广州土地市场骤然遇冷 土地拍卖政策已初见影响

　　新华网广州3月27日电 题：广州土地拍卖政策初见影响

　　刘大江、邱明

　　进入2010年，广州土地市场骤然遇冷，多宗土地以底价或低价成交，更出现自2008年以来首次流拍现象。与此同时，北京土地市场上多家央企却频频制造“地王”，“南冷北热”现象对此鲜明，耐人寻味。

　　专家分析，广州新年土地拍卖市场遭冷遇，除此次拍卖的土地自身条件限制外，也显示出国家和地方一系列的房地产市场调控政策开始发挥影响，大型房地产开发商在政策压力下拿地谨慎，观望气氛浓厚，市场日后走势取决于系列调控政策执行是否坚决。

　　多宗土地遭冷遇　两年来首次流拍

　　新年开春，北京土地市场“地王”频出惹争议，广州市场却透出丝丝寒意。上周，广州市一幅当前少有的老城区地块仅引来6家开发商竞拍，最终以7100万元成交，翌日拍卖的2幅住宅用地分别仅以底价和溢价50万元成交，另一幅商业地块无人问津。

　　此前不久，广州从化一幅住宅用地在公告期内未能成交，被国土部门收回，而离其不远处就是总价13．1亿元的2009年从化“地王”。资料显示，这是广州自2008年以来首宗流拍土地，同时也是2010年全国土地市场首次流拍。

　　刚刚过去的2009年，广州土地市场却是热火朝天，“地王”频出；典型的例子是，2009年12月，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体以255亿元的天价拿下亚运村地块，至今仍保持“总价地王”的纪录。

　　据统计，2009年广州市十区共供应建设用地274宗、用地面积18．81平方公里，实际收取土地出让金约230亿元，同比分别增长6．61％、45．25％和100．77％；全年广州房地产企业购置土地金额增长28．98％，购置单价增长50．58％；

　　政策效应初现　市场观望氛围浓厚

　　进入新年，广州土地市场遇“冷”，有其客观原因，但主要反映出国家宏观调控下的政策效应，开发商逡巡观望者居多。

　　北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同分析，此次出让的几宗土地，面积较小，位置偏远，大型开发商对这种地块的兴趣不大；而这一次的成交价位，与同区域的最高拍卖价格还有一定差距，从综合成本分析，其利润空间也比较小。这在一定程度上反映开发商在近期系列调控政策压力下，对土地价格判断趋于冷静，拿地谨慎；如果这些土地放在2009年拍卖市场上，其成交价肯定不止如此。

　　更主要的原因，还是政府对房地产的宏观调控力度明显加大。2010年开年以来，包括“国十一条”“国十九条”在内的房地产调控政策密集出台，广东省也已出台“粤四条”予以配合。

　　在这一背景下，广州本地房地产市场普遍将此次土地拍卖视为今年市场的“试金石”，其中多项土地政策细则引人关注。

　　在此次拍卖的南沙区三宗土地中，出现了广州自2008年下半年以来很少推出的限户型地块，同时首次禁止“有拖欠地价、严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录”的开发商竞买；另一场拍卖中的东风西路地块，则要求竞得人成交后三日内划款入账，而在“国十九条”中，该期限为“最迟1年”。

　　业界人士分析，广州重新启用沉寂许久的“70／90”政策，是对“国十一条”重申增加中小户型供应政策的响应；而对开发商资金、闲置土地问题提出的限制，虽然只是针对此次出让的几块土地，但对后续土地出让市场无疑具有很大的警示作用，或许将成为广州调控政策的“风向标”。

　　广州市社会科学院研究员彭澎认为，广州市场不同于北京，本地开发商中民营企业多于国有企业，对调控政策较为敏感；2009年房地产“牛市”，开发商购入的大量土地目前还在“消化”中；在当前房地产市场前景走向尚不大明确的情况下，开发商对土地的心理压力比较大，更倾向于选择观望。

　　“地王”频出或难再现　政策执行更需坚决

　　广州房地产市场目前已出现房价高企、销量涨幅回落的“价高量跌”现象，土地价格会否总体“退烧”，成为市场关注的焦点。

　　广州市社会科学院研究员彭澎认为，当前银行贷款收紧，政府保障房入市将减少楼市刚性需求，开发商资金压力将进一步加大，对土地的心理压力也将加大，难以再出现“地王”频出的现象。

　　目前在广州市场上，“开发商将减少购地”和“限制大户型将使房价大涨”的声音不断出现，广州二手大户型住宅已跟风涨价4％—5％。有人据此分析，开发商在做出观望姿态，并推动大户型房价上涨，以此来试探政策的走向和底线，实质上是开发商和政策之间的博弈。

　　彭澎指出，房地产市场日后的走势，取决于系列调控政策能否得到坚决执行。他说，以前市场调控不力的现象让开发商对这次调控心存侥幸，只有坚决并持续地执行当前调控政策，才能让处在消费需求和资金来源双重压力之间的开发商彻底打消观望心理，让市场回归正常轨道。