《瞭望》文章：公共租赁房“破题”后的难题

　　当公共租赁房作为一种公共资源进行分配时，程序的公平公正不亚于居住意义本身

　　继廉租房、经济适用房之后，“公共租赁房”已在各地陆续破题。在今春全国“两会”上，不少代表委员都对公共租赁房寄予厚望。不过，在保障民生的大背景下，如何确保这一保障性住房“新品种”建设的可持续和分配的公平，尚有不少难题亟待破解。

　　住房“保护伞”进一步撑大

　　今春全国“两会”前夕，“唐家岭”这个在地图上很难找到的村庄突然出了名。借由媒体的眼光和触角，人们发现，这个位于北京海淀区城乡结合部的村子，户籍人口只有4000多人，却聚集了大约6万名租户，其中70%为留在北京就业、求职的大学生。这些收入不高的外来年轻人，长年群居在位置偏远、简陋拥挤的出租房中，被称为“蚁族”。有全国政协委员实地考察“蚁族”的生活环境后，甚至为之落泪。

　　“唐家岭现象”折射出沉重的现实：大量收入不高的“夹心层”、新就业人群，还游离在目前的住房保障体系之外。这样的居住矛盾，在大城市尤为突出。在此情况下，一种由政府投资建设或收储，并以低于市场水平的价格出租给中低收入群体的“公共租赁房”，近年来逐渐成为各地保障房中的“新品种”，并成为今年全国“两会”的关注焦点之一。

　　全国政协委员郑惠强说，目前我国保障性住房体系主要由经济适用房和廉租房构成，这导致夹在其间的人群成为“上不着天、下不着地”的“夹心层”，既达不到廉租房的申请标准，又买不起经济适用房。如果大力建设公共租赁房，就能解决新就业大学生、外来务工人员等“夹心层”的住房困难。

　　全国人大代表张兆安说，当前的住房需求呈现“橄榄形”，最高端的高收入者是纯粹市场化方式解决，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解决。至于中间的“夹心层”，他们很多是进入城市的白领、务工人员以及有刚性需求的婚龄年轻人，就要用“保障＋市场”的方式解决。他建议，为了满足年轻人的住房需求，当前不仅要大力建设经济适用房，还要建立层次丰富的房屋租赁市场，比如单位租赁房、公共租赁房、人才公寓等，满足不同层次年轻人的住房需求。

　　公共租赁房近年来已陆续在各地破题。比如，上海市市长韩正说，上海将首先通过公共租赁房政策帮助解决“新上海人”、年轻人等群体的住房困难问题。他说：“希望公共租赁房可以有效降低在上海工作、学习、生活的各方面人士的生活成本，使他们住房的支出有所降低。”上海已将此列为2010年保障性住房体系建设的重点。

　　在重庆，首个公共租赁房聚居区项目已经开工。重庆市市长黄奇帆表示，今明两年，重庆市将各开工500万平方米公租房，今年年底就将向社会投放20万平方米的公共租赁房，并有各种商业、教育、交通等完善的配套。

　　据介绍，重庆的公共租赁住房建成后，在主城区具有稳定职业和收入、家庭人均收入低于上年度市区人均可支配收入一定比例的“无房户”，以及刚参加工作的大学毕业生和引进的各类人才等都可申请，租金为市场价的六成，租赁期最长为5年。

　　准入与退出难题

　　曾在香港居住较长时间的上海市政协委员屠海鸣长期关注住房保障问题。他说，香港通过建“政府公营永久房屋(简称公屋)”，帮助30%的家庭实现了“居者有其屋”。由政府兴建、市民轮候、租金低廉、配套实施完善，这一制度的运行十分成功。目前，在政府公屋的居住人口已超过200万人。公屋的面积一般只有50平方米，最小的只有20平方米，租金低廉，为50～100港币/平方米，占租户家庭收入的13.8%。对于难以承担租金的特困户，政府还给予足够的津贴。

