郑州房价两年涨了1028元 去年均价4910元/平

　　两年时间，郑州商住房均价涨了千余元。

　　昨日，从郑州市房管局统计的2009年楼市数据来看，在过去一年，真正想要买房的人的需求被释放，但一些购房者也出现了恐慌心理。

　　商报记者侯莹

　　关键词销售

　　去年整体楼市求大于供

　　数据显示，2009年，郑州商品房投放（即批准预售）面积为741.75万平方米，同比下降两成多，是自2002年以后第二个出现下降的年份。相反在销售方面却是火爆。去年，郑州商品房销售（即合同备案）首次突破1000万平方米的“大关”，销售面积达到1161.22万平方米，平均每天卖出3万多平方米。

　　投放量下降的原因主要在于前期市场持续低迷。市场在有所起色后供给出现一定程度的“断档”。

　　关键词区位

　　金水区是商住房开发大户

　　去年，商品住宅的投放面积为643.59万平方米，销售面积为998.58万平方米，两者的比值为0.64∶1，依然是求大于供。金水区仍是商品住宅投放的“大户”，其次是中原区和管城区。但金水区商品住宅的供求矛盾较为突出，投放与销售比为0.48∶1，投放量尚不足销售量的一半。而近两年郑东新区土地供应有限，使其进入了相对的“低潮”期。

　　2008年之后进入了房地产行业的调整期，开发商对非住宅类产品的投资更为谨慎，但也充分说明2009年房地产行业的恢复首先是从商品住宅开始。

　　关键词价位

　　去年郑州房价

　　均价4910元/平方米

　　2009年，郑州市商品房销售均价达到了4910元/平方米，比2008年均价涨了445元/平方米，比2007年均价涨了983元/平方米。其中商住房去年均价达4580元/平方米，比2008年涨了586元/平方米，比2007年涨了1028元/平方米。

　　房价上涨原因很多，一是土地供应的不足；二是宽松的金融政策；三是通货膨胀的预期；四是市场供应不足；五是2009年郑州的商品房存量处于历史最低点等。

　　就区域价位来看，2009年，郑州开发商将商品住宅的价格多集中定位于4000元/平方米~5000元/平方米，占到四成半。5000元/平方米~6000元/平方米的商品住宅投放比重略有提高，说明房价仍有上涨的压力；而投放价格在6000元/平方米以上的商品住宅却有所下降，说明2009年开发商对房价的心理预期较为理性，不再像2007年那样“疯狂”。

　　这也迎合了购买者的心理。去年，4000元/平方米~5000元/平方米商住房和5000元/平方米~6000元/平方米的商住房的销售套数占到商品住宅整体销售套数的2/3，是郑州楼市的主力成交价格，所占比重均较前两年有大的提高。由此可以充分感受到郑州房价上涨的势头。虽然近两年郑州市加大了经济适用住房的投入，但受销售对象的影响，大多数购房者被“挤”到商品房市场上。

　　关键词户型

　　90平方米以下小户型受青睐

　　户均面积首次不到90平方米

　　2009年，郑州开发商更青睐于90平方米以下的小户型。自从2006年6月出台“90/70”政策之后，开发商对郑州90平方米以下商品住宅的投放迅速增加。去年，90平方米以下的商品住宅投放则更倾向于80~90平方米适宜自住的中小户型。

　　就销售而言，去年郑州市民更青睐90平方米以下小户型，共卖出70850套，同比增长1倍多。其中，小于60平方米的住房和80~90平方米的住房销售量最多。而前几年一贯被市民看好的120~144平方米和144~180平方米的大三居户型，销售量则低于2007年的销售。房价越来越高，人住的房子是越来越小了。2002年，住宅户均约127平方米，去年下降到了89.11平方米，这是首次下降到90平方米以下。

　　关键词购房者

　　郑州以外本省人抢走一半房

　　2009年，郑州来自“本省其他地区”购房者的比例首次超过郑州市商品住宅销售总套数的一半，达到52%，购买套数达到58285套，同比增长118.9%。同时，来自“外省市”、“本市郊县”购房者的比例也都有所增加。

　　这一方面说明随着郑州城市的建设和发展，在郑州工作、生活的外地人也日益增多，他们对住房有着更迫切的需求；另一方面，作为区域性的中心城市，郑州已成为周边郊县及省内富裕人群置业的首选目标，而且郑州作为二三线城市也成为一些“炒家”的投资目标。但和2007年相比，本市郊县、本省其他地区、外省市的购买力明显减少，郑州市区的购买力增多。

　　郑州本地人购房均价为4288元/平方米，是不同地域人群中购买价格最低的；其他地域购买者的购买均价均超过了4700元/平方米。这主要是因为“本市城区”购买者可以购买到较低价位的经济适用住房。但“本市城区”购买价格的增幅却是最高的，在2009年房地产市场“火爆”，特别是年底出现一定程度“恐慌性购房”的形势下，一些“本市城区”的购买者不再“坐等”经济适用住房，而加入了商品房的购买“大军”中。

　　关键词二手房

　　二手房交易去年创新高

　　2009年，郑州二手房同样十分“火爆”。全年二手房交易面积同比增长141.9%。在2007年、2008年连续两年出现负增长的情况下，去年二手房出现前所未有的“火爆”，这也是郑州二手房8年来，再次出现如此高的增幅。二手房交易量的大增主要是因为国家调控，二手房交易税费减免。

　　2009年二手房的交易均价达到了3331元/平方米，涨幅高于商品房价格涨幅。2009年郑州商品房销售与二手房交易的比值由2008年的6.20∶1缩减至4.37∶1。其实自2002年以来，郑州二手房的价格一直呈现上涨之势，特别是2005年之后，年度涨幅都在12%以上。

　　新建商品房价格往往是二手房售价的重要参考依据，2009年商品房价格的一路走高使得二手房价“水涨船高”。再加上卖家惜售，甚至“坐地涨价”，推高售价。2008年二手房市场同样“弥漫”着观望情绪，在政策刺激下2009年二手房需求迅速回升。随着二手房交易税费政策优惠期限的来临，买方为能赶上“末班车”，急于成交，失去了讨价还价的“主动权”，进而使得二手房交易均价也日益看涨。

　　关键词前景

　　房价小幅攀升或者局部调整

　　针对2009年各地出现的房价过快上涨，今年年初，国家出台了一系列调控措施。预计，还会有一些政策出台，那2010年郑州楼市将如何发展呢？

　　昨日，郑州市房管局局长王万鹏说，我们感觉到国务院最近出台了一系列措施，肯定会对投机性的住房需求有一定的抑制。同时保障住房供应量的加大和普通商用房的加大供应，这些措施应该会对房价起到一个抑制的作用，抑制房价不能再出现像2009年这样快速增长的现象。

　　他认为，郑州市房地产的未来房价大幅上涨的可能性比较小，大量房子的投放和保障性住房的投放都会对房价的提升有抑制作用，所以未来是小幅攀升或者局部调整。