温州炒房团进军二三线城市 民资或参股台湾银行

温州炒房团出击的几个代表性地区。

　　温州炒房团一直没闲着

　　2009年7-10月，山西煤改拉锯战浙商完败，热炒山西煤矿的温州投资客陆续从山西撤退，辗转到杭州、上海，国外则进入迪拜、澳洲等地。同年12月，热钱从杭州退出，聚集三亚，三亚房价“疯涨”。目前，已有部分“散户”从上海、海南撤离，进军二三线城市。

　　 “GDP都已经是10%的增长了，如果你的资产没涨10%，那说明你OUT了！”对于房地产业的宏观调控，温州炒房团成员周女士颇不以为然。

　　 “投资就是投机(多吉)，在温州话里面，投资、投机都是一个发音啊！”温州市中小企业促进协会会长周德文强调说。

　　 炒房资金、民间借贷、实业投资共同组成的温州资本，正在潜行全国各地房地产市场。形成了温州炒房团的几大势力。通过观察这几股势力在这轮楼市新政中的表现，也就能大致观测出新政在各地的落实情况。

　　 远走新疆

　　 “我正在新疆伊犁看房子，后天去昆明，我们这个团共有21个客户。”5月13日，温州平阳人郑先生在电话里对记者表示，目前伊犁期房均价3000元，由于伊犁到乌鲁木齐的铁路新近修通，这个中亚口岸城市的房地产业预计将迎来新一轮行情。

　　 郑先生这次伊犁之行，先由在当地经商的老乡考察伊犁及近郊霍城、霍尔果斯等地楼盘，打听了价格、地段、环境等，最后签了55套，还谈了一个三星级宾馆的转让意向，是建设兵团农四师的一座招待所。

　　 “不算贵，总共才2000万上下，主要看这边的发展前景吧。”郑先生说，目前宏观调控影响大家的投资心理，但碰上合适的项目还得大胆买进。

　　 郑先生表示，炒房团大多是现金交易，金融紧缩政策对温州人影响有限。例如，一套150平方米、单价3万元的房子若降3000元，总价少掉45万元，但剩余405万元房价工薪阶层照样买不起，而对温州游资来说没多大影响。

　　 据中国银行温州市中心支行介绍，2009年温州人从国内外汇入温州的资金高达2.5万多亿元，汇出资金2.2万亿元，留在温州尚有近3000亿元。目前，温州民间流动资金高达8000亿元，这笔巨额资金是温州人承受紧缩政策的一大支撑。

　　 深耕海南

　　 2009年，海南国际旅游岛规划纲要获得国家批准，海南房价迅速蹿至历年最高。

　　 去年10月1日，从事纽扣生产的温州人唐先生(化名)与一帮朋友前往海口，目标锁定号称“比肩世界著名旅游度假胜地、打造一个365天度假新国度”的清水湾豪华楼盘。他们一口气“团购”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。

　　 但他不满足，第二天偷偷回到售楼部打听还剩38套房源，每平方米9000多元。唐先生当场刷卡首付1000万元，以八五折的“团购”统统吃下。如今，该楼盘均价已涨到3万多元。

　　 公开信息也证明，唐先生现金交易的说法属实——国家统计局数据显示，一季度海南商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。但一季度仅新增个贷32亿，占同期商品房销售额的15%左右，相当于85%是使用了一次性付款方式。

　　 4月份，在琼温商抱团成立了海口温商实业投资有限公司，准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城项目。

　　 转战武汉

　　 4月16日，温州瑞安人汪广森与一批“团友”带着银行卡前往武汉，次日遭遇新“国十条”，结果失利而归。

　　 不过，去年温州人就成功操作过武昌繁华地段的几个楼盘。汪说，他们一出手就是半栋楼，当时以均价4000元/平方米买下，现在飙升到均价6000元/平方米。据猜测，目前进入武汉楼市的游资保守估计也过了亿元。

　　 业内人士透露，短线炒房团真正的利益来源，是给开发商民间融资的利息收入，这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各种手续费不超过10%，但民间融资利率最低年息15%，高一点的，年息可达36%-60%(月息3%-5%)。

　　 至于具体的操作规则，首先由开发商以很大的折扣把房子卖给“炒房团”，同时他们会签一个退房协议，在一定期限内，炒房团随时可以退房，开发商也随时可以将房屋出售。这个期限往往是一年或一年半，若过了期限，房子还没有售出，这些房就真正属于“炒房团”，他们可以再以二手房的名义出售。

