来源：大洋网-信息时报
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| 首付五成新政实施后，二手房买卖成为“钻空子”的首选 |
广州楼市规避房贷新政怪招百出
提醒：大多方法存在风险或会带来纠纷，买家出手要三思
专题撰文 信息时报记者 马向新 邹捷 钟俊峰 项仙娥 张健 实习生 王聪
专题摄影 信息时报记者 陆明杰（除注明外）
号称“史上最严”的“二套房首付50%政策”房产新政出台已经两周，在贷款审批日趋严格的情况下，广州楼市“应运而生”了诸多规避的“新办法”。
上周末，记者走访了城中多个楼盘和二手中介，发现中介们会根据买家和房源的情况，推荐用他人姓名买房的“土办法”、利用公积金贷款的政策空档、求助于中小银行甚至是“金融公司”等办法。但记者实地咨询发现，这些层出不穷的“新办法”中，不但对买家资金实力等都有一定要求，而且还可能造成买家损失或带来纠纷，未必都可取，需要三思而后行。
一手房五成首付没商量
陈先生在接受记者采访时，“赌咒发誓”地说自己不是炒房客。他告诉记者，他和妻子现在住在海珠区的单位宿舍，几年前他在增城买了一套房，当时主要因为开发商与单位有合作，房价很实惠；而且也能让资产保值。
但再过几个月，陈先生就要当爸爸了，住在单位宿舍孩子很难入户，所以想在海珠区买套房子。然而房产新政下，他就必须付五成首付。陈先生说，他在增城的房子市值不过五六十万元，而且还在供，当初只给了十来万元首付。但海珠区的房子均价已过1.5万元/平方米，房龄老的也要1万元/平方米左右。一套两房一厅的房子最少也要五六十万元，就算卖了原来的房子也凑不够首付。
首付动辄七八十万
事实上，陈先生这种的情况并不鲜见。对于这些“就差钱”的“改善型住房”购买者，以往神通广大的开发商、地产中介，还能为他们提供“首付担保”，或者用其他手段来规避政策吗？记者为此在广州各中心城区进行了深入调查。
记者调查发现，无论是新政出台前就在售的，还是将在五一小长假开盘的一手房，楼盘销售们都表示，目前只能严格执行国家新的房产新政。
上周日，记者来到位于荔湾区滘口地铁站附近的逸彩新世界朗逸廷时发现，来看房的市民三三两两的，远没有地铁五号线刚开通时的热闹。记者以买家的身份咨询后得知，该楼盘的两房小户型单位已售罄，剩下的最小户型也要90多平方米。目前该楼盘开价1.5万~1.6万元/平方米，二套房买家不掏出七八十万元根本买不下了。
在与楼盘销售人员攀谈中，记者自称已贷款买过一套房，不知再买是否要付五成。销售人员表示，只要家庭成员内有购买记录，无论贷款与否都算是二套房。随后记者又表示，现有房产还有升值潜力，不想仓促出手，不知可否少付一成首付。这位销售人员明确表示，按揭审批都由银行负责，银行批下来多少就是多少，他们也没有其他办法。
“银行批多少就是多少”
相隔不远的荔江美筑五一期间才正式开售，但销售人员明确表示只能办四大行按揭，严格执行国家规定。据了解，该楼盘初步定价为1.3万~1.5万元/平方米，最小户型也超过80平方米。
白云区的情况也基本相同。在已经上市的大型楼盘岭南湾畔，记者了解到，该楼盘高层洋房均价已达1.7万元/平方米，一套80平方米的房子要130万元，付五成首付就是65万元。当记者提出自己已有一套房，但不够钱给五成首付时，售楼小姐表示无能为力。“现在银行都严格按国家规定来执行，第二套房首付一定要五成以上。”
一手房的首付为什么卡得这么严？天河区万科天河御品的销售王先生一语道了破天机：一手楼的价格都在网上公示了，不可能像二手房那样，通过一些“操作”让银行评估价高于实际售价，以便从银行多贷款，变相降低首付。“过于离谱的评估价，在网上公示很容易被看出问题。现在一手楼都很透明，要按政策来。听说6月以后，二手房也要这样网签了，也很难再使用操作评估价格的手法了。”
