海南楼市“高烧”扩至周边市县

　　迟福林：海南如此热，“我着急啊”

　　什么叫做旅游房地产业？海南需要破这篇大文章，而现在海南还没有回答旅游房地产业应该怎么来搞。海南应该尽快回答什么叫做旅游房地产，海南准备怎么发展旅游房地产，旅游房地产的行动计划是什么。

　　特约记者/陈才安(发自海口)

　　迟福林是海南这块土地上少有远见的政研者。

　　“国际旅游岛”这个概念是这位中国(海南)改革发展研究院院长提出，并向海南省委省政府递交报告的。但多年来，海南陷在发展定位的泥潭里不能自拔，不知将这列中国改革开放的先锋列车开往哪里，几度迷惘，几度徘徊。幸运的是，作为迟福林一直清醒着，也终于等来了自己的建议上升为国家战略的这一天。

　　2010年，海南再出发了，但接受新民周刊专访时，迟福林几次说出“我着急啊”，对海南恨铁不成钢之情溢于言表。他对海南有很高的期望，也对海南的现实提出自己尖锐的观察和建议。

　　岛民的期盼

　　记者：最近一段时间，很多媒体都提到“富旅游与穷岛民”的强烈对比，这个问题的严重性到底有多大？

　　迟福林：“富旅游，穷岛民”这个提法不是很准确。现在海南作为国际旅游岛才刚刚起步，由于房地产等价格的迅速上涨，使得岛内的老百姓有很大的压力，眼前是一种很大的压力，但更多的是一种期盼。从现实的情况看，我们在自己的财产性收入方面，大家还没有一个切身的感受，但是物价带来的压力已经成为现实了。大家更多期待的是海南作为国际旅游岛能够给海南带来更多的机遇，期盼实现国务院要求的在未来10年左右使海南人均收入水平在全国处在前列。

　　记者：这个期待能够实现吗？

　　迟福林：只要国际旅游岛操作顺利的话应该能够做的到的，我算了一下至少年均收入增长要达到15%以上才能实现这一点，即城市和农村平均人均收入增长达到15%左右。目前海南的人均收入水平比全国要低，城市低了3000多元，农村低了300多元。现在大家一方面是期盼，另外一方面是有些着急，大家觉得国际旅游岛这样一个事情我们怎么样能够把它做好？通过这样一种表面现象看到实质即期盼，同时期盼当中有一种很强的责任。

　　记者：海口旅游委的一位官员说，强岛富民在海南高层已经形成共识，但在市县如何贯彻实施还没有具体方略，这会不会走弯路？

　　迟福林：强岛富民省里很明确，市县应该也很明确，问题就在于我们怎么样能够达到强岛富民？省里更多关注于中长期，市县由于现在的财税体制和现在经济发展的压力，考虑短期的比较多一点。共识应该是有的，我相信下面市县都有这样的共识，但大家关注点不一样。

　　记者：大家很关心下面市县的发展冲动，如何透过约束机制来保证省里中长期目标的实现呢？

　　迟福林：第一，对土地的冲动一定要有严格的约束，我们地方政府由于多种原因，最大的问题就是土地上面的短期行为，必须约束地方土地上短期的行为，这个事情不解决、不施行我们就很难去解决。

　　第二，在这个前提下，全岛要有四个统一，即规划统一，土地利用统一，基础设施建设统一，政策统一，必须尽快地实现全岛统一。这是特别重要的。

　　第三，目前情况下，必须给县里面一定的财力支持。在四个统一的前提下，有一些基础设施建设，我觉得省里可以出钱，省里可以通过一定的平台来解决问题，不一定要县里通过土地的短期行为来解决这些问题，使他们能够集中精力把老百姓的公共服务问题解决好，把社会管理的问题解决好。

　　记者：这样说，是否意味着把土地统一规划和分配的权力上收到省里做决定？

　　迟福林：不能笼统说都上收到省里，规划权上到省里，在统一规划权下面分别行使管理权，必须严肃规划，统一规划，规划必须具有刚性的约束，在这种前提下进行分级管理。就是在统一、严肃、规划的前提下分权管理。

