“资深”炒房人加速离场 担忧走势刺激期房交易

插图/陈彬

　　政策前景不明 期房买卖火热 目前房价超出心理盈利预期———

　　“价格涨得都让我不好意思了。”房产买了一年，收益便翻了一倍，而且还在涨，张先生决定迅速卖房。在当前房地产市场一片“欣欣向荣”的景象下，似乎没有多少人看空楼市未来走势。然而《广厦时代》经过多日的调查发现，自3月中旬以来，原本在京城楼市成交中属于“非主流”的期房买卖突然开始活跃，期房房源的涌现也于近期达到了一个小高峰。而在这一现象后面，我们看到的是一些炒房人转身离去的背影。

　　●市场发现：期房交易 价格普遍低于市场

　　一直想在百子湾区域买房的徐先生已经去看房多次了，但屡屡失败的经历让他对百子湾市场的火爆有了充分认识。房源的稀少、价格的快速攀升，使他不得不忙于四处打听房源。近日，在几个房地产网站，徐先生意外发现了为数不少的低价房源——说是低价，因为这些房源价格不仅低于区域一手楼盘的价格，甚至也低于区域二手房销售的均价，而这些房子有一个共同的特征，那就是都属于“期房”。

　　以一居室为例，美利山一套42平方米的一居（期房）挂出价格仅为90万元，均价为21000多元/平方米，而取得房产证的同小区同类房屋，挂牌价已经达到了110万元；而在旁边的金都心语，一套56平方米的酒店式公寓其报价为99万元，折合均价仅为17000多元/平方米。

　　而在《广厦时代》随后的调查中发现，市场上类似的“期房出售”现象非常火爆：远洋沁山水、太阳星城、首城国际……这些新房市场上一房难求的热点楼盘，都在以一天数套甚至十几套的速度出现在期房买卖市场上。尽管其报价从两万元到三万多元跨度非常大，但比起房源周边在售的楼盘来，价格仍普遍偏低。

　　是什么让这些期房业主迫不及待地售出自己的房子呢？

　　●现身说法：

　　收益翻番 炒房人“见好就收”？

　　市场人士指出，由于期房买卖本身并不受法律保护，我们无法从官方的渠道得知这一部分交易能占到市场多少份额，但可以肯定的一点是，目前卖房套现的炒房人，无疑都从去年初以来的房价升浪中大赚了一笔。

　　该人士举出了2008年的热销楼盘远洋沁山水作例子。“最早买到该项目的一批购房者，购买价格仅在12000多元，到现在仅一年多的时间里，这个项目在二手市场的价格已接近3万元。即使期房售价低于二手房均价，比当初购买的价格翻一番也是没问题的。”

　　一位购有多套房产的人士表示，去年至今房价上涨之快，不仅超过了2007年的疯狂幅度，也超过了自己的想象。“我原本想把房子多拿一段时间，等房产证下来再卖，但是从现在情况来看，将来房价走势不确定性太大，为了保证收益安全，还是见好就收吧！”

　　●业内观点：担忧未来走势 刺激期房交易

　　按照留下的电话，我们联系了多位期房的业主，其中有些人表示自己公司需要资金周转所以卖房，有的表示自己股市被套需要资金，但更多的人则表示，自己买房就是为了投资，卖房则是为了套现。

　　那么为什么不等房产证下来再卖，而要进行颇具风险的期房交易呢？面对这个问题，多数受访对象均没有给出正面回答，只有一位姓黄的业主表示，自己现在卖房是因为觉得房价已经达到了一个阶段性的高点，觉得“现在卖房合适”。

　　“其实从3月中旬之后，期房的交易就开始上涨，并在目前达到了一个小高峰。而究其原因，还是在于现在已购房人群对政策以及市场走向的担心”中原三级市场部研究总监张大伟说。

　　这种担心并非杞人忧天。从4月初开始，多家中央级媒体连续发表评论，对高房价以及背后的制度问题进行痛批，并预测中央将出台政策对现有的土地出让政策进行改革，以对现在的高房价进行釜底抽薪。尽管该消息尚未得到证实，但在购房民众中间已经产生了很大影响。近期在北京一些郊区的开发商已经开始转变态度，抓紧开盘销售。业内人士表示，开发商的预期尚且如此，那么对市场动向极为敏感的炒房者就更可想见了。

　　●律师观点：期房交易有风险 应尽量规避

　　法律专家认为，虽然目前出现了一些辅助交易的保险措施，如公证、抵押购房合同等，但还没有一种能有效确保期房交易过程不出意外，尤其是在现在房价变动加剧的时候，由此引发的法律问题就更易发生。

　　泰和泰(北京)律师事务所贺鹏律师表示，在法律实践中，围绕期房转让产生的纠纷最常见的是卖房人毁约造成原协议无法履行。“现在北京房地产价格变化很快，而期房转让从签协议到实际过户可能间隔两、三年的时间，这期间可能产生很大的变数。一些卖房人因为房价上涨，甘愿承担违约责任毁约，这给买房人造成的损失不仅是经济上的，而且还有机会成本的损失。”

　　此外，贺鹏律师提醒，不少购房人想用多交定金的方式加大卖方的违约成本，以确保转让协议的执行，这种方式虽然有一定作用，但其在加大买方经济压力的同时，却具有一定的局限性。“按照法律规定，定金不得超过合同标的额的20%,也就是说，购买100万元的房产，即使买方在签订转让协议时交付了50万元的房款，其作为定金的部分最高也不能超过20万元，多出的30万元只能算预付款。如果产生纠纷，30万元的部分卖家是不会双倍返还的。”

　　着急卖房 办房产证怎样“加急”？

　　随着越来越多投资人需要转让房产，如何更快拿到房产证成为许多业主关心的问题。在一些中介公司，“加急办理房产证”俨然已成为了热门业务：这些公司表示只要支付他们一笔加急费用（一般是2000元-5000元不等），他们可以找人帮你“加急”办理房产证，能比正常程序节省3个月甚至更多的时间。

　　办房产证也送钱得托关系？带着对这种说法的疑问，我们拨打了北京市住建委的电话，工作人员表示，在办理房产证的过程中，并没有所谓“加急费”这样一项收费。实际上，只要购房人房产具备办理房产证的条件，购房人自己带齐所需资料就可以在相应的房屋产权管理机构办理。

　　据了解，目前北京市办房产证速度最快的是丰台区和海淀区，均已经可以做到“当天即时发证”；而朝阳区的发证大厅从去年底，已经开始周六不休息，将领证时间从10个工作日改为1个工作日。此外，预计5月份西城区、东城区、崇文区和宣武区均会改为当天发出房屋产权证。本版文/卫东