二手房规避方法虽多
公积金贷款最靠谱 另类借贷风险最大
相较于一手房的“没商量”，如果按揭购买的二套房是二手房，可操作空间就大了许多。有资深中介就向记者推荐了一些操作办法。当然，随着政策力度的加大和具体实施细节的落实，操作难度也在日益增大。
方法1 公积金贷款能贷七成
成功率最高 但放款慢易被卖家拒绝
如果第二套房买的是二手房，目前能顺理成章贷款只给三成首付的方法就是用公积金贷款，但前提是第一套房没用公积金贷款。
据了解，目前广州公积金贷款还没有出台执行二套房五成首付新政的规定，如果之前购房没有动用过公积金贷款，买第二套房、三套房时申请使用公积金贷款仍可享受首付最低三成，利率为公积金贷款利率3.87%（5~30年期）。
在天河区棠下，满堂红中介黄小姐询问记者是否有广州户口，住房公积金是否半年以上没有动用过。在得到记者肯定的答复后，她很高兴地告诉记者，“你可以申请用住房公积金贷款啊，可以三成首付，不过一人最多贷到50万，两人80万。我们一直都建议首次置业的客人不要动用公积金贷款，因为如果用的是商业贷款，二次置业时再动用公积金贷款就可以依然享受到三成首付，而且利率也不会调高。”黄小姐告诉记者，即使是外地户口，只要公积金交了一年以上也可以办下来，一般10个工作日就能有答复。
条件：
1.第一套房按揭为商业贷款
2.公积金半年没动用过
3.房子总价不超过80万元
缺点：
申请和放款时间比商业贷款时间长，可能遭卖家拒绝
方法2 操作银行评估价多贷少付
以往中介杀手锏 房价太高渐难操作
二手房的实际交易价由买卖双方议定，这一价格与决定贷款额的银行评估价可能存在一定差距，一些二手房中介通过操作银行评估价，以便让买家少给首付，这是以往较为常见的方法。天河区棠下世王地产中介邓先生在接受记者咨询时，就说可以通过调高房产评估价的方式，从银行贷出更多款额，以弥补首付的不足。
记者以二套房买家的身份向邓先生咨询一套要价100万元的二手房时，表示只够钱给30万元的首付。邓先生就向记者详细解释说，如果把房子的银行评估价操作到140万元，五成也能贷出70万元，记者就要给30万元，即实际上只给三成首付就能把房子买下来。
对于这种方式，合富置业和裕丰地产等中介也都提到，但均表示现在不太容易操作了，“因为现在的房价都普遍高到相当价位，银行为了防止不良贷款，都不会给你那么大的操作空间。在一两年前，这种方法还比较容易实现，现在有点难了。”合富置业的刘先生说，比如骏景花园这边的二手房价平均都已经飙在1.3万元/平方米了，现在能帮你评估到1.2万/平方米就已经很不错了。
对于记者的情况，满堂红的中介黄小姐则给了调低银行评估价的“逆向操作方式”。也就是说，把银行评估价“操作”到60万元，这样记者手上的30万元就正好是五成首付。但这种情况下，买家必须跟卖主协商好，通过其他方式补齐剩余的实际款额。中介黄小姐表示，这样做最难的是如何跟卖家协商出一个大家都能接受余款支付方式。但她认为关键是要卖主相信你能承担另外40万的款项，她建议可以使用第一套小居室再去抵押获得新贷款。“所以你的工作单位，收入情况等资料会变得比较重要，经济能力的验证是为了避免不良贷款。同样的，这样的资料即使是帮你去中小银行抓空隙争取三成首付的时候，也会很重要，毕竟在这个风口浪尖上，就连按揭公司以前的垫付一两成的业务，现在都不容易帮忙申请了。”
方法
调高评估价
评估价高于房价，从银行多贷款，买家少给首付。
调低评估价
评估价低于房价，让手头现金与五成首付相符，另想办法付余款。
缺点
