楼市调控“副作用”：上海4629公顷存量土地压境

　　最新统计数据显示，上海存量土地高达4629公顷，这将是调控能否取得理想效果的巨大变数。

　　调控下楼市故事的演绎并未超出预料。本报记者最近同时从多家房企获悉，他们已纷纷明确严控新开工量，放缓在建项目的建设进度，同时延后储备土地的开发程序。

　　“随着各地可售存量房源激增，存量土地将对后市供求产生海量压境的"副作用"。”一位券商分析师不无担忧，在两个巨大的“非正常”变量作用下，调控的效果令人担忧。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容告诉本报记者，楼市的调控是一个长期的过程，一口气吃不成一个胖子，目前下任何判断都为之过早。

　　“存量——闲置”危机

　　本报记者从中国房地产决策咨询系统（以下简称CRIC系统）最新获得一份报告，披露了上海存量土地的现状。截至2008年底，上海已出让但尚未开发的用于住、商、办用途的土地一共433幅，土地面积为3865万平方米，规划总建筑面积为5329万平方米。2009年上海已出让但尚未开发的土地共129幅，土地面积为764万平方米，其规划总建筑面积为1187万平方米。

　　两项相加，上海已出让未开发的土地多达562幅，涉及土地总面积4629万平方米，规划总建筑面积为6516万平方米。

　　上海易居房地产研究院高级咨询顾问周建成博士坦言，“这些数据将决定着上海未来几年商品住房可能的供应空间。”

　　一位上海开发商的高层对此表示，与土地供应量相比，这些存量土地的绝对量显然是巨大的，但与市场上近几年的新增商品房成交量相比，其对应的规划总建筑面积相对数值并没有想象的庞大。

　　2008年和2009年上海商品房销售面积分别为2296万平方米和3372万平方米。其中，住宅销售面积分别为1966万平方米和2928万平方米（包括保障性住房在内）。与成交量相对较高的年份2009年相比，截至2008年上海已出让但尚未开发土地的建筑面积不足2009年成交量的2倍。

　　但在建设用地指标紧张的上海等重点城市，超过4600公顷的已出让建设用地，依然是一个不能忽视的巨大变数。报告还提到，“由于纷繁复杂的原因，部分较早年份出让但尚未开发的土地很难顺利进入开发阶段。”

　　企业缓拿地、地方政府缓供地

　　土地市场成交量大跌，直接体现了房地产企业的拿地策略。据中原全国12个被监测城市宅地供应数据显示，上周宅地供应总量达370公顷，是今年以来周供应量第三高位，较新政前周平均210公顷增加76%。主要原因是受到天津高达305公顷土地入市的推动，促使整体供应大幅反弹。但成交情况则与之相反，上周共成交宅地80公顷，较新政前周平均194公顷成交下降59%。

　　需要指出的是，上周宅地供应量出现大增，主要缘于天津一次性集中推地的突发性因素，并没有掩盖其他大部分城市土地供应量缩水的事实。

　　除了新增供应迅速缩水外，包括上海在内的部分地方政府，甚至将已推出的待出让土地重新“拿回去”。4月23日，上海市规划及土地资源管理局通过“预公告”方式一次性推出地块105幅，但截至目前约60％的地块预申请尚未突破零的记录，面对这种处境，已经有不少地块开始陆续被发布公告终止出让程序。

　　上海浦东某知名土地一级运营商负责人告诉本报记者，推迟或放缓的地块最终必须要寻找合适的时机入市，从土地一级开发投入资金的回笼角度，必须这么做，否则一级运营商的资金安全、银行贷款的回收，都会出现问题。

　　可是，当这些原计划现在入市的地块推迟到后市推出，难免与后市计划供应的土地产生冲突，进而影响整个供应计划和供求关系。

　　“简言之，这样一来，全市的全年甚至多年的土地供应计划就被打乱了，调整的代价是巨大的。”这位负责人坦言，这种影响最终也会传递到商品房市场。

　　现在可以明晰看到，开发商手中的海量存量土地和地方政府手头大量待出让土地的供应不约而同挤向后市，加上市场需求习惯性地观望，很大程度上需求也挤向后市。再严厉的调控政策，可能也难以短时看到理想的效果。

　　开发商和地方政府在土地环节的“双延”，意味着楼市后市有效房源供应量面临危机。

　　周建成分析，房地产宏观调控政策的时松时紧，会影响上海住房需求在短期之内扩大或者收缩，但从长期来看，上海的年均刚性住房需求稳定在3000万-4000万平方米之间，这将构成上海住房总需求的坚实基础。

　　新调控政策下，如果没有对存量土地、地方政府土地供应的有效监管和督促措施，问题又将回到往年“空调”的老路上：供求关系的失衡，房价重新面临上涨压力。这个结果，显然不是调控的决策者所愿意看到的。