北京楼市“商改住”层出不穷 存灰色利益带

　　2009年年中，住房和城乡建设部、监察部联合下发文件，要求全国建设规划系统对房地产开发领域规划违规及违规变更容积率的行为进行清查。2009年年底，住房和城乡建设部再次下发文件，要求地方建设规划系统开展此次检查的“回头看”工作，抓好“典型案例”。然而，尽管去年有尚城一案被北京市城乡建设委员会作为典型案例严肃处理，但时下的北京楼市，以LOFT、商务公寓等形式出现的“商改住”仍然层出不穷。

　　合生·世界村40年产权的“非住宅”待遇

　　北京经济技术开发区(下称亦庄开发区)的东南方向，一个总建筑面积高达60万平方米的社区，近60%的房子却只有40年产权———合生·世界村将这个谜题留给了北京楼市的购房者。一位相关的意向购房者向记者反映，该项目在按揭贷款、水电费用等方面，均不能享受“住宅”的相关待遇，至于按照2008年底下发的多项鼓励房地产消费的优惠政策，就更无从谈起了。

　　记者了解到，合生·世界村在购房按揭贷款方面，并不能执行首套购房20%首付的政策。经与合生·世界村的相关业务合作伙伴多方核实，该项目购 房 按 揭 的首付 比 例 最低为50%，不仅利率不能享受7折优惠，而且最长的贷款期限，也只能为10年。这一切显然与住宅应该享有的信贷政策不符。按照国务院及央行、银监会的规定，居民首套住房按揭贷款 首 付 最 低为总 房 价款的20%，利率可执行7.5折优惠，而按照银行当下的一般操作手法，贷款的最长年限，可以达到最长20年。“我是首套购房，符合所有享受购房贷款的优惠政策条件，但是开发商明确告诉 我 ， 利 率不能 享受7折优惠。”前述不愿具名的购房者向记者回忆说。

　　如果仅仅是购房按揭贷款一项，还不足以让合生·世界村的身份变得如此扑朔迷离。经记者多方求证，合生·世界村的LOFT入住后，水电费用，亦与普通住宅不同。记者了解到，按照目前确定的相关费用标准，除取暖费用尚未最终确定外，水费为5.6元/吨，电费为0.78元/度。而根据北京市现行居民住宅水电费用标准，水费为3.7元/吨，即便在召开听证会确定上涨0.30元/吨的情况下，也只是达到4元/吨的水平，与5.6元/吨的价格相去甚远。与此同时，北 京 市 居 民住宅 用 电价格0.44—0.50元/度，与0.78元/度的价格亦有差距。

　　合生·世界村销售人员明确记者，之所以LOFT产权是40年，因为是土地用途的原因。记者获得的北京市规划委2009规(通)地字0004号文件显示，该项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住。而目前，该项目的住宅都已销售完毕，北京市城乡建委的数据显示，该项目的住宅部分总计售出617套，签约面积61327.66平方米，成交均价10216元/平方米。而该项目的剩余部分，均为LOFT产品。记者获得的开发商内部销售资料显示，合生·世界村总规划建筑面积近60万平方米，而“逾60%的产品，都是LOFT”。开发商内部印制的销售资料显示，这些房源的层高为5.49米，明显超出住宅单层计价的4.9米层高的“上限”，而经记者了解，开发商合生创展将提供全套的除家电、灯具之外的精装修，这其中便包括将5.49米的层高隔为两层的“服务”。同时，前述不愿具名的购房者向记者出示了她在合生·国际村项目样板间中拍摄的照片，上下两层，洗手间、厨房一应俱全，其内部陈设家具均按居家居住的设计摆放“看不出任何与住宅无关的陈设”。而开发商内部印制的销售材料上提供的所有户型图，均显示所谓建筑单位均有洗手间以及厨房设计，这也印证了上述购房者“住宅”的说法。

　　根据调查情况，2010年3月，记者向合生·世界村的开发商———合生北方房地产开发有限公司，求证调查所涉及的三方面问题———其一，为何合生·世界村的水、电等费用均不能按照居民住宅价格收取；其二，为何不能享有国务院规定的住房按揭贷款的首付政策；其三，合生·世界村项目的土地用途、规划属性。合生·世界村相关公共关系负责人称，已收到上述三方面问题的书面求证，并将请示公司分管负责人后对本报予以答复。但截至3月底，合生方面并未给予答复或是证实。记者遂通过电话与合生方面北方区负责人直接联系，要求其予以回应，但该负责人以当时身在国外为由，表示不便答复。4月，记者再次就上述三方面问题向合生北方区营销工作负责人、媒体关系工作人员进行求证，但此二人的手机均处在呼转至秘书台和无人接听的状态。

　　另据向记者提供情况的购房者反映，他曾接到合生·世界村的销售人员的电话通知称，由于相关手续办理问题，本应在春节后开盘销售的项目，推迟到4月中旬正式开盘，至于是何手续没有办理完成，该销售人员并未向购房者进行详细说明。

