广州土地闲置费征收标准增10倍 打击囤地潜规则

　　核心提示：新办法规定，经认定土地闲置满1年的，用地单位需按出让土地价或划拨土地甲的20%一次性计收土地闲置费。目前广州全市有约200宗闲置地，总面积近3万平方公里，主要位于花都和番禺。

　　3月1日，广州将在全国范围内率先实施修订后的《广州市闲置土地处理办法》（以下简称《办法》）。

　　广州的用地单位骤然紧张起来。

　　番禺的一家地产公司陈姓总经理在2月初刚刚补办完在番禺市桥的一块地块相关手续。“去年年底就从朋友那里听说有这么一个政策动向，我们忙乎了三个月，把该补的手续都补上，现在已经开工。”

　　这源于《办法》中的一个规定：经认定土地闲置满1年的，市、县级市土地行政主管部门对用地单位按出让土地价款或者划拨土地价款的20%一次性计收土地闲置费，逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起，按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。

　　上述陈总经理手头的地块，早先正符合这个规定。

　　实际上，除广州外，在日前国土部等国家部委的重拳指引下，山东、成都等地亦相继出台了类似政策，旨在打击囤地行为，规范土地市场。

　　“政策实施后，（囤地）这一地产市场潜规则，将有一个明显的改善。”广东中原地产代理有限公司总经理黄韬对本报分析。

　　闲置费征收标准提高10多倍

　　《办法》提出的闲置费标准，较广州之前的做法提高了10多倍。

　　在原来的办法中，针对土地闲置费的征收，只有一个模糊的规定——按照本市土地闲置费征收标准向用地单位按月计征，且总额不超过20％。

　　“这是一个首次有着明确量化的措施。办法实施后，将对开发企业的囤地行为有明显的打压效果。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江对本报解释。

　　同时，新办法除了大幅度提高土地闲置费的处罚标准外，还要求闲置土地增值的要补交地价。“这也是一个更具操作性的、可以反映市场变化的新措施。”黎文江说。

　　这意味着，土地闲置后，如果开发商要重新开发，房管局会要求其签补充合同，然后按一定的标准对该地块重新进行估价，已经增值的，开发商就得补交增值部分的地价。

　　而对于闲置土地的处置，主要包括延长开发建设时间（不超过一年）、改变土地用途、安排临时使用，如果闲置期间累计满两年的，政府可以无偿收回闲置土地。

　　本报从广州国土房管局了解到， 2007年至今，广州已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里。光在2009年，广州一共收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷。

　　但目前广州全市还存有约200宗闲置地，总面积近3平方公里，主要位于花都和番禺。这一数量超过了去年广州2.5平方公里的年度供地计划。

　　“目前我们正在进一步摸查全市的闲置土地情况。”广州国土房管局人士对本报说，“对于发现的闲置土地要重点监督查处，该收闲置费的就收闲置费，该收地的就收地。”

　　不过，在业内人士看来，还可以加大查处力度。

　　广州同创卓越房地产投资有限公司总经理赵卓文就对本报表示，如果没能按照合同的规定进行开发，那么政府就应该没收土地出让金，而不应该给予太多的延缓期。

　　增加土地供应与保证土地出让金

　　“土地的闲置，是资源的一大浪费。尤其是商品住宅用地的闲置，则直接干扰了宏观调控，影响了房屋供应量的稳定性。”黎文江说。

　　一方面是出现大量的闲置用地，另一方面，“广州土地的后备资源不足，建设用地增量非常有限”。上述国土房管局人士对本报说。

　　本报从该局了解到，到2020年广州市土地利用总体规划的建设用地规模为1714平方公里，而2007年广州市建设用地总规模已经达到1600.38平方公里。

　　这意味着，未来13年年均新增建设用地规模只有8.74平方公里。而从1996年到2007年这10年间，广州年均增加建设用地49.2平方公里。分到地产项目上，数量更是有限。

　　黄韬对本报解释，政府此举主要在于催促用地单位加快开工，增加土地的市场供应，并间接平缓房价的上涨。同时也可以降低对政府土地出让收入的影响。

　　“有些用地单位拍到地块后，因之前惩罚成本低而不缴纳出让金，同时囤地等待升值；有些用地单位则以远高于自身承载能力的成本竞拍到地块后，无法缴纳足够的出让金。这些都会影响到地方的土地财政收入。”黄韬解释，如今增强了查处力度，对用地单位是一个明显的制约。

　　黄的解释不无道理。去年备受关注的27块闲置地王中，至少有5块地欠缴土地出让金，且尚未动工开发。

　　本报从广州财政局了解到，2009年，广州的土地出让金收入为489亿元，同比增长了301%。同期，广州市财政收入为702.58亿元，由此可以看出“土地财政”对当地的意义。“地方政府在公共领域很多方面的支持，都得靠它。”黎文江说。这也是地方政府加大土地出让金征收力度的主要原因之一。

　　不过，黄韬说，“从广州的这个办法当中，看不到对政府相应执法部门的更具体的监督，可能会对执法效果产生一定的影响。”

　　黎文江建议，要增加相应的监管力度。如何清理闲置土地这一块，“一直以来有政策，但监管力度不足，造成政策再好也发挥不了作用的局面，还是要加以警惕”。