来源：北京商报
想必在本周，那些拿地满一年却并未如期开工的“囤地”开发商们，要争先前往北京市国土局“解释情况”。近日，针对开发商拿地后的开工、竣工等监管问题，北京市国土局发布通知表示，将严格监控开发商买地后的建设情况，同时，为配合房地产市场调控政策，通知要求，截至今年4月1日，凡是已超过土地出让合同约定期限满一年还未开工的，开发企业要在本月底前申报延迟原因。
记者在近一周的调查中了解到，开工大限在2008年的土地尚有部分并未开工，其中包括合生北方房地产公司的通州区永顺镇乔庄居住项目用地、中鸿朝阳区来广营乡清河营村地块等，不但是“老”地王囤地依旧，“新”地王也如出一辙。去年曾深陷“改规门”、“延期门”的广渠路15号地，在大限过后也并未向相关部门申请开工许可证。面对国土局越发严厉的监管措施，新老地王缘何“爽约”开工大限？
遛狗挖野菜于昔日地王
北京通州乔庄，是通州区最为繁华的地段之一，在这样一个地界儿，一块被围挡起来的空地显得极为扎眼。
被围起来的地块就在乔庄易初莲花旁，围挡上已经变淡的黑色喷墨广告似乎在告诉人们，这里已经被遗忘了很久。围挡内的地面上长了些许白杨，临时搭建的简易住房几乎建在地块的中间，散落的格局让这块地显得愈加空旷。
今年1月，北京市国土资源局发布了《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》，其中，2007年、2008年拿地，但至今尚未按期开工的项目及开发商，也被下发通知书并进行公示。北京合生北方房地产公司赫然在列。导致合生被曝光的地块便是上述通州区永顺镇乔庄居住项目用地。
2008年4月，北京合生北方房地产公司和北京合生绿洲房地产公司联合体经过204轮竞价，以17.4亿元竞得了此地块。乔庄地块挂牌出让的起始价61664万元，成交价较起始价高出11.2336亿元，涨幅达182.17%，成交楼面价5206.5元/平方米，当时预计的综合成本7800-8000元/平方米，销售楼面价9500-10000元/平方米。而当时通州楼面均价为8500元/平方米。
按照合同规定，乔庄居住项目用地应于2008年9月30日开工，2011年3月31日竣工。然而直到现在，这块地连个坑儿都没挖。
“在我印象当中，这块地一直处在闲置状态，具体闲置几年我记不清楚，我从来都不知道这块地曾经以多少价格出让，但是我知道这块地是曾经的地王。”一位在附近居住多年的居民告诉记者。
被围置起来的乔庄地块，由于没有专门的工作人员看管这块土地，居民可以畅通无阻地来回穿梭其中，乔庄地块成为附近居民游玩的场所。正值周六，记者到乔庄时经常可以看见遛狗和挖野菜的居民。
“这块地这几年一直闲着，去年还有一个正式门口，也配有工作人员在看门，但是今年连门都破了，我们可以随便进出，还可以经常进来遛遛狗。”一位姓张的居民告诉记者。
除了“可供居民遛狗”外，这块被闲置的昔日地王另外一个功能便是“采摘野菜”。记者采访时，一位正在挖野菜的居民告诉记者，2008年底他搬到通州乔庄居住，日常工作就是收集废品，在他印象当中，两年来这块地一直闲置，惟一的变化是“土和沙子拉过来又拉过去”。
“里面的土堆倒是经常变化，但是就是一直没有施工。”他告诉记者。
“这块地是‘地王’，要是真盖了房子，肯定不便宜。” 周边一个名叫万亚地产的工作人员告诉记者，他2002年搬到乔庄居住，当年他在附近买房子的时候，房价才3000多元，8年以来房价一直在涨，今年更是涨速惊人，即便是上述地块仅建普通住宅，最少也应该能卖到2万元/平方米。
为了询问项目目前的进展情况，记者致电北京合生房地产发展有限公司负责人。对于土地闲置的原因，她解释：“这块土地不应该说是闲置，一些规划性的工作我们一直都在积极运作，只不过这些工作可能不会在地面上有所体现。”
但是，闲置的乔庄地块却确实成为房产中介劝说购房者不要买期房的案例：“买期房要交钱给房地产商，等于把钱浪费到房地产商身上，而且等到乔庄这样的地块开工还不知道要什么时候，还是买挖了坑儿的房子比较好。”万亚地产的工作人员这样建议。
没有图纸的开工
“拿地到现在已经闲置了两年多的时间，如果不是因为被罚款了或者不开工可能被收回，估计到现在都不能开工。”上周末，朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融4号地的工地现场，工人郭师傅一脸迷茫地望着记者，在他近20年的建筑生涯中，还没碰到过一个企业开工许可证都领了，却连基本的建房图纸都没有，在他看来，4号地能达到所谓的开工，还多亏是因被罚了钱。
