广州楼市整体看跌 业内指7月现拐点降幅或达20%

　　广州楼市整体看跌 业内预期7月可能将现拐点降幅或达20%

　　4月30日，北京出台了楼市新政的相关细则，其中包括严格执行三套房不予放贷、同一家庭只能新购买一套商品房等。从北京的细则来看，从严抑制部分购房需求即便是改善型购房需求、控制信贷以防楼市引起的金融风险等措施都同中央保持一致。而广州国土资源部相关负责人也表示，广州的地方新政将在五一后出台。

　　不可否认的是，从广州市场来看，在“三少一高”（货少、人少、钱少、价高）的形势下，一手住宅市场可能在经过3个月左右的短期高位盘整后价格回落。近期市场走空迹象已非常明显，不过在亚运停工以及市区新增供应不足的局面下，中心城区价格的回落空间相对有限。□信息时报记者 罗莎琳

　　楼价 降价成共识郊区会跌市区难降

　　今年五一期间，广州楼市总体表现平淡。业内人士认为，五一后广州楼价趋势向下，至于什么时候才会明显降价，还要看广州出台什么样的地方调控政策；同时，各个开发商的资金实力不同，他们也将根据自身情况来调整策略。

　　何时拐？7月还是10月？

　　有地产人士认为，广州楼市成交量在五一后将持续下滑，楼市拐点或在7月显现。中原地产项目总经理黄韬表示，五一期间，广州绝大多数开发商的价格还是比较坚挺，目前观望的不仅是买家，开发商同样也是一种拿不准市场的心态，“随着买家继续观望，五一后开发商可能会扩大降价幅度和范围，预计今年7月将是楼市拐点。”

　　但地产专家喻海文则认为，五一后的广州楼价还将保持平稳，短期不会有明显的价格松动。因为根据市场情况来看，今年广州楼市的总体供货量不足，尤其是亚运停工，更让可销售的货源有限，而买家的购买需求虽然暂时压制，但仍处于旺盛状态。他同时预计，可能在十一后价格才会有所下降。

　　降多少？5%还是20%？

　　今年广州五一楼市量价齐降，黄金周变成“泡影”。业内人士普遍认为，广州五一后楼价将下跌一定幅度。

　　著名房地产专家谢逸枫认为，今年4月14日～5月4日，随着新“国四条”和新“国十一条”的执行和落实，市场已是观望成风，投资客撤离市场痕迹越来越明显，靠刚性需求卖房的市场成为开发商重要的客户对象，也意味着开发商将进入一个新资金链考验期。广州三个“地王”的收回和开发商“抱团”合作同盟关系破裂，将上演开发商的价格促销大战。而今年五一后，广州地方政府将出台配套细则政策，如果比“京十一条”和国务院政策更加严厉，尤其是停止三套房贷以及上调房地产项目资本金到35%，开发商将倒下一大片。如此一来，五一后房价整体将下降20%～30%。

　　而黄韬则认为，开发商去年销售都超额完成，资金实力雄厚的开发商不会因为政策一出来就立刻调价，五一出现折扣优惠的只有少部分开发商，而且这种折扣不应看成降价，而是黄金周期间正常的促销手段。因此他表示，广州楼价肯定会降，但幅度在5%～10%之间。同时，市区楼盘降价的空间不大，郊区楼盘调价会拉低整体价格。喻海文也表示，价格调整只是微调，幅度不会很大，毕竟相对北京上海等城市，广州楼价从一开始就比较理性。信息时报记者 罗莎琳

　　成交量 总体悲观　除非楼盘“以价换量”

　　二套房贷新政对成交量的影响立竿见影。某网房产根据阳光家缘网数据统计显示，5月1日～3日广州全市网签257套，与2009年五一3天全市网签1244套相比，成交量同比下降79.3%。

　　对此，满堂红研究部高级经理周峰表示，5月整个月的一手成交量将比4月缩减四成，二手成交量则缩减三成。6月的情况估计跟5月差不多，但环比可能还要再减一成。7月会出现短暂回暖，主要是累积客户可能会逐渐入市，另外，7月应该有一些发展商开始做降价促销，拉动成交量有所回升。可以说，5月的市场情况最为悲观，因为买家都等着降价，但开发商和业主都不肯降。

