来源：中国经济周刊
房地产市场应以需求调控为主
全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长 | 盛松成
房地产不是普通商品，房地产市场也不是完全自由竞争市场，房地产周期波动对国民经济影响重大。这些都决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用，适时适度调控房地产价格。房地产市场的调控政策多种多样，但总体上可分为调控供给与调控需求两类。无论是从经济金融理论还是从过去调控的经验教训看，国内的房地产市场都应坚持以需求调控为主，并分层次具体实施需求调控。
高房价的根源在于需求预期
从经济学与金融学上看，某种资产的价格要想不长期过分偏离其成本或基本价值，必须具备三个性质：一是具有无限供给弹性；二是基本价值确定无疑；三是未来时刻存在终端价格约束。但商品房恰恰不能满足以上任一条件。
商品房供应的稀缺性勿容多言，商品房的价格也非由价值决定。商品房兼具消费与投资（投机）两种属性，作为投资（投机）资产，商品房的价格就不是主要由地价、建筑成本等决定，而是取决于未来现金流收入的贴现。从理论上说，只要能加价转售，需求就是无限的，其价格也就能够无限高。因此，对于房价而言，成本不是重点，“捂房”等扰乱市场行为也非关键，要害在于需求拉动。虽然有人认为，高房价主要是城市土地“招拍卖”制度造成的，但高地价的根源在于房地产商预期房屋建成后能卖高价，根子还在市场需求。将房价过快上涨主要归因于地价上涨、地方政府“土地财政”以及开发商行为的观点，既未抓住问题实质，也容易将调控重点引入歧途。
需求调控优于供给调控
笔者多年来一直关注并多次公开撰文，提出房地产市场应以需求调控为主的思路。
我国自房地产商品化以来，房地产价格调控的主要经验就是，一旦有效调控了需求特别是投机需求，房价就会从不合理的高位回落，成交量也开始萎缩。如2009年12月14日 “国四条”出台后，今年1月北京市商品住宅日签现房73套，环比下降43.41%；日签期房208套，创2009年2月以来最低，环比下降42.54%。深圳市新房成交面积仅为2009年月均成交面积60%。由此可见，对房地产市场的针对性需求调控，效果是明显的。
调控实践表明，供给调控的效果不及需求调控。我国1992年-1993年的海南、北海房地产泡沫如此，全国近两次房价过快上涨也如此。以近两次房价过快上涨为例，2007年我国37个城市房价租金比例在230倍-290倍，远超过国际上的100倍-120倍。这表明，很多购房者购买二套以上商品房的主要目的不在于出租，而在于转手赚取差价。2009年1月-10月，全国商品房销售面积4.89亿平方米，甚至是近年来最火爆时的1.36倍。不仅如此，在投机性购房需求导致的涨价效应带动下，自住性购房需求也大量提前释放，支撑了房价快速上涨。2009年以来频现的“地王”现象，也是需求旺盛的结果。
分层次调控需求最关键
“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”已成各界共识。不过，需求调控的关键在于分层次调控需求。
首先，在需求类型上体现出调控层次差异。具体说，对保障性住房和普通商品房的需求调控，重在通过以“准市场”方式增加供给来满足需求，即政府以社会政策和公共财政给予指导和支持；对中高档商品房的需求调控，重在抑制投机性购房需求；对奢侈商品房的需求调控，重在限制其需求，以保证更多人“住有所居”。
其次，在不同区域间体现出调控层次差异。房地产市场调控不能仅根据全国平均房价和平均涨幅而定，而应考虑地区层次差异，在不同地区间“加大差别化信贷、税收政策执行力度”。
再次，调控政策要在方向、重点和力度上相互协调配合，在作用期限上统筹安排。针对房地产市场的调控政策很多，来自于不同部门，作用于不同对象、不同期限，还要实现多个调控目标。因此，政策之间必须协调配合、统筹安排，形成合力。
房地产需求调控的五个政策建议
信贷政策方面。除了以传统货币政策工具调控总需求外，世界各国中央银行几乎无一例外地采用选择性政策工具，即不动产信用控制对房地产市场进行调控。包括个人住房抵押贷款的最高限额、贷款最长期限、最低首付金额（成数）和利率。因此，建议一是可以提高二套以上商品房的首付与贷款利率，缩短贷款期限。二是可考虑在房价过快上涨地区，较大幅度提高大面积、高单价二套以上商品房的首付与贷款利率，大大缩短其贷款期限。
税收政策方面。房地产税收政策主要体现在流通与保有两个环节。我国现行的房地产流通环节有营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、耕地占用税、城镇土地使用税、契税等多个税种，但并未针对多套与大面积商品房提出特别的规定；在房地产保有环节仅有土地使用税等少数税种，税负较低，且免税范围较大。这样的税负结构不利于抑制投资（投机）需求。因此，房地产税收政策的重点：一是逐步实行对房地产保有环节的征税，即物业税或不动产税。二是提高二手房交易环节营业税，同时将税收征免时限延长。三是征收二手房交易环节所得税。
金融监管方面。一是要根据房地产市场价格变化，配合宏观调控部门提出的调控要求或标准，调整金融机构拨备和资本充足率要求。二是改变以商品房市场交易价格作为贷款依据的方法，禁止“加按揭”。三是打击住房抵押贷款诈骗行为，防止“假按揭”。四是进一步完善贷款人的贷款标准，并要求金融机构严加审查。
土地政策方面。建议对中小户型、中低价商品房用地采取限价招标而非拍卖方式出让，并通过小地块出让、熟地出让等方式，缩短开发周期。
市场秩序监管方面。坚决执行政府工作报告提出的“完善商品房预售制度”，“完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。”建议一是密切监测房地产市场运行情况，通过信息公开、加大处罚等方式，打击“卖号”、“捂房”、哄抬房价等行为。二是通过低价回购条款等方式，打击囤地行为。
外资流入限制方面。重点是限制境外人员的投机性购房。
需要提醒的是，我国房地产市场调控面临的一个主要问题是：调控目标不够明确。也就是说，对于“房价到什么程度需要调控？市场到什么程度需要稳定？”诸如此类的问题，大家认识比较模糊，也不统一。面对相同的形势，大家各抒己见，看法差异很大。这样不仅容易搞乱人们的预期，也在一定程度上干扰了调控政策在出台时机、着力方向、着力重点和力度上的把握，从而影响调控效果。因此，从长远看，房地产市场的调控有必要建立一个价格目标制。
当前我国对房地产市场的调控政策已经显露出房地产价格目标制迹象。如今年“两会”温总理政府工作报告提出，要“坚决遏制部分地区房价过快上涨势头”，这意味着：一是房价不能过快上涨。二是不片面追求房价下降。韩国和我国台湾地区的房地产调控经验表明，在经济发展情况下，片面追求房价下降，只会扭曲房地产市场的正常调节机制，加剧房价波动。三是哪怕从全国平均看，房价没有上涨或涨幅较小，也需要遏制部分地区房价过快上涨。以上三项要求是房地产价格目标制的具体体现。
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