国土资源部调查商品房成本 海口业内人士细算账

　　海口商品房成本究竟是多少？国土资源部调查

　　海口商品房成本究竟是多少?

　　国土资源部日前对海口等35座重点城市的商品房成本构成展开调查

　　本报讯 日前，国土资源部下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。其中，提到了需要完成包括海口在内的35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。主要着眼于地价因素在房价中的占比等。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研受到广泛关注。

　　海口商品房的开发成本究竟是多少?记者昨日就此采访了数位海南房地产业内人士。记者 王彩虹

　　业内人士细算商品房成本账

　　5月11日，我省“两个暂停”土地政策解除后，位于海口市滨海大道南侧西海岸起步区内的三块国有建设用地使用权成功出让。总面积为86858.94平方米的土地拍出70790.0361万元，折合楼面地价为每平方米3260元。“根据我省目前的土地市场形势和房地产项目开发的各种成本来分析和计算，以上土地开发出来的商品房住宅销售价格，不会少于1万元/平方米。”昨日，房地产业内人士蔡志喆说，目前，房地产开发项目成本主要包括拿地成本、建安成本、各项税费等三部分，此外还包括项目管理等费用。其中，楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建安成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价格。该项目的楼面地价为每平方米3260元 + 建安成本(约2000多元/平方米) + 项目园林配套(150至200元/平方米) + 公共设施配套(200至300元/平方米)。蔡志喆表示，该项目各项成本每平方米已经达到约6000元。此外，还要计算整个项目开发所必须缴纳的各项税费，如：土地增值税、营业税等。同时，资金成本、管理成本、广告费等也要纳入考虑当中，但所占比重并不大。

　　开发商拿地成本约占30%

　　据了解，2009年，国土资源部调查全国620个项目数据中提到，海口的9个项目中，地价占房价比例最高的为24.59%，最低的为8.8%。昨日，房地产资深人士汪志军表示，建设国际旅游岛后海口拿地成本与比原来涨了50%至60%。汪志军说，目前土地分为“生地”和“熟地”，两种土地状况的不同决定着拿地价格的不同。所谓“生地”指的是公路建设、煤气管道的铺设、向所在地居民进行征地等各项开发之前的准备工作尚未开展的土地。这类土地拿地价格相对较低。“熟地”指包括公路铺设等各项工作已经实施完毕的土地。“熟地”价格相对较高。

　　房地产资深人士李明表示，在海南建设国际旅游岛获批之前，我省拿地成本占整个房地产开发成本的10%至20%，目前普遍达到30%左右。

　　建安成本受市场影响比较大

　　据了解，建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市场价格波动影响比较大。汪志军表示，今年年初，钢材、水泥等建材价格猛涨，给房地产开发成本造成了影响。据了解，目前海口商品房建安成本价格约为：混合多层840元每平方米;框架多层1140元每平方米，框架小高层1440元每平方米;框架超高层为2160元每平方米。

　　各项税费占总成本15%-20%

　　记者了解到，在房地产开发项目成本中，各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费、人防费等。汪志军介绍，仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费就达30种。李明表示，各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。目前各项税费的征收相较于海南建设国际旅游岛之前变化不大。李明称，此外还包括管理费用等。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大，但总量也不算大，对房价产生的影响比较小。