北京“经转商”只能上市交易 过户或计入新购房

　　昨天，市住建委关于“同名转方式只适用于2008年4月11日以后签约的经适房”的补充通知，意味着自5月4日起，本轮“经转商”潮里的“同名转”方式已经叫停，经适房必须通过上市交易的方式，才能完成所有产权的转换。

　　本轮“经转商”必须上市

　　根据住建委对于已购经适房上市出售的规定，已购经适房家庭，只有在取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，方可以按市场价格上市出售。也就是说，能够在最近新政出台后办理“经转商”的房主，必须在2005年4月11日(含)前就拥有了契税完税凭证或房屋所有权证。

　　而根据昨天市住建委《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，“同名转方式只适用于2008年4月11日以后签约的经适房”，意味着本轮的“经转商”出售中，“同名转”方式已被叫停，产权人只能通过上市交易完成转换。

　　和“同名转”不同，在税费缴纳上，通过上市交易方式完成“经转商”，除了按照最低过户指导价格缴纳10%的综合地价款外，还要缴纳一定额度的房屋契税，140平方米以下税率为1.5%，140平方米以上税率为3%。

　　“同名转”办理至少4年后

　　根据市住建委的补充通知，2008年4月11日以后签订购房合同的已购经适房家庭取得契税完税凭证或者房产证五年后，产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价(即指导价格)差的70%补交土地收益款后取得商品房产权。

　　记者大概估算了一下，即使按照2008年4月12日签订经适房购房合同计算，到收房、入住、拿到房产证，至少也要一年左右时间，再等到房产证满五年，就得到2014年的下半年。也就是说，2008年4月11日以后购房的经适房房主，要在4年后才符合补充通知里的转商条件，可以办理“同名转”业务。

　　境外籍受让需完税证明

　　移居美国的张先生，昨天风风火火地赶回北京，想把母亲户头上的一套53平方米的经适房，通过“经转商”变更到自己名下，却在朝阳区房屋登记大厅被告知无法办理。

　　相关工作人员解释，根据最新政策规定，境外法人、组织、个人为“经转商”受让方的，房屋应通过涉外安全审批，但作为受让方，个人必须拥有1年以上的本市纳税证明，才能去申请涉外安全审批。

　　过户经适房可能计入新购房

　　根据“京11条”的最新规定，同一家庭自5月1日起只能在本市新购买一套商品住房，包含新房和二手房。那么，如果将经适房交易到配偶或自己未成年子女的名下，是否计入家庭新购房范围，被限制再买商品房呢？

　　一位业内专家告诉记者，在经适房转商的认定上，有可能被计入新购房。但该专家建议，以实际是否增加房产为标准，更为人性化。也就是说，如果产权人是在同一家庭内部进行“经转商”，从家庭持有房屋数量看，经适房转成商品房后，家庭内部从权属上仍然只有一套房，那就应该允许再买一套房，满足改善需求。如果产权人是将经适房卖给另外一个家庭，那么，对于购买了经适房的家庭来说，就增加了一套持有房屋，根据新政的规定，相当于新购了一套商品房，应该被划入“限购”范围。赵莹莹