北京规划委发强制传真 让开发商同意地王改规划

　　北京规划委发“强制传真”催促开发商同意地王改规划

　　本报记者 袁晓澜 北京报道

　　1月中旬，北京某大型开发商收到了一份奇怪的传真。与他一样收到这份传真的还有其他几家开发商，而他们均在去年6月参与了北京广渠路15号地王的拍卖。

　　1月上旬，本报披露的该地王修改规划的消息，掀起了行业大讨论，引起了北京市相关部门的关注。也就是在这个背景下，北京规划委向当时参与竞拍的开发商发送了一份措辞奇怪的传真文件……

　　离奇传真

　　1月17日左右，一份来自北京规划委的传真让北京某大型开发商颇感无奈。这份文件是针对中化方兴申请修改广渠路15号地的规划，向其他竞买开发商征求意见。但文件里有一个奇怪的要求：如果在约定时间内没有反馈信息，则默认为反对。

　　该开发商向《华夏时报》记者表示：“北京规委要求必须回复，不回复就表示对改规划的事情有异议，不同意改。”而作为修改方的中化方兴给开发商“打了无数电话”催促回传真。

　　 此前，北京规划委在2009年12月30日在其网站上为期30天公示中化方兴的调整规划的申请，接受项目相关方的监督。但时间过去一半，却主动发函要求各大开发商发表意见，这一转变让不少开发商感到为难。

　　 因为在6个月前，大家还是竞争对手，就在2009年6月，中化方兴以40.6亿元的价格从众多知名开发商手中夺得广渠路15号地块。

　　然而地王还未捂热，中化方兴就想修改规划，将该地王中的两个地块拔高。业内认为，拔高后，将提升该地块的价值，为开发商创造更多的收益。更有专家认为，有一半的地王是高价拿地，再想办法降低成本提高利润消化掉的。

　　面对这一系列质疑，在1月初回复本报的采访邮件中，北京规划委表示，在公示期内，首先需要听取当初参加土地竞拍的其他竞买者的意见，公示期间收集到的意见，规划委将在公示期结束后进行整理分析，并公布意见的采信情况。但目前尚未收到其他竞买者的意见。

　　 而随着越来越多的媒体对地王修改规划的关注，北京规划委开始主动向各大竞买开发商发送传真，要求其以传真回复的方式来表示同意修改意见。

　　虽然此前都对修改规划有意见，但也没有开发商主动向北京规划委提出来。然而现在开发商不得不做出艰难的选择了。

　　“调整的可能性很大”

　　对于竞拍后修改规划是否合法，中国土地勘测规划院研究员邹晓云在接受本报记者采访时表示，修改规划需要一个必要性的理由，中化方兴调整规划是基于商业利益而非公共利益，因此调整规划的理由并不充分。

　　 另外，申请调整规划，要征求利益相关人的意见。

　　 由于各大开发商如果不回复北京规划委的传真就代表反对、有意见，开发商是否回复传真，则对于广渠路15号地修改规划是否成功起着关键性的作用，到底能否调整规划这一“烫手山芋”便被转移到了各大开发商的手中。

　　 “大家都有意见，凭什么就能让他改呢？”上述大型开发商向记者气愤地表示，当初认为中化方兴不理智拿地，现在看来，如果再能修改规划，楼面价1.6万/平方米并不高，当时参加竞买的开发商该感到多么不平啊。

　　但“烫手山芋”已经到了开发商手中，开发商必须做出选择。上述开发商只能无奈地表示：“虽然没人愿意他们改，但谁也不会干损人不利己的事情。”

　　按照规定，广渠路15号地规定的公示期截止到1月28日。在1月26日时，该开发商最后选择回复同意修改。“很多开发商可能都会选择回复同意，而中化方兴最后修改规划成功的几率也会很大。”该开发商表示。

　　而记者采访另外一大型开发商时，该开发商也表示，只要各大开发商回复没有意见，则中化方兴就有了可以调整规划的合理理由，而北京规划委也走了流程，最后调整的可能性很大，而截至1月28日记者发稿，并未从规划委得到公示结果。

　　榜样，方兴地王

　　各大开发商被要求强制性回复传真，而开发商抱着“多一事不如少一事”的态度，为中化方兴开绿灯。

　　 上述开发商表示：“如果他改了，这就是一个典型了，也许这次可以这样调规划，以后也都可以这么做，后面有一大堆的开发商排着呢。”中化方兴改了，其他开发商有了榜样，也想如法炮制。

　　据了解，就在广渠路15号地项目调整方案公示期间，陆续有8个项目贴出了调整规划的公示。其中，位于东城区金宝街南侧的金宝街8号地不仅提出提高建设高度，也同时提高了容积率。

　　 邹晓云表示，对于广渠路15号项目的修改来说，开发商即便提出了申请，也只不过是一个商业利益目的的诉求，不符合控制性详规修改的公共目的要求，政府本无法律依据受理。如果这项“申请”最终获得了批准，是否可以说，政府单方面帮助开发商做了件好事，并为其带来了丰厚的商业利益预期？