据了解，朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融4号地的开发商为北京中鸿房地产开发集团有限公司和北京城建投资发展股份有限公司，具体位置在朝阳区来广营乡北部，清河营村东南侧地区，其范围为：东至规划羊坊东路，南至京包铁路，西至清河，北至规划清河营路。
“这块还未开发呢，没有可以直接过去的路。”上周末，当记者来到来广营乡清河营村附近询问4号地的具体位置时，一名村里的工作人员这样告诉记者。几经周折，到达4号地的时候，正值工人吃饭时间，顺着别处工地工人出来的方向，记者找到了土堆上的小路。
翻过土堆上被建筑工人踩出来的一条小路，记者看到了未开发的4号地。小路很窄，走路需要小心翼翼的单脚通过，窄小的小路紧挨着一条臭水沟，污水已经泛出蓝绿色，上面漂着白色泡沫，并不断散发出腥臭的味道。狭窄的小路，污浊泛绿的臭水沟显示出了未开发的4号地最原始状态。
与周边其他地块忙碌的施工场景相比，4号地既没有大量的施工人员，也没有扎堆的机器。记者所见，只有两辆挖掘机正在施工，离挖掘机不远的地方还坐着一位做闲杂活的工人。工人很少，记者很难找到相关人员证实这就是4号地。
“这就是4号地，现在我们正在修来4号地的路，路修好了才方便开工。”借着一名挖掘机司机休息的时间，记者了解了4号地的项目进展。
“楼房已经计划动工，我们计划先修路，然后建售楼处，售楼处估计在今年7月份修建完善，真正建房子可能要等年底了。”在此工作的一名城建人员告诉记者。而按照中鸿地产当时拿地的合同，4号地应该在2009年1月31日正式开工。“目前为止，我们连建楼房的图纸都还没有。”该名工作人员向记者透露。
截至记者发稿时，4号地的地面上还是只有几间简易板房，简易板房提供给在此工作的设计人员居住。目前为止，4号地没有售楼处，更没有地基，除了仅有的两辆挖掘机告诉你项目已经开工外，其余都处在最原始的未开发状态。
“我们已经领了开工许可证，不能算我们没开工。”对于来广营乡清河营村地块目前的“境遇”，记者试图联系中鸿地产的相关负责人，然而得到的惟一回应便是项目已经申领开工许可证，至于挖不挖坑，年底再说。
新地王再度面临一年大限
不但是老地王囤地依旧，新地王在开工大限来临之前，态度也是依然故我。
昨日中午，东四环大郊亭桥西北角，与即将入夏的炎热天气相比，空旷的广渠路15号地显得特别冷清，只有两三座工房以及十来个正在抹泥砌墙的建筑工人，然而11个月以前，当它的买家——方兴地产在角逐其开发权的时候，却并非如此。
去年6月30日，方兴地产在北京广渠路15号地拍卖现场，力挫SOHO中国、保利、华远、远洋等劲敌，以40.6亿元天价拍得该地。这块地也成为去年北京首块由央企制造的地王，而其合同约定的开工时间为2010年1月31日。
然而就在开工大限来临前一个月，去年12月30日，方兴地产申请调整该地块规划，目标包括两项，第一项是高度调整，将原来60米的建控高度调整为80米，将原来80米的建控高度调整为100米；第二项是将绿地和建设用地的位置在绿地面积不变的情况下进行调整。这一申请引发了众多质疑声，地产业内多位人士认为该公司在通过调整规划来获取更大利润，网友们也对此颇有异议，果然随后北京市规委否定了方兴的上述申请。
在“改规门”后，广渠路15号地再陷“延期门”，表示已经向北京市国土资源局递交了推迟开工的申请。对于为何没能如期开工，该公司副总经理表示，没能按期开工和近期备受关注的申请规划调整无关，主要原因是土地合同上给予的开工时限无法按期开工。方兴地产是港交所上市企业，立项报批得按照外资企业报批，必须报批国务院、国家发改委，需要时间更长。
再过一个多月，广渠路15号地摘牌就达一年时间。按照国土部的相关规定，对土地闲置满一年不满两年的，可按土地价款的20%征收土地闲置费。广渠路15号地是否会被罚闲置费？对此方兴地产相关负责人在接受媒体采访时表示：“争取3个月内完成各项手续，实现开工。”
住建委：领了开工许可证才能算
对于囤地的处罚标准，国土部曾明确表示，对土地闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。另外，对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，国土资源行政主管部门必须尽快协调有关部门，拟定处置方案报政府批准；确因规划调整的，可采取改变用途、等价置换等途径及时处置。
