存量房贷遭遇加息 投机客出货潮隐现

　　存量房贷遭遇加息 投机客出货潮隐现

　　■本报记者 张一鸣

　　酝酿加息

　　一则中国银行调整存量房贷款利率的消息让众多已购房人陷入焦虑之中。

　　上周五，中国银行在其网站上宣布将调整存量房的房贷利率，首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别提高至基准利率的0．85倍、1．1倍和1．2倍。

　　如果此举正式实施，将大幅增加已购房人的还款压力。中国银行北京分行的客服人员证实，近2天咨询电话中询问存量房贷款利率调整的人数量大增。

　　据知情人士透露，中国银行在北京、上海等一线城市的存量房贷款业务占据较大市场分额，调整贷款利率将影响到大量的已购房人。

　　链家地产分析师张月给记者算了一笔账，以商业贷款100万元、贷款年限30年算，按照现在的利率，从7折调整为8．5折后月还款金额从4865元增加到5398元，每月多还533元。对大多普通已购房人，每月多出的这部分支出并不是一笔小数。

　　北京凯胜经略资金担保机构总经理康胜在接受中国经济时报记者采访时指出，中国银行作为大型国有控股银行，出台的这一系列举措可以看成是对近期国家一系列宏观调控政策的响应。

　　在他看来，未来包括工行、建行、农行在内的其它国有商业银行可能会跟进，但股份制银行或许不会很快跟进。

　　本报记者致电工行、建行、农行的客服电话，客服人员均表示，并没有接到任何调整存量房贷款利率的通知。

　　提前还贷

　　“看到这个消息后，我马上查看购房合同，在合同中并没有看到明确说会调整7折利率的消息。”何先生2009年通过中国银行北京分行办理购房按揭贷款，他关注到合同中的一条规定：“合同履行期间，如遇国家利率调整或计息方式变更，乙方无需通知甲方，本合同项下贷款利息和计息方法按国家有关规定做相应调整。”

　　何担心，中国银行调整存量房贷款利率就属于计息方式变更中的一种，未来将因此每月多偿还银行更多利息。“2009年房价已经很高，大部分在北京买第一套房的人都要向银行大量借贷，调整利率后将大大增加我们的还款压力。”

　　迫于即将增加的还款数额，越来越多已买房人萌生提前还贷的念头。

　　“2006年我通过北京银行办理购房的按揭贷款，已经将还款年限从20年改为15年，还款方式变成还利息较少的等额本金。”姚小姐告诉记者，2009年银行通知她去修改贷款利率，从8．5折调整到7折，她就打消了提前还款的念头。但最近得知银行即将提高利率的消息后，又开始筹划着提前还贷。

　　同样通过北京银行办理购房按揭贷款的张先生向记者证实，2009年北京银行通知他前去签订了一个补充协议，每月还款金额减少了近200元。“如果不是现在的房子面积太小，还要买第二套房，我也会提前还贷。”

　　本报记者在采访中发现，人们并不愿意承担被调高后的利率，这些人大多在2007年前购房，月还款金额相对较小。

　　张月认为，存量房贷款利率调整后，一些依靠银行贷款购买多套房产的投机客持有成本将大幅增加，但对于全资购房的已买房人影响不大，他们多数倾向于长期持有，并通过出租获得稳定收益。

　　增加供给

　　事实上，每一次的利率调整都会导致部分买房人提前还贷。但相比首次置业者，受到冲击最大的将是持有多套房产的投机投资客们，一些人迫于还款压力不得不出手套现。

　　对于中国银行率先提高存量房贷款利率，齐凡并不觉得意外。“现在一项接一项的金融方面调控组合拳都是指向楼市中的投机性购房需求。”

　　事实上，相比第一套住房，第二套、第三套及以上住房的持有者因此承受的还款压力将更大。中国银行在其网站上公布的信息表明，二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别被提高至基准利率1．1倍和1．2倍。

　　“上述举措对房地产市场中的增量影响不大，但会增加已进场投资客的持有成本，或将促使拥有多套房产的投资客尽早出货。”康胜认为，这将有利于增加房地产市场中的供给量，抑制不合理的投机需求，“将有利于实现国家宏观调控的目标”。

　　依据21世纪不动产的监测数据，北京、上海、深圳等一线城市中二套以上的客户已占到五成以上。21世纪不动产分析师齐凡指出，如果政策得到全面推行，将促使大量存量房进入市场，缓解之前供不应求的局面。

　　在他看来，如果仅仅为了调控房地产市场，短期内央行不会加息，“政府还有很多精确调控房地产市场的手段，比如提高开发商的自有资金比率，征收房产税等。”

　　齐凡对此表示赞同，她同样认为，加息并不是只针对房地产行业的调控，而应该是为了平衡宏观经济的走势而应用的一项政策。