央企火拼造地王北京市场陷癫狂私企已无力竞争
来源：
人民网
2010年03月18日07:43
央企火拼造地王市场陷入癫狂
本报记者王松才
在在刚刚结束的全国两会上，代表委员猛烈抨击高房价、高地价，政府也表态要遏制房价过快上涨。但在两会后第一天，北京再次拍出3个“地王”，楼面价两次刷新历史记录，创造了28308元每平方米的楼面地价记录。
“一系列的宏观调控密集出台，并没有抑制住北京楼市的疯狂。”北京中原地产三级市场研究部研究员张大伟告诉本报记者，出现这一情况的主要原因在于，实体经济未完全好转，民营房企受土地高首付政策影响已无力竞争。宽裕的资金无处投资、楼市的高利润、土地市场炒作的低风险，促使“不差钱”的央企大举进入房地产市场。
北京大学房地产研究所所长陈国强告诉本报记者，部分开发商对于未来走势盲目乐观，不惜血本拿地，致使目前地价的溢价幅度很高，这其中蕴涵巨大风险。
央企火拼造地王预计未来市场仍将升温
本报记者王松才
央企一日连造三地王
就在刚刚结束的全国两会上，代表委员们猛烈抨击高房价和高地价，政府也表态要遏制房价过快上涨。然而就在两会刚刚结束后的3月15日，北京市在一天之内成交6块土地，总金额达143．5亿，超过了此前一个月的土地市场成交量，并且拍出了3块地王，且均为央企所得。
在3月15日上午推出的第一宗地块朝阳大望京地块遭遇热捧，远洋地产、华远、中烟等大腕国企悉数到场竞争。然而，华远集团在楼面价超出一万之后便鲜有举牌，远洋地产旗下子公司远豪置业和中烟交替举牌，最终，中烟不敌远洋，在40．8亿元的价格时败下阵来，以2．75万元每平方米的楼面价（除去公用面积）夺得该地块，而由于大龙地产的天竺地王被收回，远洋地产被推上北京楼面单价地王坐席。
而在随后拍出的大兴亦庄地块中，央企中信地产则以52．4亿元的总价夺得地块，楼面价为1．34万元每平方米。保利、中国烟草、金融街等房企巨头参与争夺。据新浪地产统计，该总价为目前总价地王，超过大龙地产拿天竺地块创下的总价记录。
上午刚刚出现的单价地王就被当日下午的拍卖轻易刷新了记录，中国兵器旗下北京世博宏业房地产有限公司以总价17．6亿元拿下东升地块。保利、绿地、世博宏业及星泰等开发商参与了最终的现场争夺。海淀区东升乡项目总占地面积44507．6平方米，规划总建筑面积104537平方米。项目中包括“两限房”4000平方米，回建酒店4万平方米，而酒店的投资应不低于3．5亿元，加上酒店投入，东升地块折合楼面价3万元／平方米。
北京联达四方房产经纪有限公司董事长杨少锋表示，两会前北京市国土局将数宗土地的交易时间延迟，业界便推测此举是想错开两会，避免新的地王出现给国土局造成更大压力。果不其然，15日的土地拍卖市场，地王再现，而且来势更加凶猛。
中国经济时报记者从此次拍卖结果中看到，就连位于北京市六环外的小汤山镇的一块参与拍卖的土地楼面地价已经高达15101元每平方米，而当前周边区域的二手房价也刚刚超过10000元每平方米。
市场已陷入癫狂状态
“国11条、京版11条、国土部19条、两会系列提案，一系列的宏观调控密集出台，并没有抑制住北京楼市的疯狂。”北京中原地产三级市场研究部研究员张大伟告诉本报记者，在两会以后第一天的北京再次拍出3个地王，楼面价两次刷新历史记录，创造了28308元每平方米的楼面地价记录。
张大伟认为，出现这一情况的主要原因在于，实体经济未完全好转，私营、民营房企受土地高首付政策影响已无力竞争。土地市场可能形成一线城市国企聚集、二线城市名企搏杀的现象。
“楼市高利润，刺激企业竞争，在当天拍卖的土地中部分国企之前并未涉及房地产业务，也在楼市的暴涨、暴利吸引下进入土地市场。”张大伟表示，宽裕的资金无处投资、楼市的高利润、土地市场炒作的低风险促使开发商疯狂入市。
北京大学房地产研究所所长陈国强告诉本报记者，去年“地王”主要集中在一线城市和部分重点二线城市，但现在有向二、三线城市转移蔓延的迹象，这说明部分开发商对于未来的走势过于盲目乐观，不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高，这其中蕴涵巨大风险。
陈国强指出，从2009年底营业税优惠的终止，到“国11条”的出炉，再到两会期间国土部颁布的“国19条”，政策调控信号越来越强，部分城市楼市已出现一定程度的观望气氛。如果楼市持续高烧，不排除中央会采取更严厉的调控措施，届时一旦楼市出现较大幅度的调整，这些“地王”企业很可能会深套其中。
