映问题的帖子。其中一条写道：暖气不如以前，在家要穿毛衣；安保也不如从前，前两天出家门居然看见墙体上面有手写的小广告！

　　1月24日，小区自管已近3月。于明哲对自管的评价是，“刚刚运作起来，肯定会出现矛盾和问题”。

　　这是馨莲茗园小区第二次和自管联系在一起。2007年，因物业突然撤离，业委会曾组织业主自管小区，但仅持续了10天。因交接不畅，产生了水、电、气采购难等问题，停水、停电、停电梯事件接二连三发生。之后，小区聘请了三和物业服务公司，直到2009年不再续签合同。

　　于明哲说，在自管之前，业委会和物业是一对矛盾，自管之后，这对矛盾没有了，但肯定有新的问题和矛盾。对“新的问题和矛盾”，他欲言又止。

　　他说，业委会马上要换届选举了，小区的物业管理以后怎么走他不好说什么。业委会成立物业公司，就要对它监督和管理，权力和责任更大了。作为业委会主任，担子自然更重了。“我是有工作的人”，言谈中，于明哲萌生退意，“我在考虑还做不做了，是不是要交给更合适的人做？”

　　利益和能人之外

　　自管的成功，还需要至少两个条件：强人、能人领袖，有公益心、愿做奉献。

　　馨莲茗园只是品阁的学习者之一。邵里庭介绍，北京已有120多个小区到品阁交流学习，外地有40多个小区。付诸行动的除馨莲茗园，还有水清木华小区，道路同样不平坦。小区业委会顾问陈立柱说，试点以来，很多业主有不同意见，目前业委会已完成改选。

　　一个能给业主带来实际好处的管理模式，为何难以推而广之？社区问题专家舒可心说，业主自管的模式在台湾比较普遍，占40%多。但这些小区有一个共同点，平均只有60多户。此外，自管的成功，还需要至少两个条件：强人、能人领袖，有公益心、愿做奉献。

　　作为服务中心总经理的邵里庭，业委会原本开出了4500元的月薪，但他主动提出降到3000元。而他做顾问的一个小区，其物业公司总经理的年薪为15万元。邵里庭的解释是，他退休了，也不缺钱花。

　　舒可心问：邵里庭是能人、强人，不多拿钱，业主们信任他，邵里庭不管了，谁管？给他一个2000多户的小区，邵里庭怎么管？

　　利益之外，需要公益；能人之外，需要制度。面对类似的质疑，邵里庭说，要搞服务标准化，建立发动业主积极参与的机制，这样有没有老邵都行。对于大小区能否自管，他打了比方，小岗村搞家庭联产承包责任制时只有18户，后来怎么扩展到全国？

　　邵里庭说，业主自管只是物业管理的模式之一，不同小区可以选择不同模式，甚至不同的服务内容也可以选择不同模式，保洁、保安可以用酬金制，承包管理；电梯、电等交给专业公司管理；小区财务等由业委会自主规划管理。

　　传统的物业管理是利益驱动型，业主自管不但需要公益，同样需要利益驱动。而在利益面前，谁来监督物业？如果靠业委会，那么谁又来监督业委会？仅靠业主个体，显然困难重重。对于这一情况，北京政府工作报告给出了一个方法——引入第三方监管机构，对物业费进行测算；在发生矛盾时，第三方对小区物业服务质量进行测算。北京市住建委副主任张农科表示，第三方监管制度今年将在全市小区推开。这一制度能否解决目前的问题，还需要观察、考核、试验。

　　本版采写本报记者易靖