　　怎样自主开发

　　记者：国务院的意见里有一条说，要支持海南岛原住民的自主开发旅游项目，不过仅仅这样表述比较笼统，问题是怎么做呢？

　　迟福林：国务院提出，第一，海南将成为中国旅游创新的重要实验区。中国的旅游正处在发展的一个关键时期，赋予海南岛的就是要创新，创新就是要赋予它更多旅游发展的自主权。第二，希望海南在这样一个自主创新发展当中能够给全国提出一条路子来，怎么能把旅游变成为我们拉动消费的一个重要的领域。第三，海南这个地方有特点，它是国家唯一的热带旅游区，它有特点，这个特点需要海南自身来形成自身特点的旅游项目。第四，需要海南国际化，国际化怎么搞，需要你去探讨和试验。所以，真要把海南变成为中国旅游创新示范区就必须赋予它在旅游项目发展上的自主权。

　　记者：原住民自主开发权怎么来理解，比如一个村落的土地，村民自己来开发行不行？

　　迟福林：有几个前提，第一，国务院明确提出海南未来要实现城乡土地的统一管理。第二，全省必须有统一的城乡土地规划。第三，在规划的前提下应当发动政府、社会、企业的积极性。在前两个前提下，我想是可以进行的，因为它搞城乡统筹的一些项目需要利用土地，在符合规划的前提下可以发挥一定的积极性。

　　记者：我们在台湾等地都看到一个现象就是村落通过社区营造的模式来搞生态村旅游，政府通过长期贴息贷款让农民自己盖家庭旅馆，把村庄打造成为一个生态村。

　　迟福林：那些地方我都去过并且在那儿吃过饭，我觉得很好，比如吃他们的土鸡，吃他们的农家菜都很好。即在统一规划不改变农地利用的前提下，不占用农地的前提下，应该给农民一些自主权，否则财产性收入从哪里来呢？就是在统一规划和不改变土地用途的前提下应该赋予他们在土地利用上面的一些自主权。

　　记者：你刚才已经几次提到一个词语“财产性收入”，这可能也是未来海南岛岛民得到好处的一个大方向？

　　迟福林：对。获得财产性收入第一条就是土地问题，土地在统一规划前提下，土地的利用是海南本地人，尤其是农村居民来获得财产性收入的一个重要的渠道，未来在统一规划下，城乡土地统一利用情况下，农村土地的价值肯定有相当的上涨空间的，这个上涨空间就给广大农民的财产性收入提供一个很重要的机会，这是第一个方面。

　　第二，我们的不动产，自己的房屋的财产性收入，因为国际旅游岛以后提高了海南整个房地产的价格。未来你的土地、房屋也可以采取自主化的运作，比如抵押贷款进行创业，比如出租来取得租金，这都是一些财产性收入的重要办法。所以国际旅游岛应当给海南的财产收入提供了很重要的机会跟政策创新的框架。

　　记者：春节期间，海南岛到处都见到城里人、小老板、大商人在看地皮，农村的很多土地慢慢集中少部分人手里，这个现象怎么解决呢？

　　迟福林：这个现象必须要得到限制，城里人到农村去做地必须做出一些规避。第一，不能改变土地用途，这是一个很大的方面。第二，对于城里人购买土地必须做出相关的规定，尽快防止在农民需要现钱的时候他们乘虚而入。

　　突破行政区划

　　记者：从宏观上来讲，你觉得海南的开发进度应该怎么来把握，例如说海南岛东部的海湾已经卖得差不多了，土地供应应该怎样控制？

　　迟福林：这件事情很重要，我们现在沿海地方的土地供应速度太快，而且有些价格偏低，这就出现了几个问题，第一，土地出售太快对于中长期的发展是很不利的。第二，沿海土地出让太快暴露了我们规划滞后的发展现实。第三，管理上面存在一些问题。海南从土地供应量上是很大的，未来整个城乡土地统一管理，土地供给的话，可供面积是相当大的，台湾2/3是丘陵，海南2/3是平原，台湾搞了几十年了，土地供应还是有空间的，海南只要打破城乡这样一种分割，实行城乡一体化，实行城乡土地的统一管理，土地的供应空间应该是很大的。应该把沿海和整个内陆结合起来，比如三亚，如果把保亭、乐东、陵水都作为它的整个三亚板块的话，那么土地供应还是有相当大空间的。这件事情我们恐怕要从这样一个大局来考虑问题。

　　记者：这样讲的话行政区划就要打破了。

　　迟福林：我现在已经给海南提了这个建议，就是要打破行政区划体制，海南要组成加快城乡一体化进程，具体方案就是搞5个中心城市，然后对其他建设20多个区域，加快海南的城市化进程，加快城乡一体化，从而大大实现全岛土地资源、旅游资源的统一配置，在统一配置的基础上实现价值的最大化。