杨少锋则认为，这些地王的出现，一方面证明开发商们对北京楼市还是很有信心的；另一方面再次证明今年开发商不差钱。
“北京出现地王是正常的，这样一个全球最具活力的城市有着再贵的房子都不稀奇。可是，如果所有的地块都是天价的时候，这个市场只能说是疯了。”杨少锋说，北京高档项目一平方米卖个10万元都不稀奇，但是当所有的项目都是高档项目的时候，如此多开发商都完全无视市场风险的时候，这个市场只能说是疯了。
杨少锋指出，天价地好像又都是国企拿的，这些国企拿着政府的钱所以无需支付风险，融资成本远低于民营企业，更重要的是，即使项目卖不动，也完全可以高价卖给或者租给母公司，或者作为资产持有。
中原地产张大伟认为，北京当天拍卖的6块土地基本都超过了区域内的二手房甚至是商品房现在在售的价格，这一高价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高。两会确定的稳房价的预期短期很难实现。
预计未来市场仍将升温
张大伟表示，从2009年和2010年两次两会期间北京楼市商品住宅的存量可以看出，相比2009年的136172套，2010年两会期间商品住宅的存量仅有89234套，同比下跌了34．5％。如此低存量的情况下，很难抑制土地市场的热炒。
他认为，2010年各类政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占北京市住房新开工套数的50％以上。可以看出商品房住宅的土地在2010年可能供应相对减少，这也使得房价下跌的可能很小，而政策着力为增加中低收入人群可以购买的政策性住房，这将使得商品房供应不会明显增加。北京楼市的改革方向可能出现类似于香港及新加坡的商品房市场与保障性住房分开发展的现象。
疯狂拿地开发商资金链可能断裂
国土部严厉整治囤地炒地，业内人士分析——
本报记者周雪松
“如果拿地后不开发，后果可能会很严重。”3月15日，北京一位开发商在接受中国经济时报记者采访时说。另有专家在接受记者采访时分析，部分疯狂拿地的开发商资金链可能遭到严峻考验甚至断裂。
上周，国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，共19条（下称“国19条”），剑指囤地炒地。“此次国19条的推出，是政府对囤地、炒地打击最为严厉的一次。”前述开发商说。
开发商仍为地狂
眼下，一边是有关部门频频祭出杀手锏，严厉整治土地市场；一边是开发商仍疯狂拿地，地王不断出现。抢地囤地之风并未得到根本遏制。近日，南宁—块地拍出8650万元／亩的天价，以致使知名地产商潘石屹也不得不感慨“真的疯了！”
上周，国土部根据中央经济工作会议、国务院常务会议、国办4号文和温家宝总理《政府工作报告》要求，在两会期间下发了国19条，在促进住房建设用地有效供应的同时，督促各地严格依法处置闲置房地产用地。
为遏制“圈地运动”和开发商囤而不建及拖欠土地款等行为，国19条提出，严格土地出让条件，竞买保证金不得低于出让最低价的20％，且成交后须在一个月内缴清成交额50％的首付款，余款一年内付清。同时，严格土地竞买人资格审查，对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。
“当前，在土地政策参与房地产市场调控取得显著成效的同时，地产市场也出现了一些不容忽视的问题。”3月11日，国土部土地利用司司长廖永林在当天召开的新闻通气会上指出，一些地方存在放松“90／70”等政策要求、普通商品住房建设用地比例不升反降、土地出让不规范以及信息公开不够四大现象。继联手15部委严厉整治囤地之后，国土部再次打出重拳，整肃土地市场秩序。
根据国土部此前公布的数据，截至2009年底，全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。3月11日，国土部官方网站公布了公开挂牌督办的9城市18宗房地产开发闲置土地处置结果其中一宗土地被收回。
