十万浙商在海南

　　海南对于浙商的优势和风险

　　■观察记者 刘晓林

　　对于海南，无疑是机遇和风险同在。浙商会从中看到哪些机遇和风险呢？

　　我们从中听到了优势和危机这正反两种不同的声音。

　　正方声音：难得的历史机遇

　　显然，这种声音是极为乐观的。

　　国务院日前发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同时中央给予海南投融资、财税、土地、行业开放等诸多政策支持。《意见》还指出，将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票……

　　《意见》把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，这个国家政策倾斜无异于又开启了21世纪又一场10年盛宴！无论是抱着赚钱计划，还是有着花钱打算的人，都绝对不会错过海南这个各路资本狂舞的天堂！

　　首先是社会各界都对“海南国际旅游岛”概念极为看好！全中国没有一个地方有海南这样适合农业发展的条件，天然大温室，一年可以种三季，但是靠农业支撑海南的现代化不大可能；通过工业化来实现海南的城市化和现代化却可能就要以牺牲环境为代价；而保护好环境，发展旅游，带动现代服务业发展，使第三产业成为支柱性产业，这样的一个发展思路符合海南的实际！“国际旅游岛”的思路是海南当前转变经济发展方式惟一正确的选择；是一个强岛富民的正确道路，它可以使人民群众的生活水平明显提高，使海南省财政好起来，给老百姓多办一点事；它还是保护生态环境的一个最佳决策。

　　这个新定位给了海南以及各界包括浙商很大的机遇。

　　在《意见》中，制定了海南打造国际旅游岛的阶段性目标，指出“到2020年，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。”海南是我国惟一的热带岛屿省份，具有得天独厚的旅游资源，按照国际旅游岛的战略部署，海南将大力发展海上运动、森林生态旅游、高尔夫旅游等富有海南特色的旅游产品，打造亚龙湾、海棠湾、五指山等一批精品旅游景区，逐步将海南打造成为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。

　　按照国际旅游岛战略，海南将建成我国旅游业改革创新的试验区，充分发挥海南的经济特区优势，积极探索，提出要在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票，一些舆论认为海南将在中国内地率先试水博彩业。

　　这将给各界商人包括浙商带来多少机会？

　　海南省商务厅副厅长王凤奇表示,将大力推进特色旅游商品市场体系建设,积极争取旅客免税购物政策早日出台,并加快项目选址和经营主体的引进进程,建设好、经营好免税商店;规划建设一批面向国内外游客,主要经销世界名牌、富有海南地方特色商品的旅游购物中心、购物街区和旅游纪念品连锁店;推进酒店和餐饮业连锁经营和品牌创建,提高整体规模和水平,打造一批特色餐饮美食街和餐饮服务聚集区。

　　这对于有志于投资海南旅游商业餐饮业的浙商是一大利好。

　　2010年1月13日，中共海南省委五届六次全会审议通过了贯彻实施《意见》的决定的同时，对加快西部六市县一区开发建设作出了系统部署，将从财政、投融资、土地政策等多方面向西部地区予以倾斜。随着铁路、高速公路、机场一系列基础设施的建设，目前海南经济南热北冷，东快西慢的局面将得到改善，在打造国际旅游岛战略实施过程中，海南各地区间的均衡发展问题被提上了日程。海南的东部和西部，从气候条件、环境条件上没有什么大的差异。西部沿海也有非常漂亮的沙滩、海岸，西部土地要便宜得多。海南国际旅游岛的启动会很快带动西部的开发。

　　无疑，海南西部对于有眼光的各界开发商包括浙商也是一大商机热土。

　　工业方面，国务院《意见》中指出：海南打造国际旅游岛，不单纯是发展旅游业，同时还要集约化发展新型工业。海南发展工业首先有 “三不”原则：不污染环境、不破坏资源、不搞低水平重复建设;第二，大公司、大项目、高科技;第三，集中布局，点状发展。

　　这对于有志投资新型工业的浙商来说，海南无疑又是一块福地。

　　国际旅游岛消息出来之后，海南的房价有所变化。这对于浙商来说是机遇还是危机？

　　海南省委书记卫留成信心十足地说，海南不会再出现1993年房地产泡沫的情况。

　　首提“国际旅游岛概念”的中国（海南）改革发展研究院院长迟福林畅想着海南政策优势下的美妙前景：海南的设想就是建设一个内地香港，“目前来海南旅游的大多数还是国内的游客，接下来如果境外游客增多，放航权、免签证的政策也就水到渠成。这些都对海南的房地产业形成支撑。”

