北京二手房源登记量猛增 首套房售出再购算首套

　　本报讯 （记者张家齐）北京颁布购房新政之后，二手房交易明显收缩，而房源却较去年大幅上涨。据荧灿地产数据显示，五一期间北京二手房源量比去年五一上涨了45%，环比平时周末上涨了32%。

　　据荧灿地产方庄店业务员付燕燕介绍，五一当天，不少房主改变了出游计划，专门拿出一天时间到处给中介公司报房源。“以前是每天给房主打好几个电话约看房，现在是每天接好几个房主电话催我卖房。”付燕燕告诉记者，刚刚过去的清明，房主都借扫墓之名不肯让人看房，捂房惜售，但是五一，房主的态度180度大转弯。昨天一天，该店共接到登记房源的电话40余个，而平时的周末也只有十几个。

　　房地产交易管理网数据显示，截止到本月3日，北京二手房住宅存量达到了31276套，环比4月1日时的25511套上涨了约23%。

　　4月中旬以后本应是传统的租赁淡季,但今年五一，很多打算购房者转为租房。

　　据北京中原三级市场研究部调查显示租赁房源相比4月上半月下降了8.5%。而看房的需求则明显上涨。特别是在劳动节小长假期间，在4月份登记购房人群中，有12.5%选择了弃购租房，期待房价能够大降。预计5月份的租赁市场有可能出现异于常年的旺季，量、价有可能上涨。

　　首套房售出再购仍算首套

　　4月30日，北京出台了贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，被称为“京十二条”，业内则称之为史上最严厉的楼市调控政策。新政公布了数日，本报接到不少读者关于新政一些细则的咨询问题。记者采访了相关主管部门和北京房地产业协会副秘书长陈志，对于新政涉及居民购房的一些问题进行解答。

　　限购措施

　　【房贷限制】 新政规定，严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。同时，要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房发放贷款。

　　据规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　问：市民赵先生此前有一套全款购买的房屋。他咨询，二套房、三套房如何认定？是按照以前是否办过房贷来计算，还是按照实际拥有的房屋计算？

　　答：二套房、三套房的认定，依据的将是“认房不认贷”，按照家庭目前实际拥有的房屋计算。简单地说，就是如果一个家庭目前拥有1套住房，再购房就是第二套。拥有2套，再购房就是第三套。而不是以使用过多少次贷款来计算。即便以前是全款购买的房屋，只要目前还在自己名下的，再购房就算二套房。

　　问：读者周先生家中目前自己有一套住房，但想“以小换大”，将目前的这套住房卖掉，再购买一套大一点的住房。他询问，如果已经将自己所有的房屋卖掉，是否可以算首套房？

　　答：如果已将自己的房屋卖出，那么该家庭名下没有房产登记，再购房将属于首套房。

　　问：读者彭先生询问，新政中对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。他计划购买首套自住房，但套型建筑面积在90平方米以下。他是否能享受到首付两成，以及利率等优惠政策？

　　答：目前对于信贷政策的具体实施细则，银行方面还没有出台。但应该还是会支持自住性购房的需求，90平米以下的首套房应该还将执行优惠的贷款政策。

　　问：市民秦女士询问，目前二套房公积金贷款的首付比例为不低于四成，比商贷要低。公积金贷款是否也将调整？

　　答：目前住建部正在研究制订公积金贷款的实施细则，对于二套房及以上的公积金贷款政策将进行调整。公积金贷款方面北京公积金管理中心将坚决贯彻执行住建部和北京市的相关要求。

　　【套数限制】 新政中采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　问：读者张先生询问，北京规定的“同一家庭限新购一套商品住房”，以前购买的房产是否算在其中，还是从政策出台之后再新购的才算？

　　答：从5月1日起，每个家庭只能再买一套商品住房。过去有多少套住房，因为政策中并未表述，因此将不计入内。而且只限购一套新房，即包括一手房，也包括二手房。

　　问：市民王女士询问，如果原先已经有两套住房，那么还能不能再买？

　　答：可以新购买一套商品住房，但将无法办理贷款，只能全款购买。而且只限购一套。

　　问：市民卢女士原本有一套两居室的房屋，她的儿子打算近期结婚，打算购置婚房，但儿子的户口和老两口在一起。她担心如果儿子买了新房后，她的家庭的购房额度已经用掉，自己想再新换一套大一点的住房，就不允许了。

　　答：“同一家庭”是指一对夫妻及其未成年子女。对于改善性需求，新政也并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚，孩子可以先分户出去，就不再属于同一家庭。孩子和父母都能各自再购买一套商品住房。

　　问：外地人在京购房，是否也要按照只能新购一套商品房的规定？

　　答：外地人如果在京购房，也将执行该规定。

　　问：如果违反了限购的规定买到住房，会对所购房屋造成什么影响？

　　答：将无法办理房屋买卖的网上签约，最终也无法办下房产证。对于提供虚假信息骗购住房的，将承担相应法律责任。此外，房管部门如果发现购房者骗购，会将其行为通报给相关贷款机构。这意味着如果骗购，银行方面也会留下购房者的不良记录，将来如果再办理贷款等，就将无法享受优惠政策。

　　问：读者刘先生是内蒙古人，在北京工作了10个月，并按规定纳税。他询问自己购房是否能办下贷款？

　　答：非京籍居民购房，将严格限定在1年的纳税和社保缴纳证明。未满1年的无法判别属于自住性需求还是投机性的行为，因此只能说对不起了，肯定无法办理贷款。

　　本组稿件/本报记者 马力