自去年以来，土地市场出现了新一轮抢地大战，地王频出，地价不断攀升成为推高房价的一大因素。尽管十一届全国人大三次会议通过的《政府工作报告》“坚决遏制房价过快上涨”的声音言犹在耳，但这似乎并没有使楼市恢复理性。如北京3月15日推出6块土地，便产生了3个地王，单价地王记录两度被刷新，同时还产生了一块总价地王，六环外地块楼面地价升至1．5万元／平方米，楼面价最高达到2．9万元／平方米。这意味着，北京六环外刚刚突破的房价万元关口，可能很快被推升至“两万元时代”。
而与地价房价疯涨相比，楼市成交和购房者意愿不断降低。据央行一季度调查显示，超七成居民认为房价过高。而根据新浪乐居“虎年探春”调查，对全国761家开发商1642个楼盘3939名购房者调查结果显示，目前超七成楼盘冷清，近八成购房者冷淡观望，房价出现空涨迹象。
囤地风险加大
“如果拿地后不开发，后果可能会很严重。”3月15日，中体奥林匹克花园集团总裁陈顺在接受中国经济时报记者采访时说，“此次国19条的推出，是政府对囤地、炒地打击最为严厉的一次。”
据业内统计，目前全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达约3亿平方米（3万公顷）；戴德梁行去年公布的数据显示，1998—2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31．3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量仅为19．4亿平方米，仍有近40％的土地滞压于发展商手中。业内分析，随着国19条实施，大量闲置土地可能进一步浮出水面。
相对于以往政策，国19条从土地出让到项目竣工各个环节都做了更加严格的规定，对于违反规定者可以终止供地或收回土地，且不得退还定金。国19条要求，切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，加强土地开发利用动态监测。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
国土部还决定，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点之一便是违反法律法规闲置土地、囤地炒地等行为。在全国重点清理商品住宅用地出让合同履行情况，也是国19条的一项重要内容。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，国19条的出台，一个重要目的就是打击土地市场的投机行为，使闲置土地加快建设进度尽快形成有效供应，对土地囤积较多的开发商来说，资金链将会面临考验，甚至不排除部分疯狂拿地而囤地较多的开发商资金链断裂。
不过，邹晓云同时表示，国19条对房地产市场的影响最终还要看地方政府的执行情况。
炒地现象可能减少
阳光100常务副总经理范小冲告诉记者，目前房地产开发企业的利润主要来自两个方面：一是房地产开发利润；二是土地增值效益。实际上囤地已经成为一些房企利润主要来源渠道。打击囤地将起到遏制房价过快上涨作用，是一件好事。
“目前开发商囤地的现象是存在的，不乏等待炒高地价赚取利益的房企。”中体奥林匹克花园集团总裁陈顺说，随着相关部门严格市场监管，炒地等现象一定会减少。他说囤地、炒地导致过高的地价并与周边地区房价形成倒挂，反而将使开发商不敢轻易入市，市场风险加大。
陈顺也认为，国19条的推出有助于规范土地市场，“此次政策必定会让一部分经济实力不足的中小开发商死掉”。他说，未来的房地产市场将是大房企的天下。
中国房地产经理人联盟创始人陈云峰认为，国19条的出台虽然对增加市场供给，规范房地产市场秩序将起到一定作用，但说不定又会推动房价大幅度上涨。他说，国19条确保增加的是中小套型普通商品住房和保障性住房，这类住房用地达到70％，而其他商品房用地仅30％，物以稀为贵，高品质商品房价格必然会进一步上升。
陈云峰告诉记者，目前北京超过七成购房者均为外地人，而这些人又没有资格购买政策性住房，这也将推动未来房价进一步上涨。他认为，北京市有必要将这部分人纳入住房保障范围，否则，不仅不公平，而且无法遏制房价过快上涨。 (来源：《中国经济时报》)
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