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房价涨声依旧 新一轮楼市调控政策呼之欲出

来源:中国新闻网
2010年04月15日06:40
  一边是调控政策的频频出台,一边是房价的持续上涨。国家统计局14日公布的数 据 显 示 ,3月 份 ,全 国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,已超过2008年1月11.3%的历史最高值(2005年有此统计数据以来)。业 内 人 士 认 为 ,4月 房价涨幅还会继续扩大,同比增幅的高点极有可能出现在5月至7月之间。

  随着房价的持续“高烧”,关于对楼市进行新一轮调控的呼声不断加大,接受《经济参考报》记者采访的专家预测,新一轮调控已箭在弦上,多项调控政策呼之欲出。

  现状

  房价在调控声中“逆市”上涨

  新年过后,在调控声音不绝于耳、力度明显加强的大背景下,北京、上海、深圳等城市的房价并没有应声而落,相反,房价呈现出加速上涨的态势。自2009年6月开始,70个大中城市房价同比涨幅由负转正,之后加速上扬,至2009年12月达7.8%,2010年1月为9.5%,2月为10.7%,3月份更是达到11.7%。

  以北京市为例,据亚豪机构统计数据显示,二月份新开盘项目价格为18833元/平方米,而三月份开盘价格达到了25337元/平方米,创了历史高位,环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%,而同比2009年3月的11081元/平方米,上涨了128.7%,整整一倍有余。

  另据亚豪机构统计数据显示,3月份京城新开盘项目中,五环外项目整体开盘均价达到了18724元/平方米,直逼两万元大关。据调查,通州在售项目中有许多项目均突破了两万元大关。而2009年初,该区域个别项目均价仅为7000元/平方米左右。

  与北京出现的情况相同,上海也刮起“跳价风”。据21世纪不动产统计数据显示,3月份沪上二手房市场成交量大幅上涨,包括浦东、宝山、普陀等沪上多个板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。同时,沪上二手房价格水平重拾涨势,约七成板块有3%至10%不等的涨幅。而且上述板块内业主的跳价较为频繁。

  不仅一线城市房价快速上涨,二三线城市也是毫不示弱。国家统计局14日公布的“1至3月全国房地产市场运行情况”显示,3月,与去年同月相比,70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨,二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看,与去年同月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有69个,其中涨幅最大的几个城市是:三亚50.4%、海口40.4%、温州18.6%、银川16.2%。

  亚豪机构副总经理高姗分析认为,一季度之所以会出现一二三线城市房价普涨的现象,因素较多。其中,一线城市房价上涨过快主要是由于投资性、投机性购房者大举入市带动,而新城规划等利好,对抬高区域房价乃至整体房价也起到了推波助澜的作用;至于推动二三线城市房价上涨过快的因素则包括投资性置业因素、通胀预期因素、一线刚性需求客户转移至二三线城市置业等,这些因素均造成了二三线城市房价的水涨船高。

  记者发现,在房价加速上涨的同时,近期,各部委有关楼市调控的表态再次升温。其中,银监会就要求,各商业银行不对投机投资购房提供贷款,如无法判断,应大幅提高首付款比例和利率水平;住房和城乡建设部也要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。

  心态

  恐慌、观望情绪缘何并存

  在房价持续飙升下,购房者的 心态开始出现分化。一部分消费者由于担心房价再度上涨而恐慌,另一部分消费者则因房价超出购买力而被迫观望。

  记者了解到,在去年底国家系列调控政策出台后,购房者的恐慌心理有所缓解,但“两会”后,国家并没有出台进一步的紧缩性政策,房价再次抬头,购房者害怕房价再涨,再度转为恐慌。

  “原本以为房价会降,想等着调整后再出手购房,但现在几乎一天一个价,不买怕再上涨,没办法只好出手购房了。”北京市民李先生接受记者采访时说。

  李先生的 心态是近期购房者的普遍 心态,21世纪不动产分析师齐凡告诉《经济参考报》记者,北京二手房市场继1月至2月的市场对政策观望,买卖双方博弈以后,再次完全进入卖方市场,定价权完全掌握在卖方手中,频繁涨价、坐地起价在北京二手房市场已经比比皆是。