　　地产项目为何“商改住”

　　21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，一般来说，“商改住”有几个前提，一个是这个区域不适合商，适合住；二是开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；三是“商改住”后的售价高于早先 商 业 用 途的价 格 。 如此说来，开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”，其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说：“政府的规划指导意见长期跟市场脱离， 导致了"住改商" 、"商改住"的出现。”在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的 形 式 推 出。今 天 京 城楼市“商改住”的盛行，是否同样是商用物业过热的信号。

　　目前，已经有人提示了“商改住”的隐患。产权使用年限问题首当其冲。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期；而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品是以公建立项，因此，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。另外，还有人质疑“公建立项的产品可能缺失住宅必备的设施条件，即使设计上完全满足住宅需求，业主也可能面临商用水、电的居住高成本”。就目前来说，购买“商改住”的业主对这些潜在的风险并不看重。曾操作过商改住项目的知情人士认为：“实际上，客户购买的时候对产权问题看得很淡。而未来再交易只要遵循写字楼、商业的交易原则，应该不会出现大问题。”另一位“商改住”的先行者也表示，“商改住”产品在硬件水平上反而高于纯住宅，而且大多都是小户型，因此，业主的居住质量和居住成本并不会受到影响。

　　“商改住”的灰色利益带

　　据记者了解，其实在合生·世界村的“身份”引起微妙的质疑与关注之前，位于北京北部地区的尚城项目，已经因科研用地曲线开发作为住宅销售而被北京市城乡建设委员会严厉处罚。资料显示，尚城的开发商为北京中天华瑞科技发展有限公司，这个地块是中天华瑞于2007年2月1日拿下的，规划用途为科研，土地出让年限为50年，总地价为3554.8万元，折合楼面地价为科研320元/平方米，工业140元/平方米。中天华瑞是怎么拿到如此便宜的科研用地来开发楼盘的呢？调查显示，尚城原本的项目名称为中天创业园，项目的投资商是北京盛荣房地产开发有限公司，当年，为了拿到这块科研用地，北京盛荣房地产开发有限公司特意成立了一家科研企业即北京中天华瑞科技发展有限公司，而项目名称定为颇有科技含量的中天创业园，在推广的时候就摇身变为尚城，与其他楼盘一样面向普通老百姓销售。

　　该项目所在的中关村生命科学园在其官方网站上发表声明称，中关村生命科学园园区内土地使用性质主要为“研发”用地。而经调查发现，园区内有个别入园企业将开发建设的房屋以“经济适用房、商住公寓、别墅、普通住宅”等名义对外销售，并以“买一赠一”的形式拟将一些层高为5.5米的房屋分割成上下两层，以所谓“LOFT”为名对外销售，并刻意宣传所售房屋的商住两用性质、在社会上造成了严重不良影响，也误导了消费者。同时，声明中表示，此行为属严重的违法行为，生命园公司将会同国土资源管理部门收回相关国有土地使用权。个人如以居住用途购买上述房屋，将可能无法办理相关产权证书。另根据《北京市城市规划条例》，以“LOFT”名义自行将已审定规划设计层高房屋分割成上下两层，属于擅自改建、翻建建筑物的情形，由此形成的建筑物属于违章建筑物，将进行强制拆除。

　　事实上，多数购房者对于科研办公楼立项的项目，认识并不清晰，以为与普通商业立项的楼盘一样，仅是产权年限和水电费标准不同。事实上，区别远没有那么简单，专家介绍说：“科研办公楼立项的项目，除了普通购房者认识到的那些区别，还有着可能通不过竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证，难以过户等风险。”“依据《中华人民共和国土地管理法》规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。”专家如是说，但由于目前尚未有相对应的管理部门对此事进行监管和具体的处罚条例，且科研用地拿地价格往往只有普通楼盘的十分之一，所以在利益的诱惑下，一些开发商仍愿意“铤而走险”。

　　对于尚城风波的案例，中国城市经济学会副会长杨重光明确指出，科研用地不属于居民生活用地范畴，不能擅自更改，若要将土地性质用途更改为经营性用地，则必然涉及到补交土地出让金。杨重光对于尚城案例的分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地带的关键所在———由于科研、工业类型的用地，按照目前市场情况，其土地出让金、土地价格以及税费等运营成本，都明显低于住宅，于是，这其中灰色的利润空间也就随之产生了。杨重光还强调，原则上说，立项为非住宅的项目，在水电费用上，不可能调整为民用价格。而目前市场上开发企业对购房者所宣称的改为民用价格水电，实际上多是开发商自己补贴之后，导致的水、电价格相比于非住宅使用的成本降低。

　　GVA衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示，“商改住”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现，使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号，但是随着地产市场发展的逐步健全，这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为，从长期看，“商改住”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型，与“住改商”一样，同属于过渡型产品，擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者？如果“商改住”已成为一种市场惯例，那么如何将其规范化则应当进入相关部门的视野。