新拆迁条例公共利益界定欠清晰 评估补偿需细化

　　拆迁变法征求民意 公共利益界定仍模糊

　　李泽民 北京报道

　　热议许久的拆迁变法，终于有了破局的迹象。

　　1月29日，国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，征求社会各界意见。

　　《征求意见稿》共五章四十一条，就公共利益廓清、征收程序、补偿标准、争端解决机制等方面进行了规定。

　　“从意见稿的全文来看，修改后的这部条例还是进步了一点。”北京才良律师事务所律师刘建民告诉记者。

　　与2001年6月13日出台的《城市房屋拆迁管理条例》相较，《征求意见稿》最为瞩目的是，对公共利益进行了相关规定，同时给予被征收人行政复议和诉讼的权利。

　　公共利益界定欠清晰

　　在《征求意见稿》中，公共利益范畴包括涉及国防设施建设的需要、国家重点扶持并纳入规划的公共事业的需要、国家机关办公用房建设的需要等七方面。

　　这是《宪法》、《物权法》等法律未能给公共利益正身之后，首次框定何为公共利益。

　　但争议相伴而来，意见稿第三条第七款规定“法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要”也适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　刘建民特别指出，“这条为以后进行各种名目的强制拆迁，留下了太多的空间。有了这款规定就完全有可能重蹈假借公共利益之名行非法拆迁之实的覆辙。”

　　显然，“其他公共利益的需要”这一说法，留下了太多的灰色地带。

　　“公共利益如何界定是最棘手的问题之一，意见稿中已经尝试对政府关于公共利益的征收进行了界定，也采用了大量描述，但仍然过于模糊。”参与上书全国人大常委会建议修法的北大法学院教授王锡锌日前表示。

　　例如，在《征求意见稿》中，将“为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要”列入公共利益行列。

　　王锡锌质疑，“规定‘危旧房改造’属于公共利益，但是什么样的房子算是危旧？住了两三年的房子也可以称为旧房子。这里面就给了地方政府钻空子的空间，比如将危旧房改造与地产开发结合起来。”

　　评估与补偿有待细化

　　在《征求意见稿》第19条中规定，“征收补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。”

　　而湖南长沙市早在去年长政函〔2009〕40号第37条中规定，住宅房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　记者在长沙采访得知，这条规定，最终偏倚在货币补偿一方，居民强烈要求的产权调换，基本未予执行。长沙市在拆迁方面的先行先试，无疑成为全国拆迁大潮中的一个活样板。

　　长沙天心区碧湘街的居民薛歆告诉记者，“我们周边的房价是每平米8000元以上，而我这里拆迁的市场评估价是4198元/平米。我跟拆迁办说能否就地安置（产权调换），他们说不能。”

　　拆迁方偏向货币补偿的主因，关键在于用远低于市场价的标准来进行补偿。这其中，房地产价格评估机构的公正、透明、客观运作至关重要。

　　“对评估价值的确定是很重要的问题，是否有一个公平的程序来保证评估价格是合理的？”上海大邦律师事务所律师张黔林对此表示疑虑。

　　在《征求意见稿》中，对于评估机构未有明晰说明。“评估机构的选择问题，我认为不应当在政府指定的评估机构中去选，应当允许被征收人在全国范围内选择有资质的评估机构。”刘建民说。

　　《征求意见稿》中，规定要以市场价进行补偿，即要求按照被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　对此，北京律师李金平认为，“市场价不是万能药，许多特殊情况要考虑进去，对各种不同拆迁对象的补偿安置要有差异化，应当以实际损失为准的充分补偿原则，而不是现行的适当补偿原则。”

　　从去年12月北大五教授上书开始，拆迁变法的节奏可谓迅速。王锡锌认为，“拆迁条例修改事关重大，涉及到的利益也很重大，如果匆忙出台，可能形式上很好看，但实际上解决不了问题。”

　　“不割断地方政府和开发商之间的利益链条，不从制度上打消地方政府的拆迁冲动，新的征收条例就可能是老拆迁条例的翻版。”北京才良律师事务所律师王才亮说。