住宅投资资金流向猜想：投资可能流向商住(图)

　　北京出台住宅“限购令”后，商住楼、商铺或将成为投资客转移的领域。 本报记者 李飞 摄

　　“史上最严厉的调控政策”在北京落地了：一户只能新购一套商品住房；90平米以上首套住房和二套房贷款首付比例提高；暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　4月30日，北京楼市新政细则出台。多位业内人士认为，这一“组合拳”将对市场上的投资、投机客起到明显的抑制作用。中原地产分析认为，目前市场上有40%的购房者为投资、投机客，而其中更是有90%投资客选择了贷款方式；停止向第三套房及以上房放贷，将抑制占市场10%左右的贷款购买多套房的投资投机客。与此同时，中原地产分析认为，新政还将对占据二手房市场35%的外地购房人群产生影响。而当在北京住宅市场的投资受到限制后，投资资金将何去何从？

　　猜想1：投资客转战燕郊？

　　业界认为，在燕郊买房多为自住型，且租售比达1：1200、投资价值受制约

　　燕郊房价突破万元。2009年以来，燕郊房价上涨成为北京大板块楼市的显著变化之一。而当北京住宅投资受限制后，燕郊等周边区域会不会成为投资资金的一大出口？

　　记者从燕郊一家在售楼盘了解到，由于地处河北，燕郊买房不受北京“一户一房”新政限制。但银行收紧第三套房的信贷政策则是一样的。“现在对第三套房都是拒贷。”该售楼员告诉记者，项目目前在售的70到130平米一至三居，从4月下旬以来销售“还算平稳”。因为主要是刚性需求者购房，第二套、第三套购房的很少。

　　记者也从燕郊另一楼盘证实：北京“一户新购一房”的政策不适用燕郊，但第三套房贷款确实已经叫停，全款买房则不受限制。4月下旬，该楼盘刚有5栋楼开盘，涵盖一至三居，均价1万元/平米。对于目前的销售状况，这位售楼员透露说，项目也受到北京新政的影响，现在买房人也比以前少了，“一天只有几套的成交量”。毕竟，新政之后，“首付的门槛高了，有些人就买不起房了。”

　　业内人士看来，在燕郊买房的多是自住型需求，投资资金暂时不会涌入燕郊。世联地产北京公司总经理李岩就认为，燕郊等周边区域多以自住包括休闲度假使用，目前看不到投资潜力。

　　和北京不同，燕郊租赁市场供应远大于需求。有调查显示，燕郊租赁房源年空置期都要超过3个月，而北京的租赁空置期仅在20天左右。根据北京中原三级市场调查数据显示，燕郊租售比已达到1：1200，靠租金回收买房成本需要100年时间。

　　李岩还表示，燕郊房价的上涨主要是受通州价格挤压作用。而在新政的打压下，通州房价已经出现下跌，燕郊房价的涨势也将受到抑制，投资价值更受到制约。

　　北京房地产业协会副秘书长陈志也认为，部分购房需求转向外围不是没有可能，但相对于投资北京的吸引力，投资外流只是暂时的、非主流的。

　　猜想2：投资资金流向商住楼？

　　商业立项项目不受新政限制。有开发商称，市场消化新政后，或迎来商住楼投资契机

　　在北京有关“同一购房家庭只能新购一套商品住房”的有关通知中，规定了“商品住房包括新建商品住宅和存量住房。”

　　众所周知，除了名正言顺的商品住宅外，北京还有不少商业或办公立项的房子实际上是以“住宅”的面目销售的，即习惯上所称的“商住楼”。这部分商品房受不受新政限制，会不会成为新政的受益者？

　　“我们现在没开盘，也没得到通知，商业立项的项目究竟受不受新政限制。”合生世界村负责人这样对记者说。据了解，该楼盘有不少40年商业立项的房子以LOFT产品面市。而当记者以购房人名义致电售楼处时，售楼员以肯定无疑的口气说，项目不受“一户一房”新政限制，项目二期马上开盘，即将推出352套LOFT，目前客户积累已有3000多组。这位售楼员还表示，想买几套都可以，“我们现在这种产品最适合客户投资”。

