房价涨声依旧 新一轮楼市调控政策呼之欲出

　　一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。国家统计局14日公布的数 据 显 示 ，3月 份 ，全 国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，已超过2008年1月11.3%的历史最高值(2005年有此统计数据以来)。业 内 人 士 认 为 ，4月 房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在5月至7月之间。

　　随着房价的持续“高烧”，关于对楼市进行新一轮调控的呼声不断加大，接受《经济参考报》记者采访的专家预测，新一轮调控已箭在弦上，多项调控政策呼之欲出。

　　现状

　　房价在调控声中“逆市”上涨

　　新年过后，在调控声音不绝于耳、力度明显加强的大背景下，北京、上海、深圳等城市的房价并没有应声而落，相反，房价呈现出加速上涨的态势。自2009年6月开始，70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬，至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份更是达到11.7%。

　　以北京市为例，据亚豪机构统计数据显示，二月份新开盘项目价格为18833元/平方米，而三月份开盘价格达到了25337元/平方米，创了历史高位，环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米，上涨了128.7%，整整一倍有余。

　　另据亚豪机构统计数据显示，3月份京城新开盘项目中，五环外项目整体开盘均价达到了18724元/平方米，直逼两万元大关。据调查，通州在售项目中有许多项目均突破了两万元大关。而2009年初，该区域个别项目均价仅为7000元/平方米左右。

　　与北京出现的情况相同，上海也刮起“跳价风”。据21世纪不动产统计数据显示，3月份沪上二手房市场成交量大幅上涨，包括浦东、宝山、普陀等沪上多个板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。同时，沪上二手房价格水平重拾涨势，约七成板块有3%至10%不等的涨幅。而且上述板块内业主的跳价较为频繁。

　　不仅一线城市房价快速上涨，二三线城市也是毫不示弱。国家统计局14日公布的“1至3月全国房地产市场运行情况”显示，3月，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的几个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、温州18.6%、银川16.2%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，一季度之所以会出现一二三线城市房价普涨的现象，因素较多。其中，一线城市房价上涨过快主要是由于投资性、投机性购房者大举入市带动，而新城规划等利好，对抬高区域房价乃至整体房价也起到了推波助澜的作用；至于推动二三线城市房价上涨过快的因素则包括投资性置业因素、通胀预期因素、一线刚性需求客户转移至二三线城市置业等，这些因素均造成了二三线城市房价的水涨船高。

　　记者发现，在房价加速上涨的同时，近期，各部委有关楼市调控的表态再次升温。其中，银监会就要求，各商业银行不对投机投资购房提供贷款，如无法判断，应大幅提高首付款比例和利率水平；住房和城乡建设部也要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

　　心态

　　恐慌、观望情绪缘何并存

　　在房价持续飙升下，购房者的 心态开始出现分化。一部分消费者由于担心房价再度上涨而恐慌，另一部分消费者则因房价超出购买力而被迫观望。

　　记者了解到，在去年底国家系列调控政策出台后，购房者的恐慌心理有所缓解，但“两会”后，国家并没有出台进一步的紧缩性政策，房价再次抬头，购房者害怕房价再涨，再度转为恐慌。

　　“原本以为房价会降，想等着调整后再出手购房，但现在几乎一天一个价，不买怕再上涨，没办法只好出手购房了。”北京市民李先生接受记者采访时说。

　　李先生的 心态是近期购房者的普遍 心态，21世纪不动产分析师齐凡告诉《经济参考报》记者，北京二手房市场继1月至2月的市场对政策观望，买卖双方博弈以后，再次完全进入卖方市场，定价权完全掌握在卖方手中，频繁涨价、坐地起价在北京二手房市场已经比比皆是。

