新政狙击炒房客 影响显现需时日开发商更趋谨慎

　　新政解读

　　步步紧逼、环环相扣

　　系列新政从各个环节抑制炒房者的购房需求。“史上最严厉调控”成为这次新政的专属称谓。而纵观调控触及的每个环节，从购房、到持有、到交易，环环紧扣。现实出房价从“抑制”向“压制”的方向转变。

　　购房环节：首付政策、按揭优惠

　　房贷新政要求，二套房按揭贷款首付比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

　　“9•27”的影响犹在眼前。上一轮房价下跌，正是由于“二套房贷首付4成、利率1．1倍”新规之后。2008年11月1日“首套房首付20％、利率7折、契税减免”政策出台，随后房价疯涨。而此番二套房首付提高至五成，是否将成为楼市拐点？有专家认为，新政对楼价的影响毫无疑问，尤其是对成交量的影响将立竿见影。但对价格的长期影响会如何，还待观望。

　　虽然多数银行还未执行二套房贷首付五成的规定，但是银行资金收紧的趋势明显。多家银行暂停住房按揭贷款业务，静观其变。

　　专家认为，第三套房若真被停贷，对广州的房地产市场也不会产生太大冲击。合富辉煌的首席分析师黎文江表示，从房产中介的统计数据来看，广州购买第三套房的比例总体在15％以下，说明纯粹的投机客和投资客比例不特别高。

　　持有环节：呼吁房产持有税应出台

　　税收调控的风声近日越传越烈。有关个人住宅消费税等涉及房地产市场的有关税种被频传将出台。

　　近日频传重庆特别房产消费税方案获批；上海可能试行征收房产保有税；济南或率先实施二手房交易个税按交易差额的两成收取。

　　虽然重庆传闻被证伪，业界专家学者表示，开征“房产消费税”存在一定不合理性，而“房产持有税”则应加快出台。实际上，在重庆提出“房产消费税”方案之初，就有不少专家表示获批可能性不大。但现在看来，只有在房产持有环节征税才可能对楼市起到真正调控。

　　交易环节：优惠取消加快税收

　　在房贷新政出台后，广州楼市开始出现恐慌性“抛售潮”。中介人士透露，在炒房客最爱的天河区珠江新城板块，放盘量较以往增加一成，更有炒房客自愿降价10％出售。

　　有分析认为，除了以往所使用的金融手段外，政府还提出了加快研究税收方面的政策，这就给人们留下了想象的空间。但也有观点认为，要控制中国的楼市价格居高不下的问题并不在于如何推行新的政策，关键是如何加强执行现有的政策。吴旦颖

　　换房需求被误伤换房客如何应对

　　二套房贷新政出台，在打击炒房客的同时，也对众多改善型换房买家产生了不利影响。除了首付款更多外，对于换房人士而言，基准利率提高比首付款五成造成的压力更大。以一笔100万元20年期房贷为例，按照国务院最新基准利率1．1倍计算，还款总额达1793616元，而以往最优惠7折利率时，总还款额为1474666元，相比之下买家要多出近32万；新政策下每月还款额度为7473．4元，比7折优惠时要多出1329元。

　　有些买家尽管已经付清首套房贷款，有意再购买改善型单位，但按照银行目前确认拥有物业套数的手法，只要曾经有过按揭记录的，都要算物业数额。对于这类买家来说，即使有心再买套房子自住，也无可避免地受到二套房贷新政的打击，增加了购房成本。

　　针对1．1倍利率带来的额外还款负担，专业人士建议，可采取尽量多付首付款，减少房贷额度的方法。事实上，新政出台后已有部分资金实力雄厚的换房客改为选择一次性付款，以避开新政影响。此外，由于目前公积金贷款并未按二套房贷新政所定的1．1倍利率，依照广州市公积金中心现行规定，只要符合相关条件，就可申请公积金贷款。业内专家建议，换房置业买家可采取商业贷款和公积金贷款组合贷款方式，也能在一定程度上降低额外支付的利息。李广军

　　楼价会否应声而落？

　　一系列“超乎想象”的新政，让像脱缰野马一样狂飙的楼价脚步放缓。阳光家缘的数据显示，广州全市一手房网签均价4月16日高达11695元／平方米，次日便跌破万元大关，降至9757元／平方米；18日更是一下滑落到8914元／平方米，是为一个月来广州房价最低点。

　　价格反应迅速，但就这番新政出台后，能否对抑制房价起到中长期的效果，各方专家的看法并不统一。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬判断，新政将会起到立竿见影的作用，4月底到5月份，广州楼市成交量会急速下跌，将会有30％的萎缩，然后随着政策消化逐步回升，但还需等到7月份才能看到房价有真正明显下降。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认同可能存在“假跌”的情况，在他看来，广州新建商品住房十区均价将从目前的万元以上回落到9000元／平方米的价位。专家韩世同表示，楼市未来将有一定下跌空间。这次出台的二套房贷新政后果可能极为严重，必然导致成交进一步萎缩，甚至可能最终导致房价快速下降，甚至崩盘。

　　“再次收紧二套房贷，房价拐点实质性出现。”地产评论员邓浩志认为。但此次新政推出前，开发商普遍有所不少现金来作准备，和2007年“9•27”的猝不及防不同，不一定像2008年那样，楼价马上一泻千里，需要进一步观察影响深度。吴旦颖