3月北京新盘供应创3年最高峰 五至六环成主供区

　　进入3月以来，由于政策因素，导致市场继续观望，但北京楼市整体供应却出现井喷。据新浪乐居统计数据显示：2010年3月，将有52个新老项目先后入市，同比去年增长44%。

　　3月新盘供量井喷

　　纵观北京当前市场，楼盘新增供应的价位普通偏高。有关数据显示，五至六环平均开盘价格达17000元/平方米。而从整体价格来看，3月计划开盘的项目平均价格达到22000元/平方米。亚豪机构最新统计显示，在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平方米，这一价格与2月整体开盘均价相比，上涨幅度较为明显，达13.3%。另据新浪乐居统计显示，3月北京计划入市的新盘有52个左右，环比2月计划入市的7个新盘，增长106%，达到近三年以来的高峰。

　　从计划入市新盘的性质来看，全新项目17个，如绿城·北京诚园、时代帝园、长安8号、国悦府、元大都7号等；老项目后期36个，包括润泽悦溪、北京华贸城、合生世界村、诗景长安、山水LAVIE、首创禧瑞都、万年花城濠景、中海城紫鑫阁等。从开盘项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，曾经风光无限的亚奥核心区却少有楼盘供应，处于该区域核心位置的绿城·北京诚园的推出，掀起了新一波的区域价值热潮。

　　据记者了解，绿城·北京诚园项目之所以备受关注，不仅因为“高端物业营造专家”绿城中国上市公司的背景和实力，亦缘于绿城·北京诚园是春节后亚奥板块唯一计划入市的高端住宅项目，且区域内在未来几年将不再有居住类地块出让，其不可比拟的区域及产品稀缺性不言而喻。

　　楼市调控催生入市潮

　　对于3月份的新盘入市潮，业内人士普遍认为，与政府近期打击囤房捂盘等调控措施不无关系。春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对京通苑、长安融府、朝悦大厦等9个项目的变相捂盘行为进行了公示。对于促进囤积楼盘形成有效供应，缓解楼市供不应求局面，起到积极作用。

　　也有不少地产界人士认为，3月新盘井喷主要取决于业界对今年楼市的向好预期，绿城·北京诚园项目执行总经理强月飞表示，今年楼市由于政府及时出台调控政策，因此走势不会如2009年般疯狂，但从楼市供不应求的局面看，未来亦向平稳、向上发展。因此不少项目纷纷赶在年初入市，以抢市场先机。绿城·北京诚园就是一个很好的例子。绿城·北京诚园预计将于3月底正式推向市场，先期可能推出100～150套精品房源。而从目前的客户关注度以及意向程度来看，其开盘热销的市场趋势非常明显。记者采访中获知，绿城·北京诚园位于亚奥核心，距鸟巢600米，项目由4栋板楼、1栋塔楼组成，分别为12-17层。户型面积为90平米二居、141、178平米三居、240-335平米的四居。强月飞告诉记者，未来可预见的几年内，国家体育场中心区一公里范围内，将不再出让居住类地块，绿城·北京诚园将成为区域内绝无仅有的高端居住物业。另据该项目内部人士透露，绿城·北京诚园开盘定价预计将在37000元左右/平方米，精装修标准6000元/平米。

　　万象新天的营销经理王田认为，新盘井喷反映了大家都比较看好今年楼市，随着新城建设的步伐加快，地铁沿线的90平方米左右小户型应该是今年最受刚需购房者青睐的产品，高端市场也不会差，品质、户型面积、地段和稀缺资源是中高端购房者们最关注的问题，今年楼市整体仍会平稳向上。

　　高档公寓持续看涨

　　从即将入市楼盘的定位来看，高档公寓持续了去年的供应热潮。据统计，3月份新入市高档公寓项目达15个左右，约占入市新盘三成左右，其中包括绿城·北京诚园、棕榈泉白金公寓、国悦府、北京四季世家、北京11号公馆、长安8号、时代帝景、乐MOMA等，售价30000至70000元不等。尽管入市高档公寓售价不菲，但在专业机构看来，未来仍有上涨空间。

