加息周期将导致房价降到合适位置

　　据上海证券报今年我国房地产市场将出现量缩价滞的“滞涨”局面。房价是否下降及降幅多大，取决于加息周期的进程。随着加息周期的到来，存量房贷的月供也将逐步提高。在货币政策收紧前，可以利用税收政策促使投资性住房变现，使住房供求关系在合理的房价水平下达到均衡。

　　去年中国房地产市场在各方“呵护”下率先复苏。全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，商品房销售面积和销售额双双创下历史新高。与此同时，各地房价也在争议声中不断刷新纪录。

　　然而，飙升的房价也引起各方关注。为了遏制部分城市房价过快上涨，保持房地产市场稳定健康发展，中央政府果断决策，在去年末提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。今年初又发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了调控楼市的11条具体措施。地方政府也根据当地情况出台了相应的房地产调控措施。

　　对于上述调控措施对房价前途的影响，经济分析与研究界人士现在出现了两种截然相反的判断：一种认为，我国正处于城市化加速发展阶段，住房的刚性需求旺盛，同时当前通货膨胀预期强烈，居民投资房产意愿不减，国外热钱也正觊觎中国房地产市场伺机而动。这些因素将推动中国房价继续上升，尽管未来的上涨幅度可能有所缓和；另一种认为，房价经过2009年的快速上涨，部分地区已存在严重泡沫，在新一轮调控下，房价下降是迟早的事。

　　在我看来，今年中国房地产市场很可能出现量缩价滞的“滞涨”局面。从交易量来看，在相关优惠政策的刺激下，房地产的刚性需求、改善性需求、投资需求、投机需求在去年得到了充分释放，严重透支了今后几年的潜在需求，因此随着房地产刺激政策的退出，住房交易量必然随着需求的下降而减少。

　　从价格来看，由于各地加大保障性住房的供给，严厉打击开发商捂盘惜售等违规行为，房地产供需格局的变化将对房价上涨起到抑制作用，但房价是否下降以及降幅多大，将取决于加息周期的进程。

　　不过，对于当前中国房地产市场是否存在泡沫，各有关方面还是存在争议的。一般来说，房价收入比、房屋租售比、空置率等是常用的衡量房地产泡沫程度的指标。根据多家机构的测算，我国房地产市场上述指标均已大大超出国际警戒线，显示我国房地产市场的确存在泡沫的隐忧。

　　但即便如此，似乎仍挡不住民众对房地产的投资热情，通胀概念、人民币升值概念、世博会概念、海南国际旅游岛概念等均被拿来作为炒作对象。房地产投资者显然被行为金融学家罗伯特·希勒所称的一系列“故事”所包围。局部地区的房地产市场也呈现出在“动物精神”支配下的一派“非理性繁荣”景象。

　　然而，尽管有很多故事、概念在支持着房价的上涨，但目前房价的快速上涨主要还是信贷推动的结果。据统计，去年房地产开发企业资金比上年增长44.2%。其中，国内贷款增长48.5%；个人按揭贷款增长116.2%。两项相加约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。可以说，去年我国房地产金融政策处于历史上最宽松的时期。

　　从利率水平看，首套房贷利率在基准利率的基础上打7折，二套及以上住房也打着改善性需求的旗号享受着和首套住房一样的7折优惠利率；从按揭成数来看，首套住房的首付比例从过去的3成下调至2成，二套房首付比例要达到4成的规定也未得到严格执行。 (来源：新华网)