广州开发商加强练内功 应对楼市调控下严峻形势

　　开发商纷纷练好内功以静制动 应对楼市调控下严峻的形势

　　信息时报记者 罗莎琳

　　在楼市宏观调控的当下，开发商为提高成交量也是各出奇招应对。据记者调查发现，目前，除了恒大、万科等地产集团纷纷调整了部分楼盘的价格外，广州多数开发商都在静观其变，其中，只有部分开发商推出一些特价单位，予以4%~5%左右的让利，以试水市场。而与北京、上海等城市不同的是，在当前这样一个敏感时期，广州的开发商主要是在加强练内功，以静制动。其应对市场的招数也是各有不同。在此，本报挑选了一些较有代表性的招数，从中可看出开发商们近期的心态表现。

　　应对1：为反弹储粮 逆市抄底买地

　　受调控政策影响，开发商普遍调低拿地预期，数据显示，5月份全国住宅用地成交继续低迷，土地价格也连续第4个月下跌。但在不少地产商眼里，却是逆市拿地的最好时机。

　　万科日前发布的最新公告显示，5月份万科新增8个土地项目。中国指数研究院的调查报告也显示，今年前4月万科新增土地建筑面积达913万平方米，居各房企之首。同时，保利地产在土地市场共投下159亿元，排名首位。5月份保利以31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4幅地块。另外，深圳控股相关负责人也透露，深控计划今年投资100亿元购地。

　　点评：广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，土地供应计划的增长，表明国家一是希望通过增加供给调节需求，二是希望通过土地供给解决地方政府发展资金的匮缺。虽然目前楼市量价有跌，但不少开发商的新盘、滞销盘和储备土地并不多，要想赶上后期的房价反弹，必须在市场低迷时低价拿地，这是两全其美的好事。但满堂红研究部高级经理周峰却认为，目前整个市场仍处于敏感时期。发展商在这个时候入市，实际上含有赌博的成分在内。一旦楼市继续表现低迷，发展商的持有成本将大大增加，资金周转也将更趋艰难。

　　应对2：更改产品设计 打造适宜户型

　　金融政策的收紧跟百姓密切相关。二套房贷首付、利率调整让90平方米以下的小户型产品更加走俏。手头并不十分缺钱的罗女士告诉记者，她本来想买一套100平方米左右的三室户型，可是现在政策变了，于是决定买套89平方米的两室。日前，记者从某业内人士处获悉，已有好几个楼盘都因为楼市新政而更改规划设计，将房子往小面积做。其中，以将大三房面积改为90平方米以下的小三房例子居多。据悉，这些楼盘改设计都是在规划还没有上报之前才有机会。

　　点评：从目前楼市新政的影响来看，主要针对二次或二次以上置业者，因此，大户型难卖已成为不争的事实。不少开发商也看到，90平方米以下的房子主要目标客户为首次置业者，更改户型不仅可以生产出适销对路的产品，而且也为开发商赢得了现金流。但必须注意的是，政策效应只是暂时的，尤其是换房一族，他们的目标首选仍是大户型。而一旦政策改变方向，由打压变为救市，改善形需求的买家就会入市。

　　应对3：加强品牌效应 以待时机推盘

　　在楼市新政出台后，市场观望气氛日趋浓郁。面对如此“严峻”的形势，一个以“引导购房消费，倡导阳光服务”为主题，由广东十大知名房地产企业(“下称十大金刚”)共同发起的“2010广东楼市阳光行动”，6月8日在广州富力君悦大酒店举行。在行动大会上，广东楼市十大金刚共同签署了“阳光售楼八大承诺”。这是政策出台之后，十大开发商首次联手举行的一次大型品牌活动。

　　此外，一些首次进入广州的香港品牌公司也在紧锣密鼓的展开“侵入”活动。日前，香港瑞安集团旗下瑞安中华汇广州公司启动“点石成金-见证瑞安力量”品牌之旅，邀请广州媒体一行15人前往集团位于上海、沈阳、大连及重庆等地的项目参观。据悉，该集团在广州天河北的项目即将面市。此外，由工行、农行、中行、建行四大国有商业银行广东省分行共同评选的“第九届(2010年度)广东地产资信20强”颁奖典礼在广州举行。碧桂园再次荣获该奖项，从而成为少数几家蝉联九届获得该称号的品牌房企。

