北京土地新政进入“试验期” 考验开发商资金流

　　根据热点土地防止出现高价地政策，中服地块已经拆分为四块地在8月采用投标的方式入市。刘斌/CFP

　　进入5月，北京市国土局调整的土地“招拍挂”新政策已经体现在入市土地中，弱化价格因素的综合评标，不设评标委员会的暗标方式以及限制房价的“中小套型”土地出让模式将迎来政策落地的市场检验。

　　有业内人士以及开发商对于土地新政抑制地王以及高价地的作用表示肯定，但也认为这是房价高企时期的“特殊政策”，市场效果如何，在实践中的技术操作有怎样的问题，都是新政进入试验期备受关注的焦点。

　　组合拳掐准高价咽喉

　　今年5月，市国土局下的北京市土地整理储备中心公示了入市的20宗地块。除去自去年7月就已经挂牌的顺义区木林镇唐指山村北旅游项目用地，以及今年8月12日才进行投标的朝阳CBD地区12宗核心土地，实际上在5月正式入市的土地为18宗。

　　这18宗土地八成位于房山、顺义、大兴、通州等郊区。值得期待的是，4月16日北京市国土局公布的抑制高地价的政策将体现在5月土地市场。据记者了解，18宗土地中，8宗采用了招标出让方式，其中包括综合评标以及暗标方式。此外，3块低价商品房土地因为首批执行限价政策的土地在本月入市。

　　根据招拍挂公告，已经有两块地明确“配建限价中小套型商品房”，分别是顺义区马坡居住（西侧）项目用地，整体建筑规模25.61万平方米，配建建筑面积5万平方米的“限价中小套型商品房”；昌平区北七家工业区配套住宅项目，用地整体建筑规模23.47万平方米，3万平方米住宅建筑面积将用于建设限价中小套型普通商品住房；而房山区长阳镇起步区6号地居住项目建筑规模为23.95万平方米，均为“限价中小套型商品住房”。记者统计，此次出让土地中，限价中小套型的建筑规模为31.95万平方米。这类土地今后的户型产品为单套住房建筑面积90平方米以下的占70%以上，最大单套面积不超过120平方米。

　　至此，“综合评标”、“暗标”、“限房价”的土地出让组合拳集中5月出击。接受采访的业内人士以及开发商均认为，从此次土地新政的出拳套路上来看，均打在了高价地的“七寸”之上。

　　在8宗招标出让土地中，将体现综合评标方式，土地价格占比将从50%降低至25%，而对于付款进度、开发建设周期、企业资信、业绩、财务状况的评标，使得此前“单科成绩优异的”评选方式，变为评选“三好生”。而招标方式中，还将尝试不设评标委员会的“暗标”方式，即开发商一次报价，价高者得。仅有的一次投标机会也将遏制不理性的价格竞争。

　　对于限价中小套型土地的入市，其销售最高限价均已经体现在招拍挂文件中，国土局也明确表示未来将写在土地出让合同中，为强制限价，开发商拿地后，今后销售可以低卖，但不得超过最高限价。

　　此外，根据热点土地防止出现高价地政策，中服地块已经拆分为四块地在8月采用投标的方式入市。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，针对业内一直诟病的高地价问题，新的土地出让方式都掐准了高价地产生的咽喉，特殊时期的特殊政策将起到明显的效果。而中原地产市场研究部总监张大伟也表示，在这种土地出让政策中，“地王”再难出现。

　　开发商微妙的拿地心态

　　实际上，此轮土地出让政策的调整并不是单一政策，而是伴随着信贷政策的调整，以及国家对市场购房者的限制政策入市的。在微妙的房地产大势下，开发商的拿地心态也正在微妙着。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，随着政策的出台，购房者观望情绪出现，开发商的拿地热情也会很快降温了。李文杰表示，交易量的下降加上金融政策中货币供给有回归常态的趋势，使得开发商的预期现金流变得紧张，不敢贸然拿地了。