实际房价太高，操作空间已经很小。
要获得卖家信任，协商出其他支付余款的方法，不太容易。
方法3 无担保小额贷款
最多能贷50万元 小户型补零头首选
在海珠区滨江东路，记者以二套房买家身份向一位合富置业中介咨询一套小户型房源。这套面积40多平方的单身公寓开价约60万元，中介何先生说，这是滨江路投资型买家最中意的户型，此前一直断货，近来受新政冲击，市面货源才多了起来。
当记者表示有意投资但拿不出五成首付时，中介推荐说可以通过申请小额贷款凑足首付余款。“付三成是给18万元左右，五成就是30万元，相差10多万元而已。”何先生给记者算了一笔账。他建议说，如果只是差10多万元这样的“零头”，完全可以去申请一些商业银行的无担保小额贷款。他说，他一位近日确定买二套房的客户，因新政出台面临十多万元的资金缺口，现在也正在申请银行小额贷款。“办理方便，放贷速度也比较快。”正说着，何先生立马打开网页替记者搜索一些商业银行的小额贷款产品，如渣打、花旗（北京、上海）、邮政储蓄银行等银行都有无担保小额贷款服务，不过申请条件和贷款的额度都各不相同。
记者随后从多家银行了解到，目前确实有银行提供个人消费小额贷款服务。这些无需资产担保的小额贷款，贷款额度一般在5000元~50万元不等。各银行的申请门槛各不相同，有的只要求申请人有稳定工作，工资在3000元以上，有一定工作年限，而申请资料一般都包括身份证、户口本、单位工作证明、收入证明、银行流水账等。这类贷款的年限比较短，一般都要在四五年内还清，平均年利率在8%左右。而且，这类贷款要求申请人有稳定职业，一般来说比较适合公务员、大型企业工作人员、教师等职业的人士，个体经营者较难申请。实际上，这类贷款因为无需担保、无需抵押，确实适合本身就正在供房、养车、无实业资产的白领一族。
但由于这类贷款服务的本意是要为客户补充个人大宗消费的资金不足，比如装修、结婚、出国留学等，所以贷款额度有限，对于买房来说只能算是“九牛一毛”。不过，力荐记者去尝试小额贷款的中介何先生说，对于买小户型又差那么点零头的人来说，这倒算是个不错的方法，“其实就像办了张高额度的信用卡，每个月分期付款嘛。”
条件：有稳定工作，工资3000元以上，有一定工作年限
适宜：公务员、大型企业工作人员、教师等职业的人群，至于个体经营者较难申请。
缺点：
1.贷款额度较低，在5000元~50万元之间
2.还款时间短，四五年内要还清
3.利息较房贷利率高，平均年利率在8%左右
方法4 向中小银行“抢闸”贷款
一旦突然实施新政 买家就要“顶硬上”
上周末，在合富置业西村店，记者以一名买家身份与中介聊了起来。“我已经购买了一套40多平米的小户型，想在富力桃园再买一套大点的房子。”得知记者的购房意向后，中介热情地向记者推荐了富力桃园的多套二手房。 “一期的均价在一万二（/平方米）左右，二期也在一万二、一万三（/平方米）左右。”中介介绍，富力桃园一套80平方米的二手房总价大约在100万元左右，按二套房的5成首付，一共要交约50万元。
“但我只有40万元左右，付不起五成首付。”记者遗憾地表示，目前手头上不够现金，而且暂时不想将第一套房卖掉折现，问中介有没有解决办法。见记者真心想买，中介犹豫了一会儿，先是询问记者是否考虑购买总价在70~80万元左右、户型稍小的房子。记者表示只想购买80平方米以上的房子后，中介就表示可以想想其他办法。“如今四大国有银行首付肯定不能少于五成了，但我们可以试试别的。”中介说要先打两个电话问问在银行的朋友。不一会儿，中介打完电话，信心十足地过来告诉记者：“可以搞定，四成甚至三成都可以。”中介说，通过广东发展银行和广州银行等本地或外资银行可以实现二套房四成首付。他说刚刚有客户也是买二套房，用这种方法只付了近三成的首付，“这叫上有政策，下有对策。”
