广州推“穗7条”抑制地价 重点增中心城区供地

　　3月26日，广州公布了被称为新“穗七条”的七大住宅用地供应和监管措施。

　　早在2007年，广州就率先出台了地方性住宅用地供应规范措施，因该措施也囊括了7个方面内容，被称为“穗七条”。

　　与当时地价疯长相似，广州地价自去年来又经历了一番飙升。“从具体安排来看，新的措施要详细得多，也更具操作性。”广东中原地产代理有限公司总经理黄韬对本报说。

　　广州土地新政的出台，就在于规范土地市场、抑制土地价格。

　　“如何在坚持公开竞争的前提下，防止过度竞争、非理性竞争，尤其在民生用地上防止这一现象，需要加以改革和完善。”广州国土局新闻发言人解释。

　　增加土地供应量

　　按照广州国土局的计划，今年将供应5平方公里住宅用地，这比2009年的数据提高了一倍。而这一供地数量，是广州近年来年度土地供应量最大的一年。

　　“实际上，去年之所以土地价格涨得那么厉害，一个很重要的原因就在于土地供应量比较少。”黄韬对本报说。

　　而与去年广州“地王”频出相呼应的，是仅2.5平方公里的住宅用地供应。且主要集中在广州郊区——番禺和花都等地，占总供应量的81%。

　　今年除了增加土地供应量外，还将增加调整供地结构，重点增加市中心的土地供应。

　　本报了解到，在这5平方公里的建设用地中，有将近四成用地位于市中心区。而新增用地中有不少是重新盘活的存量土地。比如，通过对“三旧”改造向存量要地，其中就有1平方公里来自于“三旧”改造。

　　“增加土地供应，将显著平抑地价。”上述广州国土局人士说。

　　“穗七条”中，一组引人瞩目的数据是，今年将推出40万平方米限价房用地。

　　“一方面，加大保障房的建设力度，可以平抑房价；实际上另一方面，在土地供应布局上，加大对限价房的用地量，对平抑地价也能起到很好的作用。”黄韬说。

　　黄韬进而解释，限价房的作用在于，在给定的住宅价格下，企业将充分考虑该地块的价格是否在自身的承受范围之内，并进而决定其是否作出竞拍行为。“这样肯定不会比商品住宅的地价高。”

　　本报记者了解到，广州市国土房管局今年将采取与房价挂钩的办法，进行探索、创新。如将在以往“限房价、竞地价”做法的基础上，探索综合评标的出让方式，以抑制地价的不合理增长。

　　“这意味着除了价格上的竞争，还可以综合考虑其它指标，比如公共品的提供方面设定标准和门槛、建设方案的优劣等。”一接近广州国土局人士对本报解释，因此，对抑制地价也有帮助。

　　而这一尝试，就主要用在限价房的用地范围上。

　　多措施平抑地价

　　除了增加土地供应数量，如何保证土地的实际利用效率，是抑制地价的另一个关键问题。

　　“头几年，广州在土地供应的量上并不算少。但由于重批轻管，导致土地闲置现象很普遍。握在企业手中的地不在少数，实际上却开发得很少，囤地严重。”广州国土局人士告诉本报。

　　据合富辉煌市场研究部不完全统计，在广州十区，开发商现有商住储备用地量2800万平方米，后市开发用地供应充足，开发商手上并不缺地。

　　根据黄韬的判断，目前不仅广州，全国各地开发商手上的土地很多，都足够开发两三年。因此，将开发商手头的土地逼出来，要两方面同时抓。

　　本报了解，未来5个月内，国土部将全面开展清查土地开发中闲置土地、囤地炒地等违法违规用地的专项整治行动。

　　上述广州国土局人士称，应国土部要求，接下来广州亦将在土地利用的监督管理方面，相应加大力度。

　　在广州的土地新政中，就提到将进一步加强对土地市场的监管，简历供后监管长效机制。具体而言，是展清查行动，多管齐下预防和打击囤地、闲置行为。

　　根据广州市国土局的资料显示，此前，该局已多次开展出让合同履约开发情况的清理行动，也查处了一大批闲置土地，累计收回房地产闲置土地超过10平方公里。“接下来，力度还要加大。”国土局人士说。

　　近日，市国土局再次开展了全市范围内土地出让合同清理行动，旨在通过此次大清理发现历史上遗漏未查处的闲置土地。本报获悉，清查结果即将公布。

　　“加大对清查的力度，对规范土地市场将有一个正面的引导效果，进而可以平抑地价。”黄韬分析。

　　为打击企业的囤地行为，今年3月1日起，广州大幅提高了土地的闲置成本：土地闲置但尚未构成法定收回条件的，比如按土地出让价的20%征收闲置费，对增值土地调高土地出让价款，等等。

　　“接下来，我们也将规范企业进入土地开发市场的准入门槛。让开发企业的行为更理性一些，才能平抑土地价格波动过大。”上述国土局人士说。

　　相应的措施，包括存在违约、囤地、闲置的开发企业在一定时期内禁入土地市场，出让合同中约定动竣工时限，集体评估出让底价等等。同时，严格执行竞买保证金提高到底价的20%，首期地价款不得低于50%、分期缴交最长不得超过1年、动竣工申报制度、单宗出让面积不得超过20公顷等措施。

　　此外，全方位、全过程公开土地供应和监管信息，也是今年广州的土地重点工作之一。

　　比如，在过去公开土地供应计划、土地出让信息的基础上，进一步扩大信息公开的内容和范围，全面公开房地产用地宗案的开发利用动态信息，以及违法用地、闲置土地的宗案查处信息，逐步实现土地供应和监管信息的全公开。

　　“这些政策对土地价格的抑制效果，从远期来看会比较明显。”黄韬说。