“经转商”朝令夕改引发恐慌 与限购令博弈两难

经转商队伍

　　政策变化之快让人难以捉摸。五一之后，此前北京部分区县执行的“经转商”可以“同名转商”的政策被叫停，全市统一规定要求必须上市交易，即按照二手房交易的流程进行。这意味着契税缴纳数额的大幅上升。而5月6日下发的补充通知又要求，以2008年4月11日的购房合同签订日为界，对“经转商”中的交易费用再次进行调整

　　一切皆因政策而起，又因政策而变。

　　4月26日，住建部发布经适房新规后，随即引发“经济适用房转商品房”（简称“经转商”）的热潮。次日清晨，北京昌平区建委的过户大厅外，早已站满了等候“转证”的人群，这些人是北京两个最大经适房小区天通苑、回龙观的业主，为限制人流采取排号办理，如今号码已经排到7月。

　　政策变化之快让人难以捉摸。五一之后，此前北京部分区县执行的“经转商”可以“同名转商”的政策被叫停，全市统一规定要求必须上市交易，即按照二手房交易的流程进行。这意味着契税缴纳数额的大幅上升。而5月6日下发的补充通知又要求，以2008年4月11日的购房合同签订日为界，对“经转商”中的交易费用再次进行调整。

　　“经转商”一系列的变化带来的是政策的收紧，再经过中介的无限放大，已经导致一轮“恐慌性经转商过户潮”在五一前后几天上演，而业内预计5月底又将迎来第二轮“经转商”高潮。此时的经适房业主，正试图通过各种途径解读政策应对调整，纠结于疑惑和思考中，现在转不转商？如果转，该怎么转才是最划算？以后政策是不是还有调整？转商后想换房，但“京十二条”中又规定一个家庭只能新购一套房屋，是先卖掉再买还是等待政策变动？

　　如今的经适房市场，犹如去年底的二手房市场，彼时营业税政策迟迟未明带来的是二手房恐慌性的过户交易。而今因为“经转商”的朝令夕改，则又催生着经适房的“恐慌性转商”。

　　政策频出催发“恐慌性转商”

　　家住北京朝阳区经适房小区百环家园的王大爷最近很忙，一有时间，他就和老伴忙着向周围邻居打听有关“经转商”的事，“转了没有”、“交了多少钱”成为二老每天的话题。王大爷关注“经转商”缘于近期有关经适房的新规。

　　4月26日，住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，通知指出：“经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对于违背该规定的行为，如果不能整改，不仅要收回经济适用房，而且还取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。而已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。”

　　“经济适用房政策收紧了，看来只有转成商品房才保准。”经适房新规出台后的第二天，王大爷就听到周围邻居谈论着如何“经转商”。也就从那时起，在北京各区县建委的过户大厅，各个经适房小区的业主们都忙着排队“转证”。

　　王大爷住的房子是2005年买的，到今年符合满5年可以上市交易的规定。“房子当初是女儿买的，房产证上写的是她的名字，现在可以直接转给她了。”

　　而在五一之前，朝阳区可以“同名转商”，即产权人通过补交综合地价款，在不与他人进行交易的情况下，将经济适用房产权证换成商品房产权证，其他区县则不能同名转商，必须进行交易过户才能实现。以王大爷这套100平方米的房子计算，过户指导价格是6223元/平方米，转成商品房只需要交纳10%的综合地价款62230元。

　　但始料未及的是，五一之后北京对“经转商”进行调整：朝阳区以及丰台区的“同名转商”政策被叫停，改成统一规定要求必须上市交易，即按照二手房交易的流程进行。5月6日，根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，“2008年4月11日（含）之前签约的经适房转商品房一律要通过‘上市交易’的方式完成。”《补充通知》同时明确，通过补交土地收益款的方式（“同名转”）“经转商”并未被完全叫停，但只适用于2008年4月11日以后签约的已购经适房家庭，即2008年4月11日后签订购房合同的经适房家庭取得契税完税凭证或房产证5年后，可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交土地收益款后取得商品房产权。

　　此前执行的2008年下发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，没有对“同名转”作出购房时限要求，而按照新下发的《补充通知》，2008年4月11日（含）以前签订购房合同的经适房转商品房都必须通过上市交易的方式，“同名转”和上市交易之间主要相差一次契税的缴纳。