　　点评：政策是暂时的，而竞争是永远的。今天的地产商们越来越清醒地认识到，未来的商战是品牌之战，是品牌之间互争长短的较量。拥有市场比拥有产品更加重要，而唯一拥有市场的途径就是拥有强势的品牌。北大教授张维迎讲品牌主要解决两个问题：一是区隔竞争对手，当客户面临众多选择时，你的名字出现在他的脑海中，进入候选名单；二是解决信任的问题，在众多选择中客户为什么选你，而不是其他的品牌，这种信任来源于他们以往的购买经历。某房企负责人表示，买家现在只是由于受到了政策影响而选择暂时观望，一旦政策放松或者消化之后，要买房的始终要买，这时房企的品牌将起决定作用。

　　应对4：丰富社区文化 为销售做铺垫

　　在受到调控政策影响下，楼市急转下滑通道，成交减少明显。但不少开发商并不着急推新货，而是把重点放在了社区文化活动的建设当中，希望通过社区活动把老业主的口碑更好的竖立起来，以此吸引新买家的关注。

　　日前，“心，绘梦筑家”合景泰富第一届儿童绘画大赛颁奖典礼在广州东圃合景福朋喜来登酒店举行。由专家评审团评出的22位优秀小画家与家人欢聚一堂，跟小丑玩游戏，与喜羊羊一起跳舞，欢乐无限。无独有偶，11月12日，广州即将迎来第16届亚运会。为了能更好地展现广州的风采，彰显广州的魅力，日前，富力地产联合腾讯网举办了“迎亚运 活力广州”摄影大赛。此外，保利广州物业管理有限公司也于近期在保利百合花园组织开展了“漂亮妈妈插花比赛活动”。保利负责人表示，该活动是保利物业今年打造“亲情和院”服务品牌以来的又一项大型社区文化活动。

　　点评：社区文化活动的组织举办，对于提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。“物以类聚，人以群分”，只有形成高档次和格调的小区气氛，才有可能吸引高档次的业主，而高档次和高品味的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。尤其是在目前楼市的敏感时期，销售普遍不旺，着急推货只会让开发商自己陷入尴尬境地，与其这样，不如在当下重点维护社区文化活动，这不仅可以巩固老业主的心，也可以通过旧业主介绍吸引更多新买家，为以后销售铺垫人情牌。

　　应对5：员工日日填表 目的练好内功

　　在广州某大型房企有关负责人的QQ签名上，赫然写着“填表是第一生产力”。他向记者表示，由于目前公司在广州没太多项目可卖，但公司上下却不清闲，老板布置了一个重要任务：填表。表格设置了人才引用、企业管理建议、企业架构调整等多方面内容，让每个员工提出自己的建议和看法。据悉，该企业在前几年无疑是地产领军角色，但这两年公司拿地少，企业进入漫步开发状态，今年下半年仅有一个楼盘的新组团推出市场，时间也一直往后压。按照该公司的说法，他们现是在练内功，不着急开发楼盘。据他透露，厚积薄发之下，明年下半年在广州将有四五个新项目推出市场。

　　点评：北京钧涵地产研究所所长许文锋认为，标杆企业的做法，是用流程的标准化、管理人才的打造来提升人才的标准。而笔者认为，目前外部环境的变化、行业内部竞争的加剧，正在改变房地产企业的生存状态。以前那种“粗放式”经营管理的日子已一去不返。但面对日益严峻的生存环境，房地产企业必须开始强练内功，提升内部管理水平。现在的房地产企业都有比较多的项目公司、区域公司，所以企业管理模式最重要的环节，就是怎样对下属项目公司进行管理控制、怎样对房地产开发单元、持有物业经营单元、物业管理单元，以及其他多元化投资单元进行有效的管理和控制。