北京官方否认中服地块内定 潜规则再次揭开(图)

　　当地国土局称金融机构拿地后须自用不能投资，地块底价并非仅50亿元

　　东方早报记者刘秀浩

    面对地产界大腕潘石屹、任志强等人有关于北京中服地块“内定”的指责，北京市国土局、市规划委、北京商务中心区（CBD）管理委员会昨天首次进行现场答疑。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠坚决否认“内定说”，并称也不存在鼓励金融机构进行房地产开发的问题。

　　叶向忠还称，50亿元是中服地块的起始价，但国土部门肯定有一个不公开的底价，不是那家企业挂牌就能拿的。

　　中服地块，即朝阳区东三环北京商务中心区CBD核心区NE19-1a地块，位于朝阳区东三环国贸桥东北角，因毗邻“中服大厦”得名。业界预期该地块的楼面地价可能达到3万元/平方米，而总价将可能达到80亿-100亿元，所以它也被称为北京新的“准双料地王”。

　　这场围绕有关土地定向出让的纠纷背后，将国内地产圈被默认许久的“潜规则”再次揭开。

　　可有多家企业联合竞标

　　中服地块作为CBD核心区唯一可售用地，从去年完成一级开发后便备受关注。

　　北京市土地整理储备中心1月29日的出让公告写明，中服地块竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，其中金融机构须为银监会、证监会和保监会等批准设立的具有法人资格的金融企业，注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。

　　出让消息刚一公布，便招来SOHO中国董事长潘石屹和华远地产董事长任志强等众多地产名人的“围攻”，暗指地块一级开发商远洋地产为该地块内定开发企业。潘石屹更是细数符合条件的金融企业和开发商，最后得出地块“内定”给中国人寿和远洋地产的结论。

　　从去年12月开始，远洋地产两度引入中国人寿投资，到今年1月12日，中国人寿持股比例由16.57%增至24.08%，跃居远洋第一大股东。由此，远洋地产成为了各家竞争对手眼中唯一的合规对象。

　　潘石屹在其博客中称，“土地出让收入占城市财政收入很大的比例，如果设定条件只让一家公司参与，没有竞争，将造成底价摘牌，一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。”

　　北京商务中心区管委会副主任兼规划处处长李国红解释称，作为CBD核心区域的一级地块，其规划性质是商业金融，金融作为CBD指导产业，该地块的招商活动希望能够吸引金融企业入驻，在日常工作接触中，有一些金融机构也表达了，希望入驻CBD的意愿。因此我们希望能够直接的引进有实力的，适合CBD产业定位的金融企业入驻。

　　北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在昨天中服地块答疑会上称，要求金融企业绝对控股目的是，让金融企业在中服地块上未来盖起的大楼主要用来自用，剩下的进行出租。因为这是北京CBD地区产业规划的需要，主要引进金融企业进驻。同时，高门槛的设置是让大企业参与这次开发。那些没有实力的小企业进入竞标，未来的不确定性会增加。

　　叶向忠称，国土局也曾考虑只限于金融企业竞买该项目，但由于地块体量很大，且不能分割，金融企业可能无法消耗。最终决定由具备实力的开发商操盘，与金融企业形成联合体。但项目建成后，金融企业必须自用，开发商持有经营，只能对外出租、不能买卖。

　　而对于远洋地产此前两度引入中国人寿并最终成为其控股股东一事，叶向忠表示“此前并不知情且与地块的出让毫无关系”。他说，竞买联合体必须至少为两家企业，且分别符合上述条件。也可以接受多家金融机构和多个开发商的联合，但必须分别有一家企业具备上述资质要求。金融机构在项目开发过程中的投资比例要占50%以上，即为绝对控股。联合体的最终目的是土地由金融企业自用，但不存在鼓励金融企业参与房地产开发投资。

　　针对大家关心的价格问题，叶向忠说，“我们所公布的价格只有起始价，底价是保密的，我们没有公布底价，所以说并不是只有一家参加报价了，就一定能够成交，还有一个条件必须超过底价，这样我也负责任的说，这块地是有底价的。”

　　2001年，经国务院批准，北京CBD地区开始建设。目前，有78座高档写字楼分布在这块地区。北京国土局表示，CBD地区目前80%的地块已经开发完毕，下一步将重点引进银行、证券公司等金融类企业。

　　设限“潜规则”浮出水面

　　曾经被市场默认的土地设限、内定出让对象等“小动作”第一次在业内掀起了轩然大波。中服地块争论所揭开的是中国土地市场有关于定向出让的“潜规则”。

　　在上海，2006年普陀区真如副中心地块出让，挂牌要求“独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业（以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准）或其控股子公司，且该企业必须占联合竞买投资比例50％及以上”。有业内人士称，这几乎算得上为最终土地获得者李嘉诚旗下长和系（长江实业与和记黄埔）量身定制。而最终的结果也是一如所料，长和系成功底价拿地。

　　2007年11月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）规定，通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设置限制性条件。

　　除39号令之外，国土资源部当年还下发一份“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知”（236号文）。236号文明确指出，考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。

　　但是，随着2008年楼市陷入冷却，所有的部门规定再一次被搁置，地王重新不断问世，甚至一次接一次的刷新纪录。

　　而土地设限也再次出现在各界视野之中，包括上海刚刚出让的两幅地王（外滩8-1地块和南京东路163地块），都有严格的限制条件，对于39号令，似乎已经很少再有人记起。