　　“现在不能‘同名转商’，这比五一之前转要多交9334元的契税，如果算上中介手续费差不多要8万元，这政策变化也快了些吧。”更让王大爷感到疑惑的是，因为房子是2008年以前购买的，这意味着即便现在将女儿房子过户在自己名下实现“转商”，不仅要交额外的契税，以后转给女儿还要按照这样的交易进行，“房子最后是给女儿的，这样一折腾岂不是重复缴税吗？”

　　记者在采访中也发现，和王大爷有着同样情况的经适房业主不在少数。在天通苑和回龙观小区的经适房，因为产权证都是子女的名字，在“转商”过程中暂时过户给父母，以后再由父母过户给子女，这种“自卖自买”的方式无形中增加了很多税费成本。

　　政策变化导致税费增加的现实难题，加之部分中介机构鼓吹经适房政策还将有调整的消息，使得“恐慌性转商”成为经适房业主普遍的心态。“现在转，交的钱不多。如果政策一变，也许多花好几十万元。”除了害怕交易成本增加，还有一部分业主是害怕房子被回购。“现在又买了一套房，以后万一按最低指导价政府回购我的经适房怎么办啊！所以还是趁没有实施前赶紧办完吧！”

　　按照2008年规定，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。据北京市住保办主任王成国表示，其实北京市已规定，已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。但是至今为止，北京尚无一例被回购的例子。

　　“经转商”与限购令

　　除了经适房新政让人感觉扑朔迷离外，当前的楼市调控政策也与之产生了交集，部分业主陷入“经转商”和限购令博弈的苦恼中，是先卖后买还是静待政策变数呢？

　　最近李先生就遇到这样的问题。几年前因为结婚买了套天通苑的经济适用房，但如今随着小孩即将达到入学年龄，他也开始关注朝阳区的一些学区房。“想卖掉手中的经适房再凑些钱买一套新房。”因此在经适房新规出台后，他就迫不及待地去办理“经转商”，然后联系买家收回房款。

　　但令他意想不到的是，按照“京十二条”中楼市调控的有关要求，北京市住建委4月30日出台最新规定，一个家庭只能新购一套房屋(包括新开盘的房子和二手房)，购买第二套房将不予办理房产证。这意味着，购买“经转商”的购房人，不管购房人是谁，均意味着已经使用了新购一套房的“指标”，按照新政策再不能购买二套房了，否则就可能违规，办不下房产证。“着急‘经转商’就是为了买新房做准备，现在真‘转’了反而不能买房了，这该怎么办呢？”李先生感到无奈。

　　说起“经转商”后想再买房的计划，张先生也有着同样的尴尬经历。“为了把房产证上爱人的名字改成我的，连土地出让收入加契税，改这一笔花了7万多元”。张先生80多平方米的经济适用房是在2001年购置的，现在用于自住。他对政策比较敏感，是在五一节前就办好“经转商”手续的“幸运儿”之一，可办完后却有点后悔了。没料到“不光是钱的问题”，他的儿子前些日子将马上要办好手续的按揭“婚房”挂在他的名下，以保留申请两限房的权利。“这下可好了，新政策规定每个家庭只能新买一套房，我自买自卖这边相当于新买了一套房。那边不让卖了，把房子收回了。我现在想买房都买不了。”张先生欲哭无泪。

　　“至于现在过户是否属于‘限购房’的范围，市住建委没有明确说明。”多家中介机构都反映，“经转商”同样需要进行网签程序，那么该房屋就会在房屋登记的网络里显示为进行过交易，这和买卖房屋是一样的，因此从程序上应该符合“同一个家庭限购一套商品房”的范围，也就是说，过户家庭在该办法未解禁前，很有可能不能再购新房。购买“经转商”的购房人，如果另有购房的打算，就要谨慎使用这一“指标”，除非今后“一个家庭只能新购一套房”的政策有变动，否则可能使自己陷于被动。

　　据“链家地产”市场研究部统计，由于“经转商”算新购，使得在经济适用房集中的回龙观和天通苑目前因为家庭仍有置业计划而停止“经转商”，转而将经适房在二手房出售的比重占到20%左右。而这部分房源重新挂牌到二手房市场中，使区域房源挂牌量增加了近40%，但受政策利空的影响，购房者大都选择观望，成交量大幅下滑。