　　不少发达国家也是通过建立一个比较完善的住房租赁体系，特别是保障性住房租赁体系，来解决众多人口的居住问题。比如，在美国，符合条件的贫困家庭，由政府推荐租房，限租金在700美元以下的住房，由租者支付其收入的1/3作为房租和水电费用，不足部分由政府补贴给房东。在新加坡、日本、德国等地，为解决低租金房源，一般都是由政府“唱主角”，企业因政策鼓励而积极参与。

　　2009年8月，上海曾出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，对在产业园区中建设来沪务工人员宿舍、利用单位自用土地和闲置的厂房仓库建设和改建单位租赁房，以及利用农村集体建设用地建造市场化租赁住房等工作进行引导，多渠道解决单位职工、引进人才、来沪务工人员及其他人员阶段性的居住困难。

　　但是，单位租赁房毕竟规模较小，如果公共租赁房的建设由政府主导并形成较大规模，则有更多问题需纳入考虑。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，公共租赁房含义非常广泛，包括廉租房实物配租、经济适用房的租赁房，也有国家起草文件中包括的单位租赁房等。他坦言：“这里面，最使我们困惑的问题就是准入条件和退出机制，以及财力是不是可持续支撑的问题。如果政府推动造了一批房子却不可持续，这个政策就是不完整的。”

　　当公共租赁房作为一种公共资源进行分配时，程序的公平公正不亚于居住意义本身。近年来，一些地方发生了有车有房照样申请廉租房、经适房的怪事，个别城市的经济适用房小区里甚至随处可见宝马、奔驰等豪华轿车，这不但没有发挥住房保障的应有功能，更制造了更大的不公。这些教训，足堪公共租赁房的“看门人”引以为戒。

　　上海市住房保障事务中心一位负责人还坦言，经济适用房可以通过出售部分产权收回成本，而公共租赁房产权归于政府，短期内难以通过租金收回成本，如何调动开发商参与建设，如何确保投入充足和可持续运行，都是亟待解决的问题。

　　防止“开着宝马申请租赁房”

　　2010年，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。从此前各地两会传出的消息看，各省市今年用于保障性住房建设的资金也将有明显增长。财政支持为公共租赁房的建设有效“托底”，然而仅此还远远不够。

　　郑惠强委员提出，与廉租房完全由政府负责不同，公共租赁房建设的总体思路应该是政府支持、市场运作。一是政府要充分利用经济杠杆，引导和鼓励国有企业、民营企业、互助组织、公益基金等机构，以微利原则参与公共租赁房建设；二是要通过市场化购买、租赁等方式获取公共租赁房房源，充分利用民间的二手房资源；三是要解决融资问题，可以让租赁户用公积金还房租。

　　此外，由于公共租赁房主要面向中低收入家庭，故应以小套型住房为主。而在建设地段选择上，应尽量将其建在公共交通便利、出行成本较低的区域，做好商店、学校以及其他生活服务设施的配套工作。政府应确保配套设施方面的投入“不打折扣”。

　　在公共租赁房的准入机制方面，有委员建议，要加强房管部门与银行、证券、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设全国统一的信用信息共享平台，多渠道核实公共租赁房申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者，防止“开着宝马申请租赁房”的现象。退出机制方面，一是要明确租赁期限，租期一般是3到5年，拒不退出的通过法律途径强制退出，并计入个人信用档案。二是要充分发挥价格杠杆作用，租赁定价要高于市场水平，管理部门在收取租金后部分返还，如承租者不符合条件还“赖”着不走，政府就停止返还，迫使其主动退出。

　　复旦大学房地产研究中心尹伯成教授建议，要合理设定公共租赁房的租金，要比廉租房高，比市场价低，比如可以市场价格的60%作为参照标准，既保障公共租赁房有稳定的租金收入，又可让“夹心层”住得起。（记者叶锋魏宗凯） (来源：《瞭望》新闻周刊)