中央地产调控趋紧 清算土地增值税打击囤地捂盘

　　土地增值税从严清算地产调控趋紧

　　国土部近期还调查35城市商品房成本,或为未来调控政策作准备

　　政策要点

　　●国家税务总局近日下发的通知称，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。

　　●通知还称，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　5月23日，一条“发改委官员称房产税三年内不会出台”的消息引来市场的关注:地产调控是否真的风向已变，即将进入政策冷清期吗?

　　事后，国家发改委出来辟谣，称国家发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。

　　仅仅一天之后，国税总局就以实际行动声援了国家发改委。5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。

　　这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”出台后，税总出台的重要配套文件。夏天已经到来，而地产调控也随着气温升高而再度趋紧。

　　清算土地增值税打击囤地捂盘

　　1994年，土地增值税开始征收，其征税对象包括土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，是我国税率较高的税种。

　　2006年底，税总曾印发文件，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面的土地增值税的清算工作。但政策的执行最终让位于宏观经济形势的变化。

　　北京大学房地产研究所所长陈国曾谈到，土地增值税的征收标准较低，以往并未得到认真执行。

　　而国税总局显然是非无的放矢。伏笔早在4月17日颁布的“国十条”里就已经埋下。“国十条”明确表示，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点的清算和稽查。”

　　而26日公布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)则对土地增值税清算的各种情况，在技术的环节予以明确。

　　另外，《通知》还规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。而因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本、机会成本，将可能会使开发商囤地捂盘陷入无利可图的境地。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云27日接受媒体采访时表示，土地增值税清算会带来两方面的影响，其一，土地增值税是在开发企业完成开发项目出售之后，对企业所得利益的调整，不对市场直接发生关系，因此影响有限，但对开发项目较多的企业，需要大量资金，对其未来的投资会有影响，但这种影响不是短期内就能显现。其二，土地增值税的清算将打击开发商囤地行为，降低开发商土地涨价预期，会加快开发商的土地开发速度。

　　国土部摸底商品房成本

　　在国税总局公布通知之前，国土资源部(下称国土部)开展了另一项工作。国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作，其中包括对35座重点城市商品房构成成本与检测。

　　近日有媒体透露，国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

　　国土部要求，上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报，此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

　　据悉，在去年年中之际，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。

　　不过，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文透露了去年的调查结果。国土部调查的样本是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的620个商品房开发项目，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价，结果显示:地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%。

　　据此，国土资源部反击了全国工商联“土地成本占直接成本比例高达58.2%”的观点，并指出，开发商最终的直接利润应该在40%左右，即便算上增值税，流向政府的也不会超过40%，认为地价并非房价的决定性因素。

　　而业内人士普遍认为，国土部对房价摸底，很可能是为未来的调控政策做准备。北京大学房地产研究中心主任陈国强表示，目前，调控措施的效果尚未充分显现，可能还需要更长的时间来观察，很大程度上也取决于各地各级地方政府、金融机构如何来执行这些政策。

　　■相关报道

　　国税总局补漏房企所得税

　　南方日报讯(记者/卢轶)除了土地增值税将从严清算，近日国家税务总局还下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(以下简称《通知》)，对房地产企业的项目完工条件进行了明确。

　　《通知》指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计结算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。《通知》要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

　　对比此前《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)已明确了完工产品的三个条件，即符合“竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)、已开始投入使用的开发产品(成本对象)、已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)”这三个条件之一的，应视为开发产品已经完工。显然，最新《通知》对漏税问题作了更加严密的防范。

　　据了解，房地产企业的所得税征收问题，一直普遍存在征管难的情况，如隐匿预收房款、隐瞒销售收入、延迟结转收入、成本费用支出不实、人为多结转销售成本、混淆期间费用和开发成本、财务核算欠规范、视同销售行为不确认收入、利用关联关系转移利润、依法纳税意识不强等等。

　　其中，延迟结转收入尤为普遍。业内人士介绍，延迟结转收入是指大多数开发企业都以办理竣工结算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工结算拖延收入结转的时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制。这两种做法在房地产企业都很常见。

　　因此有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。财政部财政科学研究所所长贾康也分析指出，这一文件的下发，主要还是在于加强税收管理，同时与当前的房地产管控政策也有一定关联。

　　■分析

　　房价高位盘整

　　调控不可松懈

　　新一轮房地产调控政策实施已一月有余，目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”:高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃；地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”；土地市场稍趋平静，但高溢价地块仍在冒头……种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。

　　中国指数研究院的监测数据显示，4月下旬以来，国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌，但房价却现高位盘整态势，甚至不乏逆市上涨的情况。比如，4月26日至5月2日这一周，在监测的32个城市中，能监测到价格的重点城市中，仅北京有所下调，其余城市均有上涨，深圳涨幅更是高达9.38%。

　　虽然“新政策”已实施一月有余，但楼市的调控远未到位。以房价来说，且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨，即使个别地区出现3%、5%的回落，也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试，大多数银行能承受的房价降幅在20%至30%之间。目前看来，房价的合理回调在信贷风险上基本可控。

　　另一个相关问题是房地产投资。虽然今年1月至4月房地产投资和新开工面积逐月加大，但业内普遍预计，受资金面收紧影响，5月以后的房地产开发投资情况可能会有所回落。在此情况下，中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。国土部确定的2010年计划供地总量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77%；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60%或更多。如能严格按计划实行，当能确保房地产供应的“大盘子”总体稳定甚至有所增长，而且更重要的是能稳定市场供应的预期，不致重蹈“预期供应不足而导致现实价格快涨”的局面。

　　业内人士指出，抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去，尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形；同时，严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段，并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　据新华社电