租金上涨或消解房产税威力

　　“叩问中国楼市”系列评论之三十

　　媒体披露的《国家发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》中明示，今年将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。一言既出，地产股再次重挫。受到固定资产投资减速预期的影响，钢铁、水泥、银行等权重股也纷纷回落，A股一时间大有创出新低的劲头。随着中央意图明确，各地试点的消息更传得沸沸扬扬。

　　众所周知，对个人持有多套房产施以税收管控，是遏制炒房、打击投机的重要举措，也是从当前热点城市实际出发，有针对性地整治房地产市场乱象的当然之选。从这个角度看，无论最终出台试点的称谓是房产税还是物业税，也无论是要求分年度征缴，还是在交易时一并稽征，对房地产市场现行格局的影响都将是巨大的。结合今年保障房供给可能集中放量的预期，诸因素合计，如果楼市供给超过需求，将直接带来短期内价格快速回落。

　　但在显而易见的逻辑之外，鉴于以往楼市调控政策近年来效果不显著的实际情况，有必要反复检视政策发生作用的机理。

　　诚然，一旦针对个人持有多套房的税收政策出台，持有成本将会上升。按照目前各地流传的版本看，如果以市价0.5%-0.8%比例稽征，这样，市值一百万左右的房产，年税收成本大致在5000—8000元左右。对北京这样房价租金比近乎2%—2.5%的一线热点城市而言，扣除租金后，持有房产的收入还不如去存银行。因此，政策实施后，可能会产生出成批量的二手房供给，特别是小户型二手房增量。

　　不过，也要考虑到，如果租金也随之快速上升，则多套房持有者的压力将陡减。甚至，因为持有者选择“转卖为租”，等待二级市场房价上升，直接导致二手房供给仍然无法放量。不仅楼市虚高的价格可能得到维持，甚至可能倒逼等得心焦的“刚需人群”们重新狠心追高……

　　上述的假设并非凭空杜撰。

　　从媒体报道看，今年4月—5月份，北京的住宅租赁市场非但没有出现淡季特征，反而大幅上涨，整体租金均价比去年4—5月份上升近20%。在上海，“国十条”出台后，不仅房屋出租套数同比上涨33%，而且4000元/月以上房源占比下降了10%。同样的情形也发生在深圳和广州等地。

　　直观地解读，似乎是大量买方需求因为房价过高，才被迫“转买为租”，以致推高了租金。但问题的核心在于，民众并不是直到今天才买不起房。以北京为例，房价扶摇直上的2008年时，依靠正常的工资性收入就已不可能承担购置商品住房的愿望。可见，将租金上涨的责任推给无力买房的“失落者”们（loser）是不厚道的。

　　其中重要的原因是置身群租房之中的最弱势群体几乎一力承担了炒房者的时间成本。持有多套房的投机者借此以逸待劳，等待政策懈怠，为东山再起积蓄力量。

　　从历史和现实出发，头痛医头、脚痛医脚、短期的宏观调控思路和做法亟待改变，切实加强房地产市场长效制度建设颇有必要。比如，从土地流转、财政税收、建筑质量、金融监管、住房保障、租赁规范等制度建设和落实方面入手，多管齐下、齐抓共管，实行一般均衡的综合治理。只有制度规划和落实并举，兼顾经济效率与社会公平，持之以恒，才能达到使已近无可救药的房地产市场稳定健康发展的目的。

　　沈洪溥（北京 学者）