　　她介绍说，目前北京购房客户主要可以分为两大类，一类是因为房价过快上涨而恐慌购房的客户，基本上占到总体购房者的六七成左右。这部分人群中以刚性需求为主，包括购买婚房、落户、学区房等。因为刚性需求客户很容易受到恐涨心理的影响，因此纷纷入市；另一类是因为房价上涨过快，价格过高而超出其购买能力，转而被迫观望的客户。 “我想买一套50平方米至60平方米的小户型自己住，目前能够承受的单价仅为7000元每平方米，现在房子越来越贵了，而价格适中的中小户型已经几乎没有了。以目前的趋势来看，房价估计还得涨，但即便是现在的房价，我也已经买不起了。”在北京春季房展会上，某事业单位工作的王先生无奈地说。

　　这从一组房价数据中就可以看出端倪。据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月预计开盘的40个项目中开盘均价已经达到了24150元/平方米，相比3月已经开盘的项目2 1 1 3 0元/平 方 米 继 续 上 涨14 .3%。五环内继续突破3万元，房价继续暴涨。

　　北京的情况并非个案，21世纪不动产上海门店工作人员告诉记者，房东跳价之初，未能立即获得市场支持。但随着买家心理预期转变，跳价已逐渐能被接受，有相当一部分购房者加入“追涨”行列中。

　　记者了解到，自3月下旬以来，部分城市包括新房和二手房在内，成交量快速放大，其背后，是消费者担心调控失效，房价将加快上涨，因而仓促入市。这种恐慌性情绪在蔓延。与此同时，由于房价的持续飙升，部分购房者已无力购房，无奈转向观望。

　　预判

　　更严厉的新一轮调控政策或将出台

　　面对持续“高烧”的房价，接受《经济参考报》记者采访的业内外人士普遍认为，当前，房价过快上涨将逼迫更严厉的调控政策出台。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说，目前楼市可谓高烧不退，价格依然坚挺，成交量也居高不下，可以说部分城市房价过快上涨的势头并没有得到有效遏制，这显然不是决策层所乐见的。但是这并不能说明政府的调控是失效或者失败的。之所以效果不太理想，一是在政策执行和落实上有偏差，这方面地方政府和金融机构难辞其咎；二是在数轮调控之后，房地产开发商应对调控或者反调控的能力和经验也在增强。

　　陈国强认为，从长期来看，遏制房价过快上涨的有效途径还是要着眼于增加供给，释放需求。近期，住建部、国土部等部委纷纷表态将进一步出台调控措施，这是很有必要的，因为政策随着市场的变化而加以调整，不过其效果仍有待观察。

　　光大证券房地产分析师翁非玉认为，抑制房价过快上涨、保障民生的政策还没有出完，后面的政策可能主要集中在土地等行政调控、信贷等方面。4月至5月是一个重要的时期，如果4月至5月房价继续大幅上涨，不排除5月至6月间政府出台比较强硬的抑制政策。

　　国泰君安房地产分析师孙建平也认为，以北京、杭州、上海等一线城市代表的房价恢复快速上涨，进而拉动全国房价普涨，将使得行业自身量价调整时间窗口加速到来，同时也必将迫使政策走向更加严厉。

　　对于可能出台的调控政策，上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时分析说，新一轮调控箭已上弦，五项政策可能出台。

　　第一，完善房产税。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息，暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时，暂且先在个别高房价城市试点完善房产税，主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴；

　　第二，进一步紧缩二套房贷，对于多套住宅首付比重还可能会进一步提高，贷款利率可能进一步提高，部分银行将按1.1倍征收；

　　第三，经营性用地出让方式将进行调整，综合评标法将进行推广，招标方式所占比重将增加，但不会全面否定挂牌和拍卖的方式；

　　第四，土地增值税将严格征收，尤其是对开发企业，也可能涉及二手房交易环节；

　　第五，对于少数高房价城市，将限购多套住房，尤其是对在本地没有工作、没有纳税记录、没有居住证的外地人，极有可能以行政干预方式限制购买多套(比如二套以上)住宅。 (来源：经济参考报)