究竟如何界定何为开工，却是一直以来购房者及媒体想要追寻的。
“根据我们北京市的规定，开发商在拿地后，需先完成土地规划以及建筑商的招投标等一系列准备工作，这些都完成了，再向住建委申请开工许可证，方能算是正式开工。”昨日针对上述问题，北京市住建委的相关负责人做出了上述回应，换句话说，只有领了开工许可证的项目，才能算是真的开工。
根据这一标准，记者对上述三个地块在北京市住建委的官网上进行逐一核查，发现除了来广营乡清河营村的地块已经申领了开工许可证外，其他两宗土地均未申请开工许可证。
那么开发商在申领了开工许可证后，是否就意味着可以高枕无忧？是否存在着开发商申领完开工许可证，再囤着不开工的行为就合理呢？对此上述住建委相关负责人表示，根据规定，开发商在申领开工许可证后，住建委将派人全程监管项目的进展，如果3个月内无动工迹象，住建委将收回开工许可证，并对开发商给予一定的处罚。
国土部：警惕拖延工期乱报规划
国土部土地利用司副司长冷宏志对此回应，如果是正常情况可以理解，但国土部门一定要警惕部分开发商为拖延工期故意乱报规划，导致审批困难，今后将变被动为主动，酝酿要求开发商主动申报开工情况，加大对利用环节的监管。
“除了土地出让环节，为了避免开发商钻空子，政府还将加大开发利用环节的监管力度。”冷宏志告诉记者，目前对于开发商未按约定时间开工的情况，国土部门与开发商签订的土地出让合同中，对闲置一年以上的有相关规定进行处罚，但如果闲置时间不到一年，却没有相关处罚措施。
冷宏志称，为了解决这个问题，除了土地出让环节，政府将加强对开发利用环节的监管，以前政府是被动地根据监测、举报情况监管，今后将制定相关措施，如在土地合同里规定，开发企业有义务申报开发商的开工、竣工情况，做到应报尽报，避免土地闲置现象的发生。
冷宏志表示，土地市场也要按市场经济规则办事、按合同办事，土地出让合同是约束政府和开发商的，双方都要有这样的意识。开发商如果违约，就要承担相关责任、受到相应处罚。
另外，冷宏志解释说，开发商通过招拍挂拿到地后，要先签成交确认书，然后签合同履行并按规定付款，这是有一个周期的，所以大龙的地王地块现在才被通告没有按约履行。他表示，这一事件有利于避免今后开发商哄抬地价导致地王频出。
国土局：对囤地处理绝不手软
“对于并非企业主观原因导致的地块无法开工，国土局将联合其他政府部门帮助梳理关系，争取尽快开工，但对于主观囤地的开发商也绝不会手软。”针对目前存在的已出让地块未能如期开工的情况，北京市国土局相关负责人做出上述表态。
今年3月，国土部提出要求，各地要实施住房用地开发利用申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土部门书面申报。可以通过增加出让合同条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定和监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
北京市国土局上周五发布相关通知，今年4月1日起签订《国有建设用地使用权出让合同》的开发企业，应在该地块开工、竣工时向国土部门申报土地开发利用情况。对不执行申报制度的开发商，将向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
同时，在2007年1月1日至2010年3月31日期间已签订土地出让合同的开发企业，该合同地块已竣工的，需在本月31日以前，向市国土局书面申报该宗地的实际开工、竣工时间。尚未竣工的地块，开发商也要在本月底以前申报。
此外，为配合房地产市场调控政策，通知中要求，截至今年4月1日，凡是已超过土地出让合同约定期限满一年还未开工的，开发企业要在本月底前申报延迟原因。自今年4月1日起，凡在出让合同约定期限内未开工、竣工的，开发企业要在出让合同约定到期前15日内申报延迟原因。
通知要求，对于开发企业申报的内容，经国土部门按合同约定核实并处理后，可通过签订补充协议等方式对项目的开工、建设、竣工实行全程监管和核验。
商报记者 齐琳 实习记者 丁开艳/文
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