  她介绍说,目前北京购房客户主要可以分为两大类,一类是因为房价过快上涨而恐慌购房的客户,基本上占到总体购房者的六七成左右。这部分人群中以刚性需求为主,包括购买婚房、落户、学区房等。因为刚性需求客户很容易受到恐涨心理的影响,因此纷纷入市;另一类是因为房价上涨过快,价格过高而超出其购买能力,转而被迫观望的客户。 “我想买一套50平方米至60平方米的小户型自己住,目前能够承受的单价仅为7000元每平方米,现在房子越来越贵了,而价格适中的中小户型已经几乎没有了。以目前的趋势来看,房价估计还得涨,但即便是现在的房价,我也已经买不起了。”在北京春季房展会上,某事业单位工作的王先生无奈地说。

  这从一组房价数据中就可以看出端倪。据北京中原三级市场研究部统计数据显示,在4月预计开盘的40个项目中开盘均价已经达到了24150元/平方米,相比3月已经开盘的项目2 1 1 3 0元/平 方 米 继 续 上 涨14 .3%。五环内继续突破3万元,房价继续暴涨。

  北京的情况并非个案,21世纪不动产上海门店工作人员告诉记者,房东跳价之初,未能立即获得市场支持。但随着买家心理预期转变,跳价已逐渐能被接受,有相当一部分购房者加入“追涨”行列中。

  记者了解到,自3月下旬以来,部分城市包括新房和二手房在内,成交量快速放大,其背后,是消费者担心调控失效,房价将加快上涨,因而仓促入市。这种恐慌性情绪在蔓延。与此同时,由于房价的持续飙升,部分购房者已无力购房,无奈转向观望。

  预判

  更严厉的新一轮调控政策或将出台

  面对持续“高烧”的房价,接受《经济参考报》记者采访的业内外人士普遍认为,当前,房价过快上涨将逼迫更严厉的调控政策出台。

  北京大学房地产研究所所长陈国强说,目前楼市可谓高烧不退,价格依然坚挺,成交量也居高不下,可以说部分城市房价过快上涨的势头并没有得到有效遏制,这显然不是决策层所乐见的。但是这并不能说明政府的调控是失效或者失败的。之所以效果不太理想,一是在政策执行和落实上有偏差,这方面地方政府和金融机构难辞其咎;二是在数轮调控之后,房地产开发商应对调控或者反调控的能力和经验也在增强。

  陈国强认为,从长期来看,遏制房价过快上涨的有效途径还是要着眼于增加供给,释放需求。近期,住建部、国土部等部委纷纷表态将进一步出台调控措施,这是很有必要的,因为政策随着市场的变化而加以调整,不过其效果仍有待观察。

  光大证券房地产分析师翁非玉认为,抑制房价过快上涨、保障民生的政策还没有出完,后面的政策可能主要集中在土地等行政调控、信贷等方面。4月至5月是一个重要的时期,如果4月至5月房价继续大幅上涨,不排除5月至6月间政府出台比较强硬的抑制政策。

  国泰君安房地产分析师孙建平也认为,以北京、杭州、上海等一线城市代表的房价恢复快速上涨,进而拉动全国房价普涨,将使得行业自身量价调整时间窗口加速到来,同时也必将迫使政策走向更加严厉。

  对于可能出台的调控政策,上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时分析说,新一轮调控箭已上弦,五项政策可能出台。

  第一,完善房产税。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息,暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时,暂且先在个别高房价城市试点完善房产税,主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴;

  第二,进一步紧缩二套房贷,对于多套住宅首付比重还可能会进一步提高,贷款利率可能进一步提高,部分银行将按1.1倍征收;

  第三,经营性用地出让方式将进行调整,综合评标法将进行推广,招标方式所占比重将增加,但不会全面否定挂牌和拍卖的方式;

  第四,土地增值税将严格征收,尤其是对开发企业,也可能涉及二手房交易环节;

  第五,对于少数高房价城市,将限购多套住房,尤其是对在本地没有工作、没有纳税记录、没有居住证的外地人,极有可能以行政干预方式限制购买多套(比如二套以上)住宅。 (来源:经济参考报)
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责任编辑:杨笑
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