重庆试水公租房 国有资本发挥“第三财政”作用

重庆双困户拿上了廉租房的钥匙。图片由CFP提供

　　继2月28日重庆北部新区鸳鸯组团的公共租赁房率先破土动工后，3月23日，重庆大竹林片区的公租房项目也破土动工。重庆市国土房管局官员告诉本报记者，今年该市将有五个片区的公共租赁房开工，加上明年开工的5个片区，两年内，全市将开工建设公共租赁房20余万套，约1000万平方米，3年内建成，可满足三分之二的公租房需求。

　　这位官员称，未来10年，重庆主城区约需提供33.5万套，约2000万平方米，可解决100万人的住房问题。

　　10年让100万人圆住房梦

　　今年伊始，重庆公共租赁房正式进入公众视野。

　　重庆对此有明确界定：政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租金价格，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭供应的住房，租赁价格按建设成本利息+维护费计算，控制在市场租金的60%以内。

　　3月24日，记者在重庆北部新区天宫殿街道双碑四社、十七社空地上看到，16台挖机、46台运渣车和12台推土机忙个不停，原本宁静的村庄变得热闹非凡。这里正在建设重庆市首个公共租赁房项目。

　　据了解，该项目总共占地约700亩，目前正在施工的是一、二、三期，共200多亩。施工方说，自今年元宵节动工以来，他们已完成了8万立方米的土石方工程，下个月，从事房屋建设的单位就要进场。

　　按照规划，这个项目为配套齐全的现代小区，平均容积率3.8，建筑形态为高层电梯房，最低18层，最高30层，户型面积为35—80平方米，含城市绿地、水体及市政道路等用地。设计方案配置学校、商业及其他配套设施，总建筑面积近100万平方米，采取中心景观绿地、步行商业街和组团式租赁住宅相结合的布局方式。今年底，此项目将向社会投放20万平方米的住房。

　　同样位于北部新区大竹林街道的该市第二个公共租赁房项目，也于3月23日动工。此项目占地800多亩，规划建设110万平方米、住宅面积95万平方米，约2万套，户型面积从35到80平方米不等。

　　据介绍，2008年，重庆主城区常住的约220万户城市家庭中，住房私有率约为78%，22%的家庭租房居住（约48.4万户）。根据规划，2020年主城区常住人口预计达到1000万人，按户均2.5人计算，约有400万户家庭。如按20%的家庭需租赁住房计算，共需要80万套住房，减去近年来通过廉租房等方式保障的13万户，需要67万套租赁房。

　　按租赁住房中50%为公共租赁住房测算，未来10年，主城区约需提供2000万平方米、33.5万套公共租赁住房。如果以20平方米为一个出租对象的话，实际上可以解决100万人的住房问题。

　　地方财政如何支撑

　　“常住在重庆的中低收入群体，只要有工作，付得起公租房租金，都可以租。外地人在重庆找到工作，说明这个城市需要你，就给住房。”重庆市市长黄奇帆表示。

　　重庆公租房的低门槛让重庆新世纪百货商场的员工刘霖很兴奋。5年前他从云南一所大学毕业来到重庆，目前月薪2000元左右。他在单位附近租有一室一厅的房子，每月房租800元，加上水电费、物管费等支出，每月租房的开支已是半月工资。

　　但对于重庆公租房政策，市民仍心存担忧：操作上到底怎样保证它能落到实处？

　　该市国土房管局官员接受记者采访时称，目前，他们正会同统计部门研究公租房保障人群，摸清主城区低收入以及无自有住房人群现状，预测未来数量，合理确定应保障人群数量及结构。

　　同时，重庆市政府正加紧制订《重庆市公共租赁住房管理办法》，对公租房的申报作出具体的实施细则；还将设立市住房保障局，专门负责公租房政策的建立、推动和落实。

　　“我们的公租房工程，先期试点由重庆市地产集团为建设主体，以后会扩展至重庆市城投集团。”重庆市国土房管局局长张定宇介绍说，重庆公租房的建设由政府性投资主体负责。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权，享有升值收益，但无房屋的定价权和转让权。

　　但一个不可回避的事实是，公租房建设所需资金与其建设规模一样庞大。

　　据重庆市测算，主城区未来10年造2000万平方米公租房，需3万亩土地，保守的按每亩200万元的价格计算，至少相当于600亿元，加上工程建设投资约600多亿元，实际上相当于政府拿出1200多亿元用于公租房建设。

　　面对这道庞大的重庆公租房建设资金难题，市长黄奇帆显然已有了求解路径——“我们将依赖重庆的国有资本发挥‘第三财政’作用”。

　　“重庆国有资产总量已突破1万亿元，这1万亿元不是泡沫，是有资本信用的。”黄奇帆介绍说，在过去5年里，重庆通过国有八大投资集团创新性地解决全市基础设施资金1000多亿元，现在也可用同样模式为公租房建设筹资。

　　具体而言，今年开工的500万平方米公租房需50亿元，其中政府预算外基金出5亿元，由于廉租房与公租房一体，重庆将把国家对廉租房的补贴集中放在里面，计有5亿元，然后，重庆地产集团用它的国资预算以及融资能力，筹集其余的40亿元。

　　黄奇帆对此的看法很乐观，他认为，由于房产兼具保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障和完全市场化都存在缺陷，“双轨制”将是必然。他举例说，500万平方米公租房，总投资大约需要150个亿。再算收益，如果50平方米的房子住4个人，人均月租金200元，25平方米住一个两口之家，月租金400元，对中低收入阶层显然比较合适，有能力租得起。算下来，500万平方米年租金收益约9.6亿元，整个投资的收益率约6%，从长远的大账算政府的投资也划得来。按照重庆市的相关规划，近十年，市区将增加人口400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万，可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万元，全年总产值就高达8000亿元，而营业税则可以高达500亿元之多。另外，400万人就业，按年收入4万元计算，拉动消费则高达1000亿元之多。

　　关键是政府的动力

　　继重庆公布公租房建设计划后，北京市副市长陈刚也向外界透露，今年北京将建设公租房，解决“北漂族”住房难。

　　重庆市社科院研究员田丰伦称，重庆主城区正处于“扩城”阶段，未来将由500平方公里拓展到1000平方公里，城市建设用地供应充足。而且，重庆拥有地产集团、城市建设投资公司、渝富资产经营管理公司、江北嘴中央商务区开发投资有限公司四大土地储备集团，四大集团占了主城土地储备总量的相当部分，这使得重庆市政府拥有较强的土地供应能力，建设公租房遇到的困难相对较小。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏说，政府提供公租房，更多是作为一种“过渡房”，是城市化进程中的一种住房保障方法，“今后，还需要通过增加人民收入，提高消费能力，让更多的人买得起房。”

　　田丰伦也表示，住房保障体制与诸多制度关联，比如“分税制”、土地招拍挂制度、政绩考核方式，甚至户籍制度。深化住房保障体制改革，是一项系统工程，尤其是解决政府建设保障性住房的动力问题，需要从国家立法层面思考，加快《住房保障法》立法进程就成为关键。

　　“幸运的是，重庆已经启动庞大的公租房建设计划，这无疑为未来提供了一种可能。”田丰伦说。