国土部拟出台政策 防止二三线城市地价过快上涨

　　国土部将推更严调控政策

　　地价上涨可能放缓 二三线城市将成关注重点

　　商报讯（记者 齐琳）在国土部、国资委、银监会等多部门相继表态收紧相关领域的土地政策后，更严格的调控措施有望跟进推出。昨日，国土部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组公布了《2009年全国主要城市地价状况分析报告》，这一报告在谈及今年地价走向时透露，从目前的国家政策趋势看，2010年还会有一系列调控政策跟进，地价上涨速度可能会有所放缓。

　　上述报告指出，2010年国家在宏观调控方面的各项措施预期有所调整，这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响，进而影响地价走势。值得关注的是，2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部市场经济较活跃的城市。随着这些城市的地价达到一定水平，其用地成本已经大幅增加，部分用地和开发需求必将转向二三线城市。同时，首套购房优惠政策继续实施、刚性购房需求的释放，都将刺激二三线城市房价上涨，从而激发城市居住地价上涨。

　　“为防范地价过快上涨，多部门已经出台了许多政策，但从目前的政策趋势看，今年还会有一系列调控政策跟进，地价上涨速度或许会有所放缓。”作为上述报告的执笔者，中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松认为，二三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等存在一定差距，其市场需求弹性受到很多限制，因此当务之急是防止二三线城市地价“跟风”过快上涨。

　　实际上，从去年下半年开始，先有国土部发布通知，要求地方政府加强建设用地批后监管，预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生；随后五部委又联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高至五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。种种政策均在释放一个信号：土地政策已经收紧。

　　“由于去年全国主要城市普遍出现了房价、地价过快上涨的局面，国家必将进一步研究制定抑制地价、房价过快上涨的政策措施。”对于未来土地政策的走势，赵松给出了预测。

　　除此之外，上述报告认为，国家宏观经济政策导向已经明确，随着经济形势好转和4万亿投资及其后续效应的持续作用，以及工业用地最低价实施政策的调整，预计今年工业用地需求将会增加。为此，报告建议在满足用地供应的同时，还要关注工业用地的价格变化，制定实施差别化的工业用地价格政策。

　　31.29%

　　地价占房价比上涨

　　国土部：处于正常市场区间内

　　继去年6月首度公布地价房价占比后，国土部昨日公布了去年同时点地价房价比均值，即传统意义上的地价房价占比。《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示，全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，基本处于正常市场区间内，而这一指标在去年首度公布时为23.2%。房价与地价呈现较大相关性，长三角、珠三角及环渤海等地区的一些城市，其比例较高。

　　“就全国监测城市的平均数据而言，近年来地价占房价的比例基本保持在20%-40%。经济发展程度不同的城市，以及同一城市的不同区位间也存在较大差异。” 一直参与国土部该项数据调研的中国土地勘测规划院地价所所长赵松向记者介绍，目前进行地价房价比的测算有两种思路，一种是“同时点地价房价比”，一般被用于宏观观测市场价格水平和动向。另一种是从商品房成本的角度，将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比，即成本地价房价比。

　　而上述报告公布的是同时点地价房价比，旨在反映当前市场地价水平与房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析，还会有较大差异。

　　“从购置土地到商品房上市，通常会有3年左右的开发时间，而这期间，如果土地市场走势是上涨的，那么上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润。即使考虑了地价款的利息支出，得出的地价房价比也会更低。”赵松称。

　　土地增值谁获益？有观点认为，开发商也要为此缴纳土地增值税相关支出。赵松则认为，目前土地增值税的征缴方式未尽完善，开发商也时常会拖欠。

　　“我们在采集数据的过程中有一个特别有意思的现象，大概半数城市居住地价房价比超过商业，这是比较异常的。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也向记者介绍，在可获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、杭州、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。

　　“按照一般规律，商业不动产土地价值的比例应该更高。而我国目前居住地价与商业地价的差距不大，商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。”在邹晓云看来，这一异象说明，现阶段住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。

　　2653元/㎡

　　去年地价高于2008年、低于2007年

　　国土部：三大因素致地价上涨

　　《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示，2009年全国总体地价水平涨幅较明显，各类用途地价涨幅均高于2008年、但低于2007年水平，全国105个监测城市总体综合地价水平为2653元/平方米，其中商业地价最高，为4712元/平方米，其次是居住地价，为3824元/平方米；工业地价最低，为597元/平方米。报告分析认为，扩大内需带动的土地需求、潜在的通胀预期以及国家适度宽松的金融政策是去年地价水平不断攀升的主要原因。

　　报告显示，在三大重点地区中，长三角综合地价水平值最高，珠三角综合地价增长率最高，环渤海地区综合地价水平值和综合地价增长率均为最低。

　　而从2009年全国城市地价与房地产市场的关系分析看，商住综合地价与商品房价格均呈快速上涨趋势，房价上涨幅度远高于地价，商品房价格及增长率均为2001年以来最高水平。2009年全年房地产开发用地供应呈量价齐涨态势，房地产开发用地供应中居住用地所占比重略有提高。

　　对外界关注的影响全国城市地价变化的主要因素，国土部方面昨日给出了自己的解释。

　　“首先，国家扩内需、保增长及4万亿投资等各项政策措施，带动了土地需求的快速增长。”赵松表示，2008年末国家出台了一系列政策，促进了宏观经济逐步向好，也在一定程度上刺激了土地需求增长，加之房地产市场投资性需求不断增加，引发土地价格不断上涨。其次，潜在的通胀预期、投资性需求不断增长，是引起房价、地价快速上涨的直接因素。“后金融危机时期，潜在的通货膨胀预期成为所有投资者关心的重点，加之蓄积的流动性资金需要找到投资领域，在实体经济尚不明朗、土地资源有限而房地产需求不断增长的背景下，最终导致2009年房价、地价快速上涨。”

　　同时，国家在房地产投资领域的金融政策调整，在刺激经济增长的同时，也促进了房地产投资增加。“一系列措施也放松了房地产‘银根’、降低了房企融资门槛，一定程度上促进了房地产开发需求增加，进而引起房价、地价快速上涨。”经过一年的调查后，赵松对2009年地价上涨给出了这样的解释。商报记者 齐琳