　　 而更为不利的是，这将引起开发商更为大胆的拿地行为。“先拿地，再想办法改规划，改规划成了开发商消化地王的重要渠道。”邹晓云表示。

　　开发商曝大龙遭禁内情 主管部门集体失语

　　本报记者 袁晓澜 董映颉 北京报道

　　什么叫做“大起大落”？短短四个月间，大龙地产（600159.SH）的“遭遇”成了这个词语的真实写照。以50.5亿元的天价在2009年11月夺得北京顺义中央别墅区的“三料地王”之后，名不见经传的大龙地产一夜成名。但四个月后，一直因资金实力被各方质疑的大龙地产，终于东窗事发。

　　 1月20日，北京市国土局一纸公示摘掉了大龙地产的拿地资格，处罚原因正是欠缴天竺22号地的地价款。而《华夏时报》记者调查发现，大龙“地王”背后仍然疑云重重，远不是“拿地—盖房—销售”那么简单。

　　不签合同的地王

　　 “大龙连合同都没跟国土局签，地价款更没缴，为什么公示，就是因为在这之前已催了多次，也没交钱。”北京市国土局局长魏成林公开表示。作为这一事件的主管单位，国土局终于在公示处罚大龙等8家开发企业的四天后发出了声音，一语惊醒梦中人。

　　原以为大龙地产因为资金周转不济而欠缴了部分地价款，却没想到大龙压根连土地转让合同都没有签。

　　 事实上，自大龙地产去年11月20日高价拿地之后，其资金实力便引来多方质疑。1月28日，大龙地产2009年年报显示，公司仅有30.07亿元总资产，15.68亿元净资产，这意味着即使把公司所有资产全部变现，公司要想缴清“顺义地王”的出让金，仍面临着约20亿元的资金缺口。

　　 而在去年12月3日，北京土地整理储备中心副主任王兵却公开向媒体表示，大龙地产拿地的20%首付资金已经上缴。按照常理，缴纳20%首付资金的前提应该是双方签订合同，受让双方按照合同要求的时间和金额进行交易。但这与市国土局魏成林局长的说法似乎完全相反。

　　 北京土地整理储备中心一位负责人向《华夏时报》记者表示：“我们只负责收取开发商交付的土地出让金，签合同的事情我们不管。”

　　土地整理储备中心似乎有意为大龙遮掩，而对于当初为何没签合同，国土局也并未回应记者。

　　早已筹备新公司

　　 然而，身为当事人的大龙地产也似乎早就准备好了应对之术。

　　1月27日，大龙地产发布公告称，控股子公司大龙开发公司独资成立了北京市谙盈房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房。

　　 据一位接近大龙地产的开发商告诉《华夏时报》记者：“大龙地产像是早就知道会有取消拿地资格的结果，早在半个多月前就已经开始筹划成立新公司了，对天竺22号那块地却没什么开发的意思。”

　　多位业内分析人士告诉《华夏时报》记者，大龙地产在“欠费停拍”的当口成立新公司，比较合理的解释是大龙希望通过新公司“曲线”握有拍地资格，以备不时之需。

　　被停拍前夕似乎已有所准备的大龙地产，拥有影影绰绰的政府背景，让各方感到疑惑。

　　 大龙地产官网显示，大龙地产控股股东北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，是隶属于顺义区政府的一级开发企业，实行从项目开发、施工到后期绿化、物业管理的一条龙服务。

　　顺义区一房地产开发有限公司总经理告诉《华夏时报》记者：“大龙地产实际上是由顺义区政府控制，凡是进入顺义开发项目的外来房企，大部分都是从大龙手中拿地。”

　　大龙背后的政府推手

　　除了良好的政府背景，值得一提的是，在大龙地产十大股东名单中，除占股权约达36%的大龙城乡建设开发总公司外，其余9家股东中有8家是具有银行背景的公司。按理说，大龙地产仍然应该有较好的信贷和融资能力。

　　 然而，就是这样一家有20年房地产开发经验而且背景颇深的企业，怎么会让自己陷入“欠费停拍”的境地呢？

　　 上述接近大龙地产的开发商表示，像大龙地产这种区属的国企，到年底对地方财政增长需要作出“贡献”，同时也要完成区国资委在年初定下的拿地任务。“这种情况下一般的操作是，顺义区政府通过大龙地产进行一个左手倒右手的‘过场’。大龙拿到地之后，如果能引入一个资金方合作开发最好，即使没有合作方，挂靠一个政府规划的项目也能把这块地做活。这样一来，一方面，区政府实现了自己的政绩，另一方面，也抬高了当地的地价。”

　　 据悉，从去年年底开始，企业和政府之间在土地出让方面的“资金沟通渠道”开始不便利了，尤其是国土部等五部委提出严格管理土地出让金等政策，监管力度也比以往更为严格。业内人士分析，在这种背景下，很有可能使得政府迫于国土部门的压力，放弃“过场”操作。而这可能是大龙地产资金断供的真正原因。

　　而在大龙“地王”的博弈中，地方政府似乎成为了最大的“受益者”。根据北京市土地整理储备中心的数据，去年顺义区共成交45宗土地，成交总额为87.5亿元，创历史新高，在北京各区县中，仅次于朝阳区和房山区。

　　 但是，在大龙地王东窗事发后，作为大龙地产顶头上司的顺义区政府、国资委却集体“失语”了。