北京版“国十一条”打击捂盘 开发商被迫调销售

　　为打击捂盘 北京版“国十一条”明确须按开工面积开盘 开发商被迫调整销售计划

    3月首周——

　　预售新规搅晕开发商新盘断档

　　日前发布的北京版“国十一条”重新明确了新盘的预售制度，如同一个重磅炸弹在开发商中炸开了锅。记者昨天调查了解到，3月首周，京城没有一个普通住宅项目开盘，一时间楼市供应出现“断档”。

　　调查

　　预售新规把关开盘纷纷推后

　　据了解，以往，开发商在申请预售许可证时可以一栋一栋地申请，按照楼座来开盘。而北京版“国十一条”中重新规定，预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。也就是说，新盘不能再一栋楼一栋楼地开盘，而是必须按开工面积开盘，开工几栋楼就要卖几栋楼。

　　就在2月下旬，各大房地产门户网站及新盘代理行均预测，3月份全市将有50多个项目开盘。但就在新规发布后，实际开盘情况与预测出现了截然相反的变化。

　　今天上午，记者从新盘代理商亚豪机构了解到，截止到本周末，北京仅有三个商住公寓项目入市，普通住宅出现供应断档。

　　而记者以购房者身份咨询准备在3月开盘的远洋一方等七八个新盘售楼处时，销售人员的答复多为“不确定”“不知道”、“先排号再说”。

　　开发商

　　“行规”被打破销售计划要调整

　　“开发商都在重新制定销售计划呢，原本年初就定好的事，现在政策都变了。”一位不愿意透露姓名的知名开发商向记者透露了开发商不开盘的真实原因，“不是我们不想开，谁不想卖房啊”。

　　“有的项目在申请开工的面积上盖了好几栋楼，要想销售，这几栋就得全开。而这对于体量比较大的项目来说，存在着很大的调整难度。”首城国际副总柯蔓云向记者解释。

　　亚豪机构副总高姗则表示，目前，开发商普遍采用的推盘策略是分楼座、分单元推出房源，以实现价格低开高走，把控销售节奏。

　　而新的预售制度显然打破了这一“行规”。因此，不少开发企业只得根据自身的项目情况调整供应节奏，或延长项目的蓄客周期，或观望新规的实际执行力度。

　　明码标价关乎利润不敢乱来

　　不仅开发商的供应节奏被打乱，新的预售制度还规定开发商必须明确项目价格，这一规定也让开发商心里直打鼓。日前，广东相关部门表示，新盘明码标价要具体到每一套房子，而北京如何界定明码标价的问题，目前还没有定论。

　　“我们也咨询过住建委了，但他们说细则正在制定当中。”一位不愿意透露姓名的开发商表示，在细则没确定的情况下，谁也不敢开盘。因为不知道这个价格是否必须是最终的销售价格，中间还能不能随着市场的变化再进行改动，这每个细节都关乎开发商的利润。

　　“如果不能改，那开发商真的要谨慎定价了。”这位开发商说。

　　除了以上原因，全国两会关于楼市调控如何定论也是开发商观望的主要原因。“我们确实也是在等两会结束后，看看基调再说。”首城国际副总柯蔓云表示。

　　专家

　　打击捂盘政府执行要有力度

　　面对疯狂上涨的房价，“捂盘惜售”已经成为开发商普遍采用的营销手段，虽然此前北京住建委明确规定开盘要整栋楼销售，但在实际操作中，还是有不少开发商一次几十套甚至十几套的少量开盘，目的就是看市场行情及时调高房价。而新出台的预售制度，就是将矛头对准了“捂盘”行为。

　　经济博士马光远表示，“国十一条”抓住了当下高房价的弊端和制度根源，只要每一项政策真正落实到位，房价的回落应在情理之中。

　　但亚豪机构、协成机构等新盘代理机构的多位高层都表示，真正决定新规对市场影响程度的仍是地方政府的执行力度。不少专家也指出，预售新规在执行过程中确实存在难度。

　　财经评论人盛大林指出，“国十一条”要求“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可”。但是，对“最低规模”，缺乏明确具体的标准，并把这个标准的确定权授予了地方政府。

　　他认为：“标准定低了，就无法抑制化整为零式的预售；标准定高了，就会导致一些具备预售条件但规模较小的商品住宅不能及时上市——这反而与‘促上市’的目的南辕北辙，酿成有规模的捂盘惜售。”

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　　新盘酝酿新一轮涨价

　　据记者调查了解，尽管开发商目前不敢贸然开盘，但涨价的势头却并未得到遏制。记者采访的多个楼盘销售人员全都表示价格必将上涨。

　　“你现在要订，我们均价是6.5万，但是要等我们开了盘，均价就是8万。”位于大望路的豪宅长安8号销售人员向记者表示。

　　地段好的项目口气大也就罢了，连远在房山的普通住宅“水墨林溪”的底气也十足。销售人员表示，新盘还没定什么时候开，但是一定会比现在的价格高。

　　本版撰文/记者张媛