对此，记者接触过的天河区合富置业的中介刘先生则建议最好不要钻这个空子。因为在申请按揭的过程中，一旦中小银行开始执行新政，二套房买家就只能按五成首付贷款，不够钱也骑虎难下了。“即使审批下来了，只要中小银行开始执行五成首付新政策，空子也可能白钻了。”刘先生称。
果然，至记者截稿时，上周六上还声称能从中小银行争取低于五成首付的两位天河区的中介，都致电记者称，最新消息是中小银行也开始执行新政策了，所以没有办法再帮忙抓空隙了。
方法5 向“金融公司”抵押借款
借10万年息6万 分分钟有亏无赚
“近来不少短线炒家离场，价格又降了，适合抄底。”在珠江新城一国际公寓附近的中介机构，中介机构店长罗先生向记者推荐该社区的小户型公寓。他向记者例举不少短线炒家仅仅接盘半年多就赚了七八万元的故事，表示说近来由于新政冲击市场，珠江新城楼盘有降价趋势，正适合低价接盘，过阵子等涨价再放出去小赚一笔。
当记者表示现金流周转不过来时，他便就推荐记者尝试到私人放贷公司抵押其他物业借钱。他说，珠江新城内就有不少“金融公司”做的就是这类私人放贷生意，不少私企老板为了周转资金都会去抵押汽车、房产物业，拆借资金。而且，这些放贷公司能提供的贷款额度相当高，一般都可以提供客户抵押的资产价值七八成左右的贷款。
但记者了解到，这些“金融公司”的利息相当高，一般以月利率来计算，月息在3%~10%不等，还款年限设置都比较短，要求在半年至一年内还清的居多。如果借个10万元来买房，按月息5%计算，一年下来利息都要6万元左右。一年下来房子升值的钱，分分钟都跟利息差不多，加上买房的税费、中介费，极有可能有亏无赚。
方法6 借他人名义贷款
出现纠纷难维权 转名过户也要成本
这种手法在受访的大部分中介公司都被建议过。“你的女朋友没有买过房的话，为什么不用她的名义去贷款？然后结婚了，你再花上50元，就可以在房产证上加一个你的名字，效果不是一样的么？”满堂红、世王和合富置业等中介都推荐了类似的方法。
石牌的瀚信地产还提出让没在广州买房打算的外地亲戚帮忙去贷款，“这种亲戚一般要在广州工作过1年以上，有纳税证明。亲戚买下房子后，然后再去公证，把买卖、收租等代理权交给你，而房产证也放在你这里。”对于这种建议，其他中介则表示不建议，因为以后万一出现什么纠纷很难处理，而且房产证是业主的权利证明，如果是署名为他人的证，在遇到关系业主重要权利的时候会很麻烦。
此外，因为二套房“以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位”为认定标准，因而中原地产的物业顾问金先生认为有一种规避二套房的方法值得参考，例如某成年人B将第一套房子的户主转移给父母，那么当他再次购房时，“家庭”的认定概念并不能将其视为第二套房。
三套房贷款 除非前两套房在外地 否则无计可施
在三套房不放贷的问题上，所有中介都表示，那是没有任何办法帮忙的了。“房管局还未联网，异地购三套房或可定性为首套”，“我在家乡有两套房，在广州买第三套能否贷到款呢”？
在环市西路一家房产中介，记者试探着问中介人员。一名中介人员表示“这个还不太能确定。要看房管部门是否已联网。”他表示，新政刚刚实施，房管部门应该还没有联网，虽然有些银行已经停止放第三套贷款，但若查不到在家乡的房产，在广州购买则可以定性为第一套住房，只需要付三至四成的首付。而若查明是第三套房产，则可以通过找“四大银行外的小银行”来放贷，只需要支付六成的首付。
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