　　黄韬表示，新政的效果在成交量上是最为直接的反应。就目前情况来看，成交量已低得见底，之后的成交量会慢慢有所回升，但总体上还是以“低”为主调。如果成交量要快速上涨，需要开发商“以价换量”。如果开发商能在短时间内快速降价，那么成交量就会快速回升。

　　信息时报记者 张金娜

　　政策 传广州细则已出炉　着重保障房

　　继“国4条”、“国11条”等政策之后，还将会有哪些楼市调控新政出台？在记者采访过程中，业内专家认为，节前的一轮调控已起到一定的作用，但不排除节后会有更严厉的政策出台。

　　年中央行可能加息

　　从5月10日起，央行上调存款准备金率0.5个百分点，这是今年第三次上调，大型金融机构法定存款准备金率将达17%。

　　本次存款准备率意外上调，多数分析人士就此预测，原本应于4月发生的加息可能会延后到至少7月。谢逸枫认为，中国式加息信号早已开始警告，尤其是部分商行提高二套利率，等于变相加息。随着CPI不断上升，通胀预期压力强烈加剧。从4月通胀指标升0.4%来看，通胀的进一步压力将迫使央行在年中加息。

　　有分析师表示，频繁上调存款准备金率和央票的发行，表明国内经济正处于过热局面，预计年内加息将成为必然。申银万国高级宏观经济分析师李慧勇表示，加息已到了势在必行的阶段。

　　传广州新政细则已出台

　　此前，广州市国土房管局明确表示，广州市的地方新政将在五一后出台。有消息称，《广州市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是“国十条”广州细则，已在广州市政府常务会议讨论并原则通过，五一后将向社会公布。

　　据其报道，“国十条”广州细则会着重通过加大保障住房供应和加强房地产销售行为监管等方面内容，包括进一步加强和改进住房保障，重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破，促进住房一、二、三级市场的均衡发展；严肃查处囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为，全力抓好今年保障性住房建设任务的落实。

　　有专家分析，估计随着新政的落地，开发商会急于出货，加上二次房贷对换房族的影响，二手放盘量可能会继续上升，买家的观望情绪会日益浓厚。

　　信息时报记者 徐凤

　　二手楼市 业主主动降价　节后量价齐跌

　　今年五一期间，部分一手楼开发商已扩大促销幅度，那么二手楼市情况如何？地产人士表示，在一手楼的带动下，二手楼市的价格也在逐渐放松，同时，二手楼房源也在新政策的触动下增多不少。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，广州新政细则一日不出，观望气氛就一日不消。据悉，现在入市的主要还是不受政策影响的首次置业者和豪宅类客户，其它类型的置业者都在等待广州版细则出台。在新政影响下，五一后的二手楼市成交量仍将比较低迷；价格方面，五一已有开发商进行促销，这对二手楼市的业主产生示范效应，放盘价也会慢慢松动。

　　肖文晓认为，老城区的二手楼价抗跌性会强一点，一来出租回报不错，二来有教育资源优势。而以投资客为主的板块楼价下跌空间会大一些，典型的代表就是珠江新城，如果是早几年买入的业主，即使现在的房价下跌30%，一样有利可图。

　　记者日前巡盘时也了解到，珠江新城的二手房业主率先打破僵局，不仅放盘量明显增多，甚至有业主降价抛售手中房产。在满堂红珠江新城分店，一套173平方米的星汇园，新政前价格为330万元，4月底业主主动降价10万元。而另一套星汇园129平方米的二手房，新政前业主要求价格2万元/平方米，目前价格降至1.5万元/平方米。

　　而学位二手楼价格则依然坚挺。记者在淘金路附近的二手中介了解到，附近的楼梯楼二手交易价已过万元，如麓苑路和淘金路20多年老房子价格1.1万元/平方米，而淘金家园、华侨乐园等电梯房价格高达1.8万元/平方米。同时，越秀区的北京路、水荫路等地的老房价格也已过万元。

　　信息时报记者 罗莎琳