　　六七年前我们就给三亚做了关于三亚旅游经济区的研究报告方案，实行以市连县，把咱们的县并入到大三亚，实现我刚才所说的土地规划统一，基础设施统一，社会政策统一等这样一些事情，但是由于多种事情这件事情没有把它做起来。没有做起来一个很大的问题就是三亚土地局限性太大了，像三亚的城市中心地带简直就成了商住区，而不是国际旅游的中心服务区，三亚的整个中心部署格局发生了很大的问题，如果我们把三亚周围都能变成一个居住地，把三亚的核心地带作为国际旅游的服务中心的话，那海南未来的大三亚建设太重要了。海南的城市化，城乡一体化，三亚必须做出突破，其次海口必须突破，再来在全岛突破，这样才能把统一规划做好。

　　记者：三亚的问题是不是反映了海南的发展理念和规划的滞后？

　　迟福林：理念是有问题的，规划也是有问题的，体制上更存在问题。未来三亚中心区的改造的不一定是搬迁，而是一种整合，不是一个简单的搬迁，这样对老百姓可能是最有利的。

　　记者：这次海南房地产热，很多还是中低端的产品，未来海南要集约用地，房地产这一块是不是要往高端走，把更多的土地让出来开发可持续发展的旅游项目？

　　迟福林：海南的旅游资源实际上全岛要统一配置，现在我们旅游资源的配置很不合理，比如说五指山市，那是相当好的一个地方，只要那个地方的相关服务业能够跟上去，基础设施建设能够上去，那个地方很快就会成为热点地区。整个全岛的旅游资源的配置现在受到多方面的制约，包括行政体制的制约，首先旅游资源如何统一整合，统一配置发挥效率，而不是集中在某一个点进行炒地，然后大家都来炒地，这是一个很大的问题。第二，我们在这个前提下做统一规划，发展海南的旅游房地产业。旅游房地产业怎么做，不可能80%都是住宅房地产。什么叫做旅游房地产业？海南需要破这篇大文章，而现在海南还没有回答旅游房地产业应该怎么来搞。这件事情海南还没有回答，海南应该尽快回答什么叫做旅游房地产，海南准备怎么发展旅游房地产，旅游房地产的行动计划是什么。

　　要从海南未来整个发展和市场发展需求进行定位，拿出行动路线图，在这个前提下，我们再来考虑旅游房地产业的土地怎么配置更合理，更有效。现在基础性的事情还没有做起来，就显得我们土地利用比较乱，社会意见很大，这个规划，那个规划，而这些规划的刚性约束又很大，大思路又不清楚，变来变去。

　　“旅发委” 新起航

　　记者：为了打造国际旅游岛，海南已经将省旅游局改革为省旅游发展委员会，这个委员会到底能发挥多大的作用？

　　迟福林：省旅游发展委员会更多是综合协调的机构，如果它仅仅是旅游专业管理的话就不是旅游发展委员会了，所以首先必须赋予它在旅游综合管理协调上的功能。从海南的情况看，旅游的综合协调十分重要，比如酒店乱涨价的情况，涉及物价部门，旅发委一定要有协调权，如果没有这种协调能力的话，那是很困难的。海南旅游发展委员会未来是很有前途的，关键在于职能怎么确立，体制、机制怎么确立？有没有一帮头脑清楚，又很能干的一批人。

　　记者：现在旅发委主任陆志远是省长助理，未来主任是不是要由副省长来牵，你觉得政治保障重要吗？

　　迟福林：政治保障当然重要，但是我想省长助理兼任这个主任是够了的，这不是一个重要的矛盾，主要的矛盾是，第一赋予它什么样的协调职能，有没有综合协调职能。第二，体制、机制是否跟这种职能相适应。第三，这一帮人是否有一个现代意识、国际旅游视野的又能够务实的实力做这个事情。

　　记者：据说，省里准备给旅发委很多权力，它又不敢要，原因是有了权力没有管理手段，还会被笑话。

　　迟福林：是啊，这是一个两难的事情，没有协调能力很难办，有了协调能力又怕做不好。这是海南面临的一个很大的问题，我们一方面需要体制、机制，另外一方面更需要人。人的问题必须和体制、机制同时进行，否则很难、很难，海南说到底需要一批很能干的人，有现代理念，然后又比较务实的一批人，要不很难、很难。

　　海南最需要的就是旅游的国际化要素改造和旅游的体制、机制的创新，如果这个方面没有一点魄力、没有一点能力，没有一点大的动作，那怎么能够创新呢？而且特别是一些利益关系圈子更需要你去做的。

