银行有“曲线救房”对策 二套房贷仍有空子可钻

　　4月18日，晶报记者曾在房地产二手市场暗访了解情况，证实二套房贷业务确是“上有政策下有对策”，二套房首付仍可办三成。昨天，记者以买房者的身份就二套房贷向深圳多家银行咨询有关事宜时发现，大多数银行都表示这两天正在召开相关会议以确定二套房贷实施政策，并将严格按照国家新政的规定执行。不过记者发现，其中仍有不少空子可钻，有人将房产评估价做高以降低首付；有人则将消费贷款用于购买房产；还有无房户同时购买多套住房，分别向不同的银行申请房贷，均可享一套房的优惠政策……

　　□银行说法

　　二套房三成首付不容易办

　　二套房贷正在收紧

　　昨天，农业银行信贷部有关负责人在接受记者采访时表示：“现在二套房贷业务已经收得很紧了，四大银行完全按照国家政策执行，首付5成，利率上调到1.1倍，而且首套房还要求购买者在深圳缴税或购买社保1年以上，才可申请。文件是4月19日下达的，但却要从4月16日起执行，现在很麻烦，手头很多客户的单都做不了！”

　　随后，记者又以普通买房人的身份分别暗访了交通银行、宁波银行、上海银行、广州银行、平安银行、东亚银行和邮政储蓄等7家银行，得到的反馈均是“执行国家政策，二套房3成首付做不了”。

　　“我们上午正紧急召集员工开会，具体的实施办法下午就能定下来，我再给你回话。”宁波银行信贷部经理对记者说，就在昨天上午，该行的二套房首付仍可付3成，且对二套房面积在90平米以下的没有要求一定要5成。昨天下午2点45分左右，该经理给记者回电表示：“政策定了，按照国家政策执行，二套房首付提高至5成。”

　　广州银行的工作人员则告诉记者：“现在政策不明朗，广州银行深圳分行暂时也没有审批权，因此我们个人贷款的所有业务均暂不受理。”

　　中国银行等数家银行客服人员均表示目前仍在接受房贷申请，但审批更加严格。

　　第三套房贷款暂未叫停

　　至于是否在深圳叫停第三套房贷款，各银行的答复是：“等总行通知”。

　　有业内人士表示，从深圳房地产市场特点看，目前深圳在全国属于房价过高、上涨过快的地区，深圳土地供应也有限，完全符合有关条件。但到昨天，深圳未有银行表示会暂停第三套房放贷。中国银行的客服人员表示，目前总行还没有关于停办第三套房贷款的文件下达，客户可咨询所在地区的按揭行贷款部并进行申请。

　　交通银行的客服人员则称，目前客户仍然可以申请办理第三套房贷款，是否能通过审批就不能确定。此外，不管是刚刚进驻深圳的各城市商行还是外资银行均表示，将会在银监会的指引下执行房贷服务，但是否叫停深圳的第三套房贷款则没有说法。

　　理财产品将成银行主业

　　兴业银行一位客户经理介绍，该行于今年年初开始，减少了客户经理的住房贷款任务。他说，在银行做此调整之前，行里不少同事的住房贷款客户量已经有所减少。不过，由于客户经理既吸引客户存款，同时还发放贷款并为客户提供理财服务，仅住房贷款量的减少不会对自己的业绩带来太大影响。

　　随后，记者从多家银行分别了解到，“拉房贷”目前可能暂时淡出客户经理的首要工作任务，而销售理财产品成为不少客户行程的业务重点。

　　对策1

　　常住不足1年

　　也可获房贷

　　根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。但昨天记者在暗访时，多家银行均表示，只要在深圳工作并能提供社保缴费证明，即使不满1年，仍可申请贷款。

　　在暗访过程中，记者以“家里人刚到深圳工作半年，还没有1年纳税证明，但有几个月的社保”，询问各银行是否可办理贷款。交通银行深南中路支行工作人员对记者说：“只要有社保就可以，新政策还没执行。”而平安银行、深发展也对记者表示“对这条暂时没要求”。

　　对策2

　　无房者买多套房

　　可享一套房优惠

　　采访中，有业内人士向记者透露，目前国家的新政仍存在漏洞，如果一个购房人要同时买5套房，且他名下目前无房产记录，他可以同时分别向5家不同的银行申请贷款。因为各银行间的联网信息会滞后大约两个月，同时申请的话，各银行间看不到该申请人是否还向其它银行申请了贷款，都会以首套住宅的标准和优惠政策向其发放贷款。也就是说，该购房者可以这种方式逃避高利率和高首付。

　　该业内人士的话在采访中得到印证。采访中，记者向一些银行咨询“若要逃避高首付和高利率，可否以自己无房亲朋的名义，由他们同时申请几套房的房贷，从而获得一定的利率优惠”。宁波银行信贷部经理对记者说，如果是同时操作，是可以申请下来的。而上海银行信贷部工作人员告诉记者，只要征信系统中没有显示你的亲友有贷款记录，都可以算是首套，可以享受相关优惠，因为银行联网信息有滞后。

　　对策3

　　有银行可首付四成

　　在记者采访的7家银行中，4家银行的二套房首付均为5成，利率全部上浮为不低于基准利率的1.1倍。但仍有银行以低首付和低利率优惠来吸引客户。

　　东亚银行、邮政储蓄和平安银行首付均只需付4成，平安银行信贷部二套房负责人对记者说：“虽然现在是4成，但总行肯定也会在近期上调二套首付。”