　　记者也从50年综合立项的金贸中心了解到，由于新政刚出，项目尚未感受到有住宅市场的资金转移而来。相反，受整个宏观调控影响，楼盘感受到一些冷清，“原来每天来电来访量有100多组，现在只有二三十组。”该项目负责人告诉记者，目前影响销售的因素主要是购房者对整个大势的信心，一部分是由于首付和贷款利息上浮后遭遇资金瓶颈，但还没遇到“一户一房”限制的问题。对于后市，这位负责人表示，在市场不断消化新政后，或许会迎来商住楼接纳投资资金的契机。

　　在多位开发商眼中，“一户一房”是否限制商业立项的房子还是一个悬而未决或者不能肯定的问题。然而也有办公立项的项目已经遇到新政限制。朝阳区一50年办公立项项目负责人就对记者表示，项目在销售签约过程中已经受到“一户新购一房”的政策限制。

　　多位开发商呼吁，政府应明确商住楼在不在“一户一房”限制之列，并应一视同仁。

　　猜想3：投资资金流向小产权房？

　　叫停、处理风头正紧，小产权房很难从北京住宅新政中获益

　　陈志在接受记者采访时表示，“一户一房”的新政应包括一切可以在市场上合法销售的房子。

　　而在“合法”的前提之外，北京周边依然有大量小产权房在顽强地生存。小产权房又会成为投资新宠儿吗？

　　就在本周，北京关于小产权房的一条新闻吸引了不少人的眼球。5月4日，针对北京怀柔区杨宋镇出售集体土地建房一案，国土资源部有关人士表示，叫停违法建设，责令停止销售，同时对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地。有关人士还介绍称，国务院此前已做出部署，要求所有在建及在手的小产权房必须全部停建和停售。

　　在世联地产北京公司总经理李岩看来，新一轮的调控政策覆盖面广，环环相扣，已经是尽可能地不留空子。

　　“买了就能住，万一小产权房真的能转正那就赚了。这是小产权房购买人的典型心态。”陈志认为，看上小产权房的使用价值是购买人的主要出发点，出于投资乃至炒房目的买小产权房的人少之又少，如果有，更接近一种“赌博心态”，赌的是未来法不责众。

　　而当现在政府部门不断释放全面喊停小产权房的时候，新投资小产权房的风险太大，“乡政府能建小产权房，区政府、市政府更有能力管。”业内人士认为，小产权房很难从北京住宅新政中获益。

　　猜想4：投资资金转向商铺？

　　商业投资准入门槛及专业度比住宅高得多，目前只见咨询量增加

　　住宅市场受新政影响自不待言，以商铺为代表的商业地产会迎来一个“高温”市场？

　　记者从东四环某在售商铺项目了解到，4月下旬以来，部分原来关注住宅的买房人开始咨询商铺行情，但成交量尚未见明显变化。

　　关注多了，但成交尚未见明显利好，是不少商业项目感受到的市场变化。中原地产有关人士也透露，新政出台后，尚未见到资金流向商业地产的明显案例。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝也表示，对住宅市场投资的抑制不等于对商业地产的鼓励。在业内人士看来，由来已久的政策客观上并不鼓励资金流向商业地产，如首付比例50%，十年的贷款期限，上浮10%的利率。之所以更多的投资资金涌向住宅，形成商住倒挂的一个重要原因，就是投资商业地产不受鼓励。杨乐渝同时表示，对于不少普通投资者而言，投资商业地产风险更大。对住宅投资的限制可能会有限地促进对商业地产的投资，但不会很明显。

　　杨乐渝同时表示，很多炒房者本身很有资金实力，投机资金不用考虑贷款，仍有可能变相地进入住宅市场。

　　中原地产策划师胡兴华则不看好投资住宅的资金会大规模向商业地产转移。“商业投资的准入门槛及专业度比住宅高得多。”

　　本版采写/本报记者 张旭