　　记者：最近琼海市委书记说，“单纯发展房地产项目”琼海就不批地了，这种有魄力、大胆决断的官员在海南太少了。

　　迟福林：海南需要一批这样的干部，第一，有魄力，有现代理念。第二，有一点务实的精神，两者加起来能够大胆地做起来，这才是好事。

　　海南中长期规划、行动计划出来以后关键是抓队伍了，有没有一批能干的队伍，而且确实是为了海南岛，能够私心少一点的，有理念的队伍对海南实在是太重要了。用人的问题，用能干人的问题绝对是有决定性意义的，对海南实在是太重要了。这应该成为省委、省政府的重点课题。

　　干部培训是重要的，主要矛盾不在培训，重要的是把一些能干的干部提起来干事，给这些人提供条件，给这些人创造条件，让他们来做，你不能干就往后靠一靠，现在这个环境比培训还重要，现在很多干部不是知识不够，而是理念和实际的操作能力有问题。在海南创业阶段如果没有创业精神、创新精神，你怎么可能搞国际旅游岛呢？

　　开放是海南的灵魂

　　记者：“国际旅游岛”这个概念是你提出来，不过在内地其他省市提得比较多的是“国际旅游目的地”，这两个概念有什么异同？

　　迟福林：国际旅游目的地和国际旅游岛的概念是不大一样的，国际旅游岛是讲整个区域发展战略的概念，国际旅游目的地重点是讲旅游的。所以，我讲海南国际旅游岛一直讲三句话：第一句话，国际旅游岛是一篇大文章，不要做小了，为此就要跳出海南岛看国际旅游岛，首先国际旅游岛是国家战略，一定要从国家战略角度理解国际旅游岛，它不仅仅是旅游，可能当前重在服务业，国家需要海南岛旅游跟服务业转型升级。你看一看文件对旅游增加值的贡献要求比较低的，重在服务业的发展上面。再跳出旅游看海南国际旅游岛，恐怕对海南而言当务之急不是旅游问题，重中之重是相关服务业的发展，在教育、医疗、金融保险、文化娱乐等相关服务业还处在相对落后的情况下，你要想发展现代旅游是有困难的。

　　第二句话，国际旅游岛是一篇长文章不能把它做短了，它绝对不是一年、两年的事情，恐怕是十年、二十年的事情，可能从国际旅游岛使海南走向国际贸易区，如果做好了的话，这是完全有可能的事情。

　　第三句话，是一篇好文章就不要做砸了，砸就砸在房地产上面。

　　记者：作为“国际旅游岛”这个概念的提出者，你觉得它的核心价值是什么，是自由岛、幸福岛、长寿岛，还是其他什么？

　　迟福林：关于国际旅游岛我讲了六个字：开放、发展、绿色。它的主题是开放，开放是它的特色，由于海南岛是岛屿，海南岛的灵魂是开放，即国际旅游岛的灵魂在开放。国家提出具体的要求，开放在国际旅游岛基础上做好了会进一步往前走，有可能通过国际旅游岛走向了自由贸易区，有这种可能。我们讲发展，发展以旅游为主导的现代服务业，即以现代服务业为主导的发展之路，海南发展定位，过去20年搞来搞去，争来争去，未来海南就是以服务业为主导的岛屿。海南的特点是绿色，所有的发展都要走绿色之路，中国最有可能实行绿色的发展的就是海南岛。

　　看本质，国际旅游岛的灵魂、生命线、主线就是开放。

　　记者：那海南的开放具体往哪里走？

　　迟福林：海南的开放分几步走。第一，我们现在的旅游业需要开放，为了做到国际化，国家给了很多政策，包括某些文化体育、娱乐、博彩业、减免税等政策问题。

　　第二，海南重在相关服务业的开放，现在还没有相关服务业的开放，导致海南的医疗、教育、医疗保险是上不来的，开放度有多大，相关服务业的上升就有多快，然后水平就有多高，所以现在最大的问题是相关服务业的发展，包括教育、医疗、金融保险、文化娱乐这些方面的开放是众开放中的重中之重。

　　第三，建设国际购物中心。国务院的文件中提到要逐步把海南建设成为国际购物中心，这方面需要开放，比如先把海南做成日用消费品的免税区，在日用消费品免税区的基础上把海南用十年，二十年建设成为国际购物中心。