　　在利率方面，交通银行和邮政储蓄执行基准利率不上浮，东亚银行则执行基准利率的1.05倍。

　　就在记者表示“遗憾没有申请到二套房3成首付”时，东亚银行一信贷部工作人员对记者说：“你的动作慢了点，如果是4月20日都还来得及赶上3成。”据其透露，只要是4月20日前提交申请的客户，他们都已赶在4月20日当天下班前完成了审批，“主要以电脑打印的时间为准，只要是通知前审批的，都可以按旧的政策执行”。

　　此外，该工作人员还向记者表示，虽然现在按照新的政策，二套房交4成首付，但为吸引客户，他们在利率上也比其它银行有优惠。“其他银行都是上调基准利率1.1倍，但我们只上调至1.05倍。”不过该优惠政策只限于购房者购买的二套房为一手期房，若为二手楼则审批手续比较严格。

　　对策4

　　拔高评估价消化贷款成数

　　昨天有市民报料称，为了抵消首付提高的调控政策影响，一些房地产评估公司可以将100万的房子评估提高到120万甚至更高，变相化解了首付的提高。

　　就此记者昨日致电某房地产评估公司，称想抵押位于福华路的一处85平方米的房产，请该公司进行评估定价。

　　该公司一位自称姓杨的先生接听了记者电话。记者声称“中介在售的类似楼盘均价1.8万元/平方米”，是否能帮助评到高于1.8万元/平方米的价格时，对方回答“看你找什么银行贷了”。在提供了房产相关信息后，杨先生答复可评估到与地产中介开出的销售价同等的价格，如果找小银行贷款，还可以将评估价格上浮至1.95万元/平方米以上。杨先生表示：“只出评估报告，不负责向银行申请贷款的业务。报告审核应该能通过。”

　　记者随后从一位银行从业人员处了解到，在该行内部评估系统中，该房产的评估价仅为1.6万元/平方米。

　　据了解，不少房地产评估公司均与银行建立长期合作关系，形成彼此的“双赢”局面。“过高或过低的价格都不合适”，一位房地产评估师说，根据房屋的实际情况，在银行的风险系数和客户的期望值间寻找一个平衡点，是一门“学问”。一套具备装修精美、楼层朝向良好等有利条件的房产，将其评估价相应提高10%以内，不会给审核贷款带来太大问题，“而在这10%以内，是1%还是10%，就得看找什么银行了。”

　　就职于某房产评估公司的客户经理陈先生向记者抱怨，很多客户不能接受公司为自己房产评出的价格，客户经理被质疑、甚至被骂的情况时有发生。“评估价永远不能与成交价相比，”陈先生表示，评估价仅为市场价70%的情况是很正常的，不少客户以房屋赠送面积、可扩建、带学位等为由，希望提高房屋评估价格，以高房价抵押房产申请银行贷款。

　　某评估公司负责人表示，近期购房人的减少不会对公司业务带来影响。“我们有对公业务、旧城改造项目、地铁业务等，二手房买卖只是其中的一部分。”他表示不可能为了吸引客户而开具高价评估报告。

　　对策5

　　其它贷款绕道入楼市

　　银行睁一只眼闭一只眼

　　一位银行客户经理对记者说，房贷紧缩，并不意味着买房者“贷款无门”。打着申请经营性物业贷款的幌子，部分中小企业主实际上却将贷款用于投资房产，对此，银行也是睁一只眼闭一只眼。

　　“贷款审核通过放出后，用于什么用途我们也很难控制”。该经理表示，“只要拥有法人营业执照，小个体户也可以申请这个贷款”，该客户经理表示经营性物业贷款在扶持中小企业发展的同时，其实也扶持了不少投资客的成长。

　　消费贷款解“燃眉之急”

　　正规房贷渠道无法贷款，其它渠道呢？有银行业内人士向记者透露，眼下房贷风声渐紧，就有购房者打起了消费贷款的主意。

　　个人消费贷款用途很广，主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款（不包含房贷），包括耐用品消费等消费性个人贷款，一般以借款人本人或第三人所有的依法有权处分的住房作抵押。目前银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向，但还款年限较短，一般为3—5年。

　　“曾经有个客户要换房，抵押原来的房产用于支付新房的首付，但因二套房新政出台，客户原来准备的首付不够，该客户就表示要求申请装修贷款，他将手中的房屋抵押给商业银行，银行按照房产评估值的7折以内提供消费贷款，在贷款获得审批后，银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。”

　　该业内人士说，但实际情况是，该装修公司与客户早就达成了协议，客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款，用于支付房贷，最终还是银行解了客户房贷的“燃眉之急”。

　　刷信用卡减轻首付压力

　　今年4月在深圳湾购买二套房的王先生因当时首付不够，刷信用卡支付了一定比例的首付，信用卡的钱再分期支付给银行。对此，银行业内人士表示，用这样的方式的确可减轻一定的首付压力。问题并不在于购房的首付比例是多少，关键在于以何种方式支付。如果炒房者用信用卡分摊首付比例，比如说，政策要求二套房至少首付五成，那么，炒房者若信用额度高，就可刷卡透支其中的一到两成，这样一来，自己实际支付的钱就会低于政策要求。

　　□相关新闻

　　房地产整治延至6月30日

　　晶报讯（记者 游细平）昨日，市规划和国土资源委员会部署深圳房地产市场监管工作，决定将今年年初已开展的房地产市场秩序专项整治工作延长到6月30日。

　　昨天该委专门召开会议，要求加强房地产市场信息实时监测，做好房地产预警系统的分析预报工作，严格落实2010年度住房建设实施计划，进一步加快商品房用地、保障性住房用地的供应步伐，增加住房有效供应。同时进一步开展房地产市场秩序专项整治工作，依法严肃查处炒卖房号、赚取差价、发布虚假信息和未经核实的信息、未按要求实行购房实名制、擅自变更购房者姓名等各类违法违规行为，规范房地产市场秩序。