　　北京华业地产副总陈云峰表示，目前土地供应量对于市场需求来讲仍然不够大，开发商没有太多资本挑肥拣瘦，在拿地心态上不会影响多少。但是根据新的土地出让方式，对于成本的核算控制是开发商们需要着重考虑的问题。比如“中小套型”带有限价政策，开发商会仔细核算地价成本。

　　据记者了解，在挂牌出让的中小套型土地中，房山长阳镇用地最高销售限价为1.25万元/平方米，而昌平北七家的最高销售限价为1.35万元/平方米。而目前这两个地区的商品房售价约在1.5万元/平方米。

　　陈云峰表示，如此类限价的土地，加上税费以及建安成本约每平米3000元-4000元，考虑到今后的利润，根据明确的限价，拿地前要核算精细成本，开发商会对此类地块有所顾及。

　　此外，对于此次土地新政的变革，有开发商认为对自己存在利好。一位一直等待某土地入市的开发商对记者表示，土地新政中出现了综合评标，有利于其拿地。据此开发商介绍，其一直等待某区域的土地入市，打造城市综合体，由于此前有类似的成功项目，在与该区域相关部门沟通时，相关部门十分欢迎该开发商“入场”。之后其多次接洽的结果是，在土地出让条件中设门槛，该开发商曾坦言“为其量身定做一套标准”，加大其拿到该地块的机会。但“综合评标”方式出现后，更注重对与开发商在价格之外的综合能力的评判，这使得其拿地的几率更大。

　　该开发商表示，这样的土地出让方式，具备一定的科学性。部分优质土地，有明确的功能定位，政策支持有足够能力的开发商开发也符合政策初衷。

　　“土地试验”细节待解

　　“新的土地出让方式可以控制地王的出现，但是人为因素可能是今后产生问题的环节”，中原地产市场研究总监张大伟道出的是业内对土地出让方式改革后的普遍担心。

　　国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也表示，实际上此前采用的拍卖土地方式就是为了体现公平原则，而采用综合评标之后，剔除人为因素，保证公正性是重点。对于投标方、评标专家、以及评标后、中标以及未中标结果都应该给予明确公示。

　　一位开发商表示，由具体的评标方案可见，主观因素还是比较强的。

　　根据公示的此次入市的配建设“中小套型”的昌平区北七家工业区配套住宅项目用地招标公告，评标将分两个阶段进行。第一阶段主要评估和比较投标人的财务及资信，占30分，得分低于15分不能进入第二阶段的评标。在第二阶段中，投标价款总额占25分；项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明占20分；企业资质、开发业绩或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模与经营性用地出让合同的履约情况占20分；综合印象占5分。

　　对于“综合评标”的操作细节，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠对记者表示，综合评标委员会由专家组成，北京市人事局以及发改委有自己的专家库。为保证评标公平公正，评标专家将从专家库中由电脑随机抽取，且在评标前10分钟才能抽取。评标现场屏蔽手机信号，全程录像做证据，并邀公证及纪检监察人员监督。

　　此外，业内仍对土地出让中设定的合理价格区间等细节存疑虑。

　　4月26日，北京市房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)用地现场竞价流拍。这是北京市暂停热点土地出让、发布土地出让新政之后，首幅进入市场出让的住宅用地，试点了限地价的政策。据悉，共有9家开发商参与现场拍卖，30分钟之后，现场最新报价达到2.04亿元，其对应的楼面地价4718元/平方米已经超出了拍卖前限定的4700元/平方米的楼面地价，拍卖被中止。

　　一位开发商表示，参与竞拍的开发商并不知晓楼面地价4700元/平方米的“限价”，因此才出现了现场竞价过高导致“流拍”的局面。

　　该开发商表示，评标和拍卖中设置的“合理价格区间”目前看来还是很难透彻理解，怎样制定，多少合理都是他们未知的。土地新政需要在本月正式实践后才检验到结果，引起相关部门修正细节。

　　本报记者 张晓蕊