　　第四，在这种前提开放下才有可能成为文件中所说的面向亚洲，走向世界的交流平台，交流平台起来以后，大家都做好了，就有可能走向自由贸易岛，这样一步、一步往前走的。

　　记者：今年中国跟东盟自由贸易区已经启动，不过，有位海南省商务厅官员形容说，海南现在连个板凳都坐不上。

　　迟福林：板凳没有坐上，到目前我也没有看到他们做出一个具体的计划来，各个省如广东都在做结构调整，自由贸易结合，广西做成中国走向东盟的基地，而海南的计划还没有拿出来。其实海南的农业可以成为一个热带农业的出口基地，能够从东南亚以比较便宜，比较有利的优势引进它们的品种，利用海南的优势做大国内市场，同时变成国际出口基地。国际出口基地会提升农业绿色的程度，反过头来对国内市场又是一个提升。海南总要回答一些这样的问题，再比如建设南海旅游经济圈，但到现在我都不太清楚海南是否有这些东西，至少没有公开看见过这些东西。

　　海南必须清醒地认识到要抓住东盟10＋1自由贸易区的进程来确定海南的地位，然后把国际旅游岛融入到10＋1进程当中去。

　　记者：国际旅游岛建设启动，你最希望看到由政府来带动社会做哪些具体的项目以及软硬件建设的配套呢？

　　迟福林：在起步阶段：第一，海南的软环境建设方面是一个软肋，像春节的三亚已经暴露了海南旅游管理和社会管理的突出矛盾问题，这样的一种东西使得国人感到很失望。因此海南需要在自己能够做到的事情上，如软环境建设应有尽快的改变，从而使软环境改变一个面貌，这是一个很大的事情。

　　第二，大家需要看到国际旅游岛的行动计划，政府最大的行为是给大家一个预期，告诉大家政府的行动计划，真正能够做事的可能不是政府，企业、市场都可以做，但是大家需要有一个预期，到底海南未来的预期怎么样，这是政府需要尽快来做的事情。

　　第三，就是需要拿出一套政策的实施方案，落实政策，实现政策目标的一些路线图，比如医疗怎么开放，教育怎么开放，国际购物中心是五年计划、十年计划还是二十年计划，你是怎么来做的，到现在为止我还没有看到国际购物中心这件事情在海南的正式报刊上面有提法的，国家给了你一个多大的目标啊。现在谁是购物中心，只有香港在中国的版图上，这是一个基本的政策目标和基本的发展目标，如果海南拿出了这样的方案，如第一步是免税，第二步是日用消费品免税区，第三步怎么做等等，使得大家看到有希望，海南自己提都不提，等于把一些基本的东西抛掉了，国际旅游岛局限在旅游上，就把文章做小了，就不是一个国家战略，也不是一个区域战略，而仅仅是一个行业或者产业战略了。

　　国际旅游岛要防止，第一不要做砸了，第二不能做小了，不要把国际旅游岛局限与旅游相关产业上，旅游本身上，国家给你说是购物中心，你怎么回答，什么时候做到购物中心？第一条政策是服务业转型升级，你服务业怎么转型升级？十年后海南在这么落后的情况下，你怎么达到全国的中上水平？怎么走在全国前列？国民收入计划怎么搞？这些做了以后才能给大家一个信心，感觉国际旅游岛真是一篇大文章而不是一篇小文章，所以大家要珍惜它，不要做砸它，否则的话不就是发展旅游吗，那就坏了。

　　记者：像台湾在1994年以后搞生态社区建设，政府通过金融的扶持，中长期的贴息贷款来支持农民开发生态村旅游，这种模式在海南适合借鉴吗，毕竟海南人口75%是农民，得想方设法让他们能够享受国际旅游岛开发得好处。

　　迟福林：这个是完全可以的。现在海南有一个大问题就是，海南太需要钱了，但去年海南本地新增贷款的40%左右流到岛外去了，说明这套金融体制和地方的发展太不适应了，海南没有金融保险的创新就很难办了，国务院文件当中给你七条金融保险创新，你怎么去突破啊？怎么去发展当地的银行？怎么去搞国际离岸金融中心？怎么去搞产业基金？怎么实现本外地的自由兑换？多么好的一些政策啊，所以我很着急。

　　现在海南老百姓的新增存款的40%左右到岛外去了，可能海南老百姓还不知道，海南一年才引进多少钱，但大家辛辛苦苦，企业和个人新增存款的40%都到岛外去了。这不说明这套体制太不适应了吗？除了本岛存款，本地存款，你还把外面的很多东西拿进来，你本来就缺钱，本来就穷，存了一点钱的相当一部分还跑到外面去了，你说你是怎么弄的啊。