“两房”退市折射美国房市困境

　　人民网华盛顿6月17日电　（记者马小宁）有政府背景的美国住房抵押贷款两大公司——联邦国民抵押贷款协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美），由于股价持续表现不佳，无法达到纽约证交所的最低要求，6月16日被其监管人美国联邦住房金融局勒令要求自7月起从纽约证交所“自动退市”。在美国房地产市场依然疲软的情势下，该决定让“两房”的未来走向再次引起市场关注。

　　住房金融局在一份声明中称，该局做出让“两房”退市的决定，并不能说明这两大公司的当前表现和未来方向。这一声明有点“掩耳盗铃”之嫌。就在这一决定宣布前，房利美的股价已连续30日低于1美元，房地美的股价也徘徊在1美元这一纽约证交所对股价的最低要求上。而在金融危机爆发前的2007年，“两房”的股价均高达60美元以上。纽约证交所通知“两房”监管人：要么采取措施提升股价，要么退市。住房金融局显然接受了后者。住房金融局称，它之所以选择这一路径，而不是提供“治疗”，即将“两房”的股价提升到1美元，是因为它不确信这样的措施是否有效，是否有利于纳税人和股东的利益。有分析人士认为，政府此举，可能是具有政府背景的“两房”摆脱其目前公私混杂的性质、逐步走向完全私有经营的最新迹象。

　　在美国住房金融体系中，“两房”角色独特，作用重要。与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，“两房”拥有双重身份。一方面，它们是以营利为目的的私营公司；另一方面，它们又是国会通过立法为保证住房贷款市场资金流动而设立的机构，担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。长期以来，这一双重身份让“两房”成为竞争对手眼中的“政府宠儿”，拥有其它同行所没有的“特权”：他们可以以极低成本购得抵押贷款，打包成证券后再以高价卖出。这是因为投资者相信，他们无需担忧“两房”的投资，因为一旦出现风险，政府将出面救助。

　　事实的确如此。2008年9月，美国房地产市场崩溃，“两房”股价几乎一夜之间跌至1美元以下。考虑到“两房”在住房金融体系中的分量，美政府根据法律程序紧急接管“两房”，随后向“两房”大量注资。迄今，政府已向“两房”注资1450亿美元，美联储购买“两房”发行的1.25万亿美元抵押贷款担保证券。奥巴马政府还承诺，到2012年前，政府将承担“两房”的所有损失。此间舆论认为，在美国政府的金融救援行动中，对“两房”的救援近期根本看不到收回成本的可能,注定将是代价最大的救援。

　　然而，即使政府全力救援，“两房”股价在市场也没有多大起色，总是在1美元上下徘徊。这是由于在政府接管“两房”以来，美国内舆论对于“两房”这种“收益私有化、风险社会化”的模式不满之声增多，国会及智库纷纷提出“两房”改革的建议。一些建议主张取消“两房”这种“政府资助”背景，其原承担的向市场提供可支付住宅这一使命则由联邦住房局承担。关于“两房”走向的争论，使投资者担心政府会于某一天突然卖掉在“两房”的股份，将使“两房”走向单纯的私有经营模式，导致“两房”价值一直不被市场看好。

　　但更多分析人士认为，美国房市的现状意味着美政府对改革“两房”心有余而力不足。自美国次贷危机爆发以来，随着众多投资银行纷纷紧缩信贷，房利美和房地美几乎成了房市贷款的主要来源。这两家公司持有或担保的美国住房抵押贷款价值5.5万亿美元，占全部住房抵押贷款市场的一半。美联储主席伯南克日前在国会作证时表示，除却政府给予购房者优惠措施带来的短暂利好外，美国房市自2009年中期以来并没有明显改善。也就是说，离开政府扶持的美国房市复苏能力依然很弱。

　　房市对美国经济有重要影响。奥巴马政府已表示，现在谈如何改革“两房”或更宏观的住房金融体系改革，还为时过早。事实上,美国国会正在最后讨论阶段的金融监管改革法案，号称20世纪30年代以来涵盖内容最广泛的金融改革，但独独不包括“两房”等住房金融体系改革内容，可见，房市的现状制约着政府改革“两房”的手脚。有舆论认为，性质公私不明造成了“两房”目前困境，美政府决定“两房”从纽约证交所退市，保留规模较小的“场外交易”，也许是为了观察市场、再作打算之举。