　　亿城西山公馆负责人董晓航认为，今年领跑楼市的应该还是中高档住宅，这其中最具有抗跌性的还是有稀缺资源的产品，比如地段、景观或者教育资源等，据以往经验看，如果楼盘的品质和资源各方面都不错，不仅会吸引新的购房者来居住或投资，也会吸引很多老业主重复购买新的产品，有的业主甚至会买几套，将父母、子女全部搬进来，全家住在一个小区里。

　　世邦魏理仕有关专家分析认为，预计在未来六个月，高档公寓价格仍将保持上涨势头。其主要原因是2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%。由于高档公寓项目主要分布在城八区，因此未来高档公寓的供应量也将随之出现下降。另外受供应减少的影响，城八区居住类用地的出让价格也大幅提高，各区域的地王纷纷涌现。成本和供求关系双双成为推动高档住宅价格长期走高的因素。基于此，有关专家建议高档公寓的购买客群应重点考虑四环周边的楼盘。

　　-区域潜力调查

　　南城价格优势明显

　　在今年三月份入市的新老项目中，南城项目价格优势明显，目前整体在1.5万元/平方米左右。与此同时，随着春节假期的结束，京城二手房市场以及房屋租赁市场也出现了回暖，而其中一些轨道交通沿线，特别是近两年新开通地铁4号线、5号线、10号线南端，特别是大兴、亦庄区域显得尤为突出，成为了新的二手房交易及租房热点区域。

　　业内人士指出，一方面，随着南城计划的逐步落实以及首都第二机场等待国务院批复后的即将实施，南城地区的房价将逐步追赶上来；另一方面，原来制约大兴区域发展的主要是交通路网的不便捷性，而现在随着从南三环到南六环交通路网的逐渐完善，尤其是5条城市快速交通线路的建设开通，将会使交通短板荡然无存。众多品牌房企集中进入大兴，特别是去年底今年初的两个地王的出现，会进一步刺激今年下半年该区域房价的上涨，届时亦庄、旧宫、黄村的价格洼地将逐步消失，因此近期在该区域安家置业将是不错的选择。

　　虽然南城的发展已经呈现出了蓬勃生机，但对已规划成熟的北城，两者之间的巨大落差在市场价格上表现明显。润枫·锦尚前两期开盘均价为1.35万/平方米，这一价格远低于此前中海斩获丰台六圈A居住项目逾17000元的楼面地价，而对比同等位置的北城区域，目前在亚奥区域1.6万元/平方米以下的项目几乎不见踪影，3万元以上项目成为了市场主流，占市场供应的48%。选择南城的购房者纷纷表示对南城未来前景充满信心，甚至有不少人指出，南城可能会出现下一个望京。

　　同时，一些去年热销的项目价格也呈现出理性上涨趋势，以去年创造南城销售神话的润枫·锦尚项目为例，从入市以来就一直广受市场热捧，一期开盘时更出现了200余套房源遭5000余人等待购买的现象，随即二期开盘也火速销售一空。2010年2月，尽管是春节销售淡季，润枫·锦尚仍然单月热销4亿元，创下了北京市场实际销售套数及销售总金额“双料冠军”的好成绩。

　　作为旧宫区域的代表性楼盘，润枫·锦尚有关负责人表示，之所以目前价格并没有随着北京楼市其他项目快速上调，主要是由于锦尚作为润丰地产在北京南城的首个项目，考虑更多的是在该区域建立良好的口碑，毕竟南城区域的基础较为薄弱，市场对于南城的发展还有待逐步认知。

　　记者了解到，即将开盘的润枫·锦尚的新房源主要户型有64平方米1居、87-92平方米2居，此外还有118平方米3居。值得一提的是，本次推出的87-92平方米的2居位于小区最佳的景观位置，户型设计优异，已经吸引了不少购房者前来询问。

　　数据提供：中国指数研究院

　　本报记者张蓓 (来源：京华时报)