　　 新“国十条”出台后，很多开发商专程到温州登门找到温州市中小企业促进协会会长周德文帮助促销。周表示，以前是北京、上海和杭州的开发商找上门的多，最近主要以沈阳、长春、长沙、武汉、大连等地开发商为主。

　　 在通货膨胀预期之下，“炒房团”并没有出现大幅抛售现象。周德文透露，2009年7月-10月，山西煤改拉锯战浙商完败，热炒山西煤矿的温州投资客陆续从山西撤退，辗转到杭州、上海，国外则进入迪拜、澳洲等地。12月，热钱从杭州退出，聚集三亚，三亚房价“疯涨”。当下，已有部分“散户”从上海、海南撤离，进军二三线城市。

　　新闻背景

　　65%温州游资流向楼市和股市

　　 人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。一位经济研究人士说，目前只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。

　　 瑞安塘厦的周女士开了一家皮鞋厂，2008年金融危机袭来，出口定单突然少了，机器停工，银行又停贷了，她被迫拿家里刚买的奔驰车抵押，借了民间6分利息的高息贷款。到年底还是周转不灵，只好把上海的三套房子出手还债。

　　 皮鞋厂前途“渺茫”，周女士干脆不再对皮鞋厂进行追加投资，拿着回笼的货款开始炒房。 “温州、杭州的房价，真是随行就市。我跟着朋友在杭州滨江做，最快的时候一天就能赚十多万元，跟做皮鞋不好比的！”

　　 “做实业几乎没有赚头，3%的毛利都没有。”从事眼镜架加工的黄女士算了一笔账：一年买材料花4000万元，产品卖了9000万元，账面毛利有5000万元。同时，要发工资、水电、利息等管理费 3000万元，要交17%增值税、25%所得税及销售额1%的各种附加税，工商、税务、环保等各个部门的开销以及大量应收款。结果，净利润可能为负！

　　 黄女士坦言，虽然皮鞋生意亏本，但厂里机器必须运转，通过企业的授信额度以实业名义贷款，也可以用现有的房产作抵押，从银行“周转资金”炒楼，从而规避新政关于按揭贷款方面的限制。

　　 一位知情人士透露，温州已形成至少7个由实体企业支撑的房地产公司，每个公司资金规模在30亿元以上，主要股东来自服装、鞋革、五金等行业。例如，皮鞋制造商奥康和红蜻蜓集团都聚集了数十亿的资金，在昆明、黄冈等地运作商业步行街项目。据《21世纪经济报道》

　　延伸阅读

　　温州民资寻突围或参股台湾银行

　　 如果不出意外，下个月温州人将带上50亿元资金，组团去台湾洽谈参股台湾银行事宜。这是大陆民间资本首次提出要进军台湾金融业。

　　 目前，温州人已锁定两家目标银行，分别是台湾三信商业银行和大众银行。考察期间，双方将就注资和股权转让等进行实质性的洽谈。

　　 邱世枝是这次温州金融考察团的发起人，他的另一个身份是浙江时代商务律师事务所主任。

　　 考察团团员一共22人，基本来自温州，“都是一些企业老板，也有一些大鳄级的人物。”不过邱世枝没有透露具体的名单。 “这次带去的资金会在30亿到50亿之间。”对于这些资金的来源，邱世枝否认是来自外地炒房或投资受阻的温州人。“相对来说，投资银行各方面要求比较高，那些资金也不适合。”

　　 进入温州人视线的这两家银行，在台湾都属于中小银行。

　　 “台湾银行的规模其实不是很大。”长期研究两岸金融机构合作课题的厦门大学教授黄梅波说，“温州资本应该有实力可以去参股。”

　　 对于参股后，以台资银行身份再来大陆设点的路径，黄梅波教授表示值得探索。“毕竟市场还是应该在大陆，台湾的金融市场空间还是有限的。”

　　 温州本土知名经济学者马津龙则把这样的方式比作“资本的突围”。“这几年温州民间资本一直在尝试往金融业发展，不过由于一些政策的限制，效果不是很好。这次如果能成功参股台湾银行，再进入大陆金融市场的话，也是一种比较好的尝试。”

　　 目前，两岸都争取在今年6月签署两岸经济合作框架协议(ECFA)。“这将为金融合作提供政策上的保障。”黄梅波说。

　　 按之前的规定，两岸金融机构参股和互设办事处等有严格限制，参股股权也不能超过10%。目前，还没有关于大陆民间资本参股台湾金融机构的条款。据《都市快报》（来源：齐鲁晚报）