　　海南省副省长姜斯宪表示，随着海南省国际旅游岛建设进程的加速，必将吸引越来越多的海内外游客。这一定会带动房地产的大发展！预计在未来相当长的一个时期内，房地产都将是海南经济的重要支柱产业，海南省将全力促进房地产业平稳健康发展。2009年，海南省政府批准建设海棠湾、香水湾、清水湾等11个重点旅游房地产项目，2010年，海南省将扩大旅游房地产重点建设项目的数量，主要是发展类型丰富的经营性旅游房地产项目。各市县政府和房地产开发企业要把最好的资源用于能够持续性经营的旅游房地产项目建设，多建设一些度假酒店、主题公园、培训基地、会议中心和游艇俱乐部等，既能保证房地产商的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛的内涵。围绕国际旅游岛建设，海南房地产业的发展目标一方面是要解决好本岛居民的保障性住房需求，另一方面要走高端发展之路，防止低水平重复建设。

　　从这些声音中敏感的浙商或许可以听出某些商机。

　　对于外界普遍认为的海南房价过高的指责，许多人却这样表示，“海南的房价目前还是合理的。”“大家认为海南房价‘疯涨’，是因为海南房价本来不高，只不过是短期内涨得厉害。海南国际旅游岛得到的是全国、全世界的关注，此前的房价与其国际化地位并不匹配。国际旅游岛规划的获批，对海南岛的发展是一个极大的加分，海南的房价仍很便宜，长期持有是理性决策”。

　　“国际上有权威的机构为三亚的顶级豪宅作过测算，27万元/平方米是其极限价格。”海南省的一位政府官员说，“海南此轮房价上涨的真正原因，是供需矛盾紧张。”

　　“目前海南房地产市场正在经历一场‘阵痛’。”中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，随着未来海南国际旅游岛规划正式出台，海南的高房价和不正常的投资投机也将趋向合理。

　　在如今通胀预期的压力下，更多的人关注投资机会，投资的愿望更强。海南新政策的推出对于浙商来说是一个天大的机遇。

　　进军海南，无疑是稳获巨利的极好机会。浙江资本不过是海南“淘金”大军中的一支，目前国内一线开发商大部分已经或正准备进军海南，而更多的行业外资金也在向海南汇聚。正如海南省政府一名官员所说，“国际旅游岛”就像吹响了财富集结号，来自全世界的热钱都往海南跑。

　　反方声音：危险的陷阱

　　这个声音无疑是忧虑的。

　　首先是对海南房地产的忧虑。

　　属于热带海洋气候的海南岛，从来不乏改革的热情，但在改革开放30年间，由于错误利用中央政府给予的优惠政策，曾制造过1990年代房地产泡沫等教训。上世纪90年代的楼市过山车，让海南房地产一直久病不愈，而且这一拖，就是17年。如今，在开发国际旅游岛的热情之下，海南再次疯狂，他们将为未来写下怎样的历史？海南房地产泡沫会否重现？这一轮海南开发热如果控制不好，海南的房地产泡沫还会否给各界带来灭顶之灾？

　　历史教训不可谓不重：1988年，海南建省的消息引发“百万民众下海南”的景观，当地房价也随之达到癫狂。1992年，海南楼市泡沫破灭后，仅占全国人口6‰的海南，积压的商品房竟占全国积压总量的1/10。5000多家房产开发企业，幸存者寥寥无几，而上千万平米的“烂尾楼”，更使得风光旖旎的热带海岛满目疮痍。海南经济也由此陷入了长达10年的沉寂期。

　　炒楼泡沫使各界担忧。“如果国际旅游岛搞砸了，可能就是一批人炒一阵子房地产。” “国际旅游岛”首创者、中国改革(海南)研究院院长迟福林这样警告。

　　如果“海南建省”只是吹起了庞大房产泡沫的话，那么本轮海南地价、房价恶炒的市场根基要更加脆弱，其中的市场风险更应该引起相关部门高度警惕。而海南省在1月15日宣布将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目，对投机者而言，政策制度风险也显而易见。

　　海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟向记者表示：“暂停土地出让对市场的影响非常巨大，疯狂抢地的人比以前更疯狂，而房价更是一天一涨。”

　　市场投资风险固然需要警醒，而炒作房产的热钱资金来源同样需要深思。事实上，如果投机资金能够从根源上被有效遏制，那么房地产投资泡沫也将随之得到控制。

　　海南岛内学界并不认同泡沫之说，但他们认为海南房地产开发结构存在危机。还有让岛内学者们担心的是，政府是否能经受得住房地产业的诱惑，而控制好手中的土地？

　　岛内学者在认真考察后认为，海南房地产至少存在中等泡沫，而且涨幅过快，和其旅游产业的档次不相匹配。房地产的持续性很弱，海南应该加大旅游业的发展力度。细观当年海南地产泡沫产生的根源，主要原因在于多数资金只是热衷于短炒，多数买房者也只是投机性进入岛内，并没有长期扎根落户的稳定住房需求。以此逻辑观察本轮海南楼市热潮，不难发现海南国际旅游岛建设题材，在本质上就是要吸引“候鸟式”游客需求，对于当地增量常住人口的吸引力甚至要远弱于当年的“海南建省”题材。因此，应该充分考虑发展岛内本土人居住的房产。

　　海南大学教授王毅武称，海南开发的多是普通商品房，主要卖给“候鸟型”的岛外人，从而导致极高的空置率，三亚达到80%以上，海口为60%以上，本土人将之称为“鬼屋”，因为夜间漆黑一片。高空置率带来了资源的浪费，挤压了本地人的公共服务。外地人抬起的高房价，又促使物价上涨，本地人的收入并未增加，因此王毅武估计，在发展国际旅游岛之初，将会出现本地人生活质量下降的可能。

　　实施国际旅游岛建设是国家战略，不能含糊，解决好本省居民的住房问题，也不能含糊，所以海南省委书记卫留成说这是目前头号工程，确实有见地。如果旅游区建设成国际一流标准，服务标准七星级，可是游人抬头望去，老百姓住房困难，棚户区依旧存在，那么海南的国际旅游区建设就不能说是成功的。所以旅游岛建设要算真正成功的话，是在老百姓富起来的基础上才算成功。

　　还有就是规划方面的问题。海南大学教授王毅武呼吁：“在国际旅游岛总体规划出台前，政府的动作宁可慢点。”

　　但目前，两种突出现象让“国际旅游岛”首创者迟福林感到担忧，一是一般性商品房增速过快，供应量越来越大，二是高档酒店发展迅猛，而且都建在海边。

　　“海边资源极为有限，未来应该怎么规划尚不得而知，房地产、酒店的开发都应该纳在国际旅游岛的总体规划之下，政府应引导旅游业合理布局。”中国改革(海南)研究院院长迟福林说。

　　他认为，海南省应当丰富旅游产品、提升旅游档次，提高医疗卫生、教育等综合条件，留下更多的人在海南长期居住。

　　但商品房快速实现的暴利，让海南省各级政府批地开发房地产的热情激增。迟福林发现，目前，开发商以各种名义圈地的现象很多，有的借城乡一体化的名义圈地，有的建高尔夫球场。

　　王毅武认为，海南需要高品质的高尔夫球场，但不宜太多，而目前海南已有几十个高尔夫球场。几名高尔夫球场老板曾私下向他透露，他们的目的是为了圈地。“他们都是有特殊背景的人”。

　　还有资金金融方面的危险：1月27日，海南农信联社信贷相关人士向《华夏时报》记者透露，开发商并未拿收回的现金偿还银行到期的贷款债务，而是又拿去开发、投资，且通过多个银行来回倒腾资金。

　　不仅如此，表面看是在用现金买房，属于自有资金，实质上有相当一部分是买房者从外地银行等渠道贷款、融资后转移过来的资金，其中各个环节上的风险并不小。

　　风险往往在看似安全的假象下滋生。问题是，谁会是最后一个接棒的投资客？

　　据了解，海南2009年存款为3000亿，贷款2000亿，这个数字每年大约以30%的速度在增长，贷款中绝大部分是对开发商的贷款，个贷资金非常少。

　　“囤地多长期来看是没问题，就怕资金链断裂。而类似海航置业这样的开发商不在少数。” 银行人士表示，泡沫一旦开始破裂就没成交量，开发商过度投资必然被套，如果货币政策再缩紧，开发商资金链一断，海南烂尾楼就会再次出现。

　　在这个疯狂炒作的海岛上，投资客们都在做着成为赢家的梦，一场激烈的接力赛不停传递，每一个投资客都认为自己不是最后接棒的那一个。

　　会不会重演上世纪90年代那场泡沫破灭？如果有那么一天，可能会比那一场更严重。

　　浙商的担忧是，在《意见》狂卷的热潮面前，海南各方面是否准备好了，是否能跟得上？

　　对此，连海南省委书记卫留成也表示了担扰,海南建设国际旅游岛上升为国家战略后,为海南注入了强大的发展动力,海南受到国内外的热切关注,“反响太大,热得太快,始料不及”,在心理上、规划上都显得有些准备不足。

　　卫留成表示,在国际旅游岛日渐成为各界关注的热点时,各级领导干部要增强责任感和使命感,大家尤其要保持冷静,切忌头脑过热发昏,认真做好国际旅游岛建设规划,有序发展,不能急于求成盲目建设。

　　卫留成说,海南建设国际旅游岛在多个方面都要加快立法,如关于旅行社、导游的管理实施细则,关于旅游资源、彩票、交通运输方面的管理办法等。通过加快立法使国际旅游岛建设更有序、更规范、可持续地发展。

　　另一个担忧是人才跟不上快速发展的需要。

　　“海南不缺钱,不缺酒店宾馆,缺的是软件,归根结底是人才。”卫留成表示。

　　浙商的各种投资开发项目急需人才，目前的海南人才供应是否跟得上？

　　包括浙商在内的各界还有一个担忧，那就是投资环境问题，包括各级政府的服务，各级政府官员的廉政，也包括在发展思路、发展措施上面的一些规范，政策的稳定性等等，是否能够与现在的开发投资规模、力度、速度、目标跟得上？

　　“如果不把这些问题解决好，海南不可能有快速的发展，更不可能有持续的发展。”卫留成表示。

　　可以说，浙商对于海